1、这个要看各银行的信贷政策，另外，土地租赁30年，超过20年上部分不受法律保护。
2、如果你取得房产证，或者土地所有权人同意进行抵押，原则上是可以抵押贷款的。抵押如果抵押房产，需要到房管局，抵押土地需要到土地局办理登记。
3、你这种情况抵押贷款存在很大的困难，通常银行不予办理。除非土地所有权人同意以土地抵押。