购房多年未过户，房主又将房屋抵押贷款，购房人如何维权？
作者|王景林律师

一、问题提出
数年前，王某从房主手中购买拆迁安置房一套，因未能办理房产证，故未办理过户。王某将房屋装修后，一直居住至今。
前两年，房主偷偷办完房产登记，但并未协助王某办理过户手续。随后，房主在银行办理涉案房屋抵押贷款。
因房主未能及时支付银行贷款利息，银行工作人员上门张账告知书，王某这才发现涉案房屋已被房主抵押贷款70万元。工作人员告诉王某，如果房主不能按约归还贷款，届时银行将起诉房主，以后可以对涉案房屋进行拍卖或变卖。
王某听到这里，开始焦急，不知如何是好。
二、不同观点
第一种观点认为，房主与银行签订的抵押贷款合同无效或抵押条款无效。理由是，王某与房主成立买卖合同在先，房东将房屋出售以后，其已不是房屋的权利人，其与银行签订抵押贷款合同系无权处分。并且，银行亦未上门实际调查，其不符合善意取得的条件，不排除房主与银行存在恶意患通的可能。
第二种观点认为，房主与银行签订的抵押贷款合同有效。贷款合同系双方真实意思表示，且房主与银行之间未恶意串通损害王某合法权益，虽然银行未认真履行上门调查核实义务，但法律并未强制必须现场实地调查。
三、类似案例
案例一：判决注销抵押登记，协助办理过户
2018年5月，蔡某与季某签订《房屋买卖合同》，约定季某将涉案安置房转让给蔡某，转让价52万元。蔡某支付房款后，季某交付房屋，蔡某装修后居住至今。
2022年9月，涉案房屋具备办证条件，蔡某多次催促。季某办理涉案房屋产证后，以涉案房屋作为抵押物向某银行贷款56万元，涉案房屋已办理抵押权登记。因季某未能如期配合办理过户，蔡某诉至法院，请求：注销房屋抵押登记、季某协助办理过户手续。
一审法院认为，双方签订房屋买卖合同后，蔡某支付了房款并接收房屋入住至今。房屋办理产权初始登记后，季某应当按约协助蔡某进行房屋产权变更登记，但在蔡某催告下，季某拒不配合办理房屋产权变更登记，反而以房屋作为抵押物向银行申请贷款。银行在办理贷款抵押手续时并未查看抵押房屋现场实际情况，亦未能尽到审慎核查责任，不能善意取得抵押权。案涉买卖合同签订后，并非蔡某的过错导致房屋未进行产权变更登记。根据相关法律规定，房屋买卖在前，抵押权设定在后，蔡某对房屋享有的物权期待权应优先于银行的抵押权。法院最终判决银行注销抵押登记，季某协助办理房屋过户登记。
银行不服，提起上诉，二审法院判决维持原判。
——淮安市中级人民法院//fy.huaian.gov.cn/col/12154_846335/art/ 17013 600/1702453935702WQUq6DF8.html
案例二：判决撤销抵押权，协助所有权转移登记
2004年6月，聂某与王某签订《户头平方转让协议书》，约定聂某将一人平方和户头转让给王某购买房屋，转让款2.8万元。王某支付给聂某户头转让款2.8万元，并到社区交纳房款9.8万余元。选定涉案房屋后，王某装修并居住至今。
2010年6月，王某以聂某名义办理产权证。2010年7、8月，聂某申请挂失并补办房产证。2010年9月，聂某以涉案房屋作为抵押，与某银行签订贷款协议，贷款38万元。
聂某2015年5月去世，王某将其法定继承人四人诉至法院，将银行列为第三人，提出诉求：1、确认《户头平方转让协议书》合法、有效；2、涉案房屋归王某所有；3、四被告协助房产过户；4、确认房产抵押担保条款无效；5、四被告与银行立即协助王某办理涉案房屋抵押注销手续。
一审法院认为：涉案房屋虽系聂某与四被告共同享有，但基于四被告与聂某的夫妻、子女关系，聂某在签订转让协议时王某完全有理由相信其有处分安置面积的家事代理权，故王某与聂某签订的协议是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。协议签订后，王某按约支付了户头转让款并已实际入住多年，聂某应按约全面履行自己的义务。因聂某已死亡，四被告作为聂某的法定继承人有义务协助王某办理涉案房屋所有权转移登记手续。
聂某明知王某居住在涉案房屋中，仍虚构事实，申请补办了产权证并向第三人银行申请贷款，并以涉案的房屋作为抵押物设定了抵押权，聂某的行为具有明显恶意欺诈性质。银行未提供证据证明其对聂某的贷款申请审查尽到合理审查义务，其辩称聂某持有产权证，符合贷款发放条件，理由并不充分。
本案经过一审，二审，最终法院判决：一、确认《户头平方转让协议书》合法、有效；二、撤销涉案房屋抵押权；三、四被告协助涉案房屋的所有权转移登记。
——合肥中院(2017)皖01民终1038号民事判决书
案例三：判决协助办理变更登记手续，注销抵押权
2016年7月，杨某与张某签订《转让合同》，并对此公证。杨某向张某购买涉案房屋，房款27万，杨某已经全部付清。张某交付房屋相关文件给杨某，杨某对房屋装修并居住至今。
2019年5月，张某取得涉案房屋产权证。2019年8月，张某与王某签订《房地产买卖契约》，约定张某将涉案房屋出售给王某，价款60万。9月，涉案房屋所有权人变更登记为王某。随即，王某与某银行签订借款合同，以涉案房屋办理抵押，贷款39万元。
2022年7月，杨某起诉张某和王某，法院判决确认张某与王某于2019年8月签订的《房地产买卖契约》无效。
2023年，杨某再次起诉张某、王某和某银行，将他们均列为被告，提出诉求：1、判决涉案房屋归杨某所有；2、判决张某继续履行合同，并判决张某、王某立即无偿协助杨某将案涉楼房的不动产权登记变更至原告杨某名下；3、判决确认王某与某银行对涉案楼房的抵押行为无效，某银行对涉案楼房不享有优先受偿权，并责令某银行立即涂销对涉案楼房的抵押登记。
法院审理后认为，被告张某与被告王某之间的买卖合同已被生效判决确认无效，涉案房屋依法应予以返还。原告与张某签订的房屋买卖合同合法有效，杨某已支付全部购房款并占用房屋至今，被告应按合同约定协助原告办理产权过户手续。
某银行作为专业金融机构和职业贷款人，具有完备的贷款交易经验和相关专业法律知识，应当遵守合理的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务作为其善意的客观标准。涉案房屋虽登记在王某名下，但办理抵押登记时该房屋由杨某实际占用。对上述所有权人与占有人不同一的情况，因某银行未按照法律规定及管理规范进行实地调查核实，故不掌握案涉房屋的实际情况，因此某银行在设立抵押权时未尽到审慎的经营义务，客观上存在重大过失，不符合法律规定的善意要件，对案涉房屋不应享有优先受偿权，并应注销对涉案房屋的抵押登记。某银行虽提交了案涉房屋贷款抵押的档案材料，但该档案材料中无到涉案房屋实地调查核实的记录或图片资料，不能证实银行履行了尽职调查职责。
法院最终判决：双方签订转让合同合法有效；张某、王某协助办理涉案房屋不动产登记变更手续，将该房屋变更登记至原告杨某名下；某银行对涉案房屋不享有优先受偿权，某银行注销涉案房屋抵押权。
——承德双桥法院（2023）冀0802民初2277号民事判决书
案例四：判决涂销抵押手续
2011年8月，原告杜某与第三人开发公司签订《商品房买卖合同》。杜某依约交付房款33万余元。随后，杜某入住涉案房屋至今。
2014年6月，第三人开发公司向被告某银行借款，开发公司以包括涉案房屋在内的多处住宅办理抵押担保借款，涉案房屋已办理抵押权登记。
2015年9月，开发公司与某银行对借款担保材料进行公证，赋予第三人签订的借款合同等债权文书具有强制执行效力。随后，某银行向法院申请执行，将涉案房屋及开发公司名下多套房屋查封。原告杜某作为案外人对案涉房屋的预查封行为提出执行异议申请，法院裁定中止涉案房屋的执行。
2023年，杜某直接起诉某银行，将开发公司列为第三人，要求判决某银行及开发公司为其购买的涉案房屋办理涂销抵押手续。
法院审理后认为：首先，本案开发公司在原告已付清全部房款及办理入住后与本案被告某银行签订的借款抵押合同，办理了包括涉案房屋在内的多套住宅等抵押权登记，该行为直接造成涉案房屋存在新的在建工程抵押权利负担，在此基础上，涉案房屋无法实现房屋过户的合同目的。其次，上述案涉房屋上在建工程抵押权设立日期晚于原告依法享有商品房消费者物权期待权的日期，且被告某银行在贷款抵押的审查中，未尽到充分、审慎的专业审查义务，未能发现案涉房屋在抵押之前即已被原告依法占有的实际情况，故某银行并不构成在案涉房屋上设立在建工程抵押权的善意取得，其后设立的案涉房屋在建工程抵押权因侵害第三方即原告合法权益而无效，应予涂销。最后，第三人开发公司、被告某银行作为在原告合法享有物权期待权的案涉房屋上设立他项权利负担的过错方，有义务共同为原告办理相关在建工程抵押权涂销手续。
法院判决，被告某银行及第三人开发公司为原告杜某涉案房屋办理在建工程抵押涂销手续。
——沈阳于洪法院（2023）辽0114民初8592号民事判决书
案例五：判决确认抵押条款无效；协助办理抵押权注销手续
2005年10月，裴某与蒋某签订《房屋买卖合同》，约定由蒋某购买涉案房产。蒋某交付房款35万余元后，裴某交付房屋，蒋某实际居住至今。
2020年，裴某办理涉案房屋产权登记，登记权利人为裴某。
2021年3月，裴某与某公司签订抵押借款合同，涉案房屋办理了抵押权登记。
2022年12月，蒋某将裴某、某公司均列为被告起诉至法院，其诉求：1.确认裴某将涉案房屋抵押给某公司的抵押行为无效，某公司对该房屋不享有抵押权；2.判令裴某、某公司协助蒋某办理对涉案房屋抵押权登记的注销手续。
法院审理认为，蒋某与裴某于2005年10月签订具有合同效力的《房屋买卖合同》，后入住案涉房屋，其对案涉房屋的占有具有合法性。因案涉房屋属于回迁安置用房，直至2020年，房屋所有权才办至裴某名下。此后蒋某与裴某发生争议，且裴某已将案涉房屋抵押给某公司，导致蒋某至今未取得案涉房屋登记所有权。参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，蒋某此时有权要求阻止执行案涉房屋。考虑《执行规定》对案外第三人物权期待权保护级别更加优先，适用该规定确认民事权利，既符合诉讼经济原则，也有利于减少当事人诉累，故本案应在该条件下作出判断。
蒋某通过《房屋买卖合同》的签订和履行，根据《执行规定》第二十八条规定，已拥有物权期待权，具有优先于某公司所设立抵押权之效力。抵押权于所有权之上设立，系由抵押人继续占有抵押物。蒋某依《执行规定》拥有物权期待权，其必然代位抵押人占有抵押物。此种情形下，一方权利所在，即为另一方注意义务之所在。因此，某公司在与裴某签订相关协议，作出抵押权利义务约定时，应注意到蒋某的物权期待权的存在，故本院认为，某公司在设立案涉抵押权时，应负担更加审慎的注意义务。
进而言之，占有是所有权的重要权能，直接占有对于物权期待权具有一定公示作用。考虑案涉房屋一直由蒋某居住，裴某对此一直知情，故裴某在办理抵押时，应向某公司指认案涉房屋，某公司亦应对案涉房屋进行查看。某公司虽然提供了进场调查视频，但该视频的录制仅到案涉房屋大门时为止，并没有进屋查验房屋的视频。某公司虽提供了房屋室内布局的照片，但该照片内的陈设与案涉房屋内的陈设并不一致。结合当事人的陈述及现有证据，应认定某公司未实际进场查看案涉房屋的实际占有人。某公司在未核实案涉房屋实际占有人，其行为不仅已实际侵害到蒋某的物权期待权，而且在注意义务上具有重大过失，相关行为已具有民法上的恶意。就裴某而言，其明知已将案涉房屋出售给蒋某，但仍然将案涉房屋抵押给某公司，该行为亦已具备民法上的恶意。综上，紫某与裴某在相关抵押协议时均具备主观上的恶意，属于恶意串通行为。
法院判决：确认裴某与某公司签订的抵押合同中涉及抵押的条款无效；某公司协助办理涉案房屋抵押权登记的注销手续。
——北京丰台法院（2022）京0106民初30160号民事判决书
四、总结
根据司法实务，结合上述案例，前述案例中，可以采用的救济途径主要有以下几种：
方案一，可以起诉房主和银行，要求注销抵押权登记，协助办理过户手续。因为银行未进行实地调查，存在重大过失，不符合善意取得条件，法院依法可以认定抵押条款无效。
方案二，可以起诉房主解除买卖合同，要求退还购房款并承担违约责任。因为房屋被抵押，房主无法办理过户手续，购买人可以房主严重违约致使合同目的无法实现为由提出解除合同，法院会依法支持。
方案三，可以起诉撤销房主与银行的抵押权登记行为。房主将已出售房屋办理抵押登记，影响到债权人的债务实现，购买人依法可以在知道或应当知道其撤销事由之日起一年之内行使撤销权，撤销债务人的抵押行为。
方案四，可以提起执行异议之诉。如果购买人并不知情，待银行起诉房主的借款案件已到法院执行阶段，购买人可以提起执行异议之诉，如果符合法定条件，法院判决不准执行。此时，若银行不主动注销抵押权，可以再提起注销抵押权诉讼，要求协助办理过户。
五、法律条文
1.《民法典》
第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
2. 《中华人民共和国商业银行法》
第三十六条商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。
经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。
3. 《个人贷款管理办法》
第十四条贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。
第十五条贷款调查包括但不限于以下内容：
（一）借款人基本情况；
（二）借款人收入情况；
（三）借款用途，用于生产经营的还应调查借款人经营情况；
（四）借款人还款来源、还款能力及还款方式；
（五）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物权属、价值及变现能力。
第十六条 贷款调查应以现场实地调查与非现场间接调查相结合的形式开展，采取现场核实、电话查问、信息咨询以及其他数字化电子调查等途径和方法。
对于金额不超过二十万元人民币的贷款，贷款人通过非现场间接调查手段可有效核实相关信息真实性，并可据此对借款人作出风险评价的，可简化或不再进行现场实地调查（不含用于个人住房用途的贷款）。
4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
5.《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023）
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
6.《全国法院民商事审判工作会议纪要》
127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。