认购（包括签署认购书、缴纳认购款）属“预约合同”的行为，也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确，如果买房人还没见过购房合同，那么则不存在预约的法律效力。也就是说认购书预约的不是房子，而是购房合同。而且，开发商在没有取得《房地产预售许可证》的前提下，其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《合同法》无效合同的处理原则，不论双方是否签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。