周运柱律师：94 方案购买的售后公房，离婚如何分割，遇到动迁又如何处理？
针对上海94方案购买的售后公房离婚分割规则及后续动迁利益处理方式，结合上海本地专属司法裁判口径明确如下：
一、94方案售后公房的基础产权属性规则94方案是上海1994年出台的公有住房出售政策，该政策强制要求售后公房的产权只能登记在一名购房人名下，即便购房时的全部同住成年人都符合购房资格，也无法同时登记为产权人。按照上海高院的专属裁判口径，即便房屋仅登记在夫妻一方名下，购房时的其他符合购房资格的同住成年人，可通过诉讼要求确认为房屋的共有产权人，该确权请求不受诉讼时效限制。若购房行为发生在夫妻婚姻存续期间，且使用了夫妻双方的工龄折扣、购房款来源于夫妻共同财产，即便房屋仅登记在夫妻一方名下，原则上也属于夫妻共同财产。
二、94方案售后公房的离婚分割规则若该房屋被认定为夫妻共同财产，离婚时原则上由夫妻双方均等分割产权，同时会结合双方的实际居住需求、对房屋的贡献大小、照顾子女及无过错方的原则，酌情调整双方的产权份额。若购房时除夫妻双方外，还存在其他符合94方案购房资格的成年同住人，法院不会在离婚案件中直接处分整套房屋的产权，会告知当事人先另行提起共有权确认诉讼，析出属于夫妻双方的产权份额后，再在离婚诉讼中对该部分份额进行分割。若有充分证据证明购房时使用的是登记方的婚前个人财产、且未使用配偶的任何工龄折扣，同时配偶不属于该公房的原始同住人，上海法院可认定该房屋为登记方的个人财产，离婚时配偶无权主张分割。若双方无法就房屋产权归属达成一致，上海法院通常会判决房屋归一方所有，由取得房屋产权的一方向另一方支付对应产权份额的房屋市场折价款。
三、94方案售后公房后续动迁利益的处理方式若离婚时已完成房屋产权分割，明确了夫妻双方各自的产权份额，后续房屋动迁时，双方可按照已确定的产权份额，对应分割动迁中的房屋价值补偿、签约奖励等产权相关的动迁利益。若离婚时仅判决一方享有房屋的居住使用权，未对产权份额作出处理，后续房屋动迁时，实际居住的一方作为动迁安置人口，可优先分得搬家费、过渡费等和实际居住绑定的专属补偿，原配偶可依据其原始的94方案同住人身份，主张分割对应产权份额的动迁利益。若该房屋动迁时将前配偶认定为居住困难托底人口，前配偶可额外分得其专属托底份额对应的动迁保障补贴，该部分利益不与其他产权人混同分割。若94方案的原始多名同住人未完成产权确权，后续房屋动迁时，全部原始同住成年人都可被认定为动迁安置权利人，共同参与整套动迁利益的分配，不会仅以不动产权证上的单一登记人为唯一安置权利人。
四、上海本地的专属实操注意事项94方案购房的原始同住成年人，即便户口后续迁出该房屋，也不丧失房屋的共有产权资格，后续动迁时依然有权主张分割对应动迁利益。若94方案售后公房登记的产权人已将房屋通过正常市场交易出售给善意第三人，其他原始同住成年人无法向善意第三人追回房屋产权，仅能向原登记产权人主张赔偿对应的产权份额损失。离婚时若该房屋尚未办理完整的产权登记，法院不会直接判决房屋所有权的分割，仅会对房屋的居住使用权作出处理，待后续完成产权登记或房屋动迁后，当事人可另行起诉主张分割完整权益。
