现实债务纠纷当中，很多债务人无力偿还现金欠款，双方就会签订以房抵债协议，约定用名下房产抵偿债务。不少当事人存在误区，认为只要双方签署书面抵债协议，房屋就归自己所有。等到准备办理过户手续时，才发现该房屋已经被其他债权人申请法院查封，面临被司法拍卖处置，最后造成钱房两空的后果。
依据《民法典》相关规定，不动产产权变动以过户登记为生效要件。仅仅签署以房抵债协议，哪怕已经拿到房屋钥匙、实际入住使用，只要不动产登记没有完成变更，房屋在法律上仍然登记在债务人名下。抵债协议属于双方之间的债权约定，不能对抗外部其他债权人，一旦债务人存在其他外债，这套房屋依然可以被查封拍卖。
想要通过执行异议保住抵债房屋，需要同时满足全部法定条件1、基础债权债务真实、合法，债务已经到期。虚构债务、伪造抵债协议会直接导致协议无效，情节严重还将涉嫌虚假诉讼。 2、在房屋被查封之前，已经签订合法有效的书面以房抵债协议，口头抵债约定一般不会被法院采信。 3、抵债金额和房屋市场价值基本匹配，明显低价抵债，法院不予保护。 4、房屋查封之前已经实际占有房屋，妥善保管收房记录、物业费、水电费缴纳凭证。仅有抵债合同，没有实际占有房屋，很难得到司法支持。 5、未能办理过户并非自身过错。如果为了少交税费，主观故意拖延不去过户，属于自身原因，无法排除强制执行。
??重要实务提示：若是多手转手抵债，你和被执行人之间并不存在直接债权债务关系，司法实践当中，基本不能够排除法院强制执行。
以下情形，抵债房屋大概率无法保住1、明知道房屋设置抵押，短期内无法完成过户，仍然签订以房抵债协议，后续房屋被第三方查封。 2、为节省过户税费，双方约定搁置暂不过户，后续房屋遭遇查封。 3、债务尚未到期，直接约定到期不还钱房屋直接归债权人所有，属于流押约定，不能对抗执行。 4、仅有一份抵债协议，没有收房，也没有实际居住，无任何占有房屋的证据材料。
房屋已经被查封，正确的维权处理流程1、向执行法院提交案外人执行异议，一并提交抵债协议、原始转账凭证、房屋占有使用全套证据材料。法院审查后作出中止执行或者驳回异议的裁定。 2、如果执行异议被裁定驳回，务必在收到裁定书 15 日之内提起案外人执行异议之诉，超过该法定期限，救济权利直接消灭。 3、不要另行单独起诉要求过户。房屋处于查封状态，即便拿到过户胜诉判决，不动产登记部门也无法办理更名，解决不了房屋被拍卖的风险，优先走执行异议、执行异议之诉程序。
事前风险防范建议1、达成以房抵债，条件允许应当立即办理房屋过户，不要长期搁置。 2、暂时无法过户，一定要实际占有房屋，留存全部缴费、收房证据。 3、签约之前调取不动产查档记录，确认房屋不存在抵押、查封。已经被查封的房产，不要签署抵债协议。 4、完整保管借款、转账、抵债协议全部原始证据，避免后续举证不能。
本文仅为普法参考，不构成个案诉讼代理意见，具体案件需要结合全部证据综合判断。
律师：毕丽荣律师，广东广信君达律师事务所，咨询电话：13538963887