朱某桂向本院提出诉讼请求：判决陈某力赔偿朱某桂80万元。
事实和理由：2020年8月6日，陈某力将其所有的坐落于北京市西城区一号房屋所有权及配套地下储藏室使用权卖给朱某桂，买卖合同总成交价1060万元，双方于当日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《承诺书》，某中介公司提供居间服务。
双方约定房屋过户后陈某力将配套地下储藏室使用权转让给朱某桂使用，现房屋产权已经过户完毕，陈某力拒不移交配套的地下储藏室使用权。综上，朱某桂认为，陈某力拒不移交地下储藏室使用权属违约行为，为了维护自身合法权益，故诉至法院，恳请法院依法判决支持朱某桂诉讼请求。

被告辩称
陈某力辩称，不同意朱某桂的诉讼请求。1．储藏室的承诺与房屋买卖合同是两个法律关系，并不是房款的合同的附合同或者是组成部分，与房屋买卖无关与房价无关，并不是朱某桂购买该房屋的一个必要条件。2．朱某桂所提出的80万元价格过高，该储藏室只有8平方米，如按80万元计算，每平方米超过10万，超过其交易的住宅。其实只是一个储藏室，价格不应当是依据朱某桂提出的所谓自行调查为依据。
3．无论在房屋成交之前还是在房屋过户之前，某中介公司和陈某力均已告知朱某桂该储藏室是没有产权的，也不具备过户的这个条件。并且在该房屋过户之前，陈某力明确向朱某桂提出如果因为储藏室的原因不能交付的原因，双方可以取消买卖，已经明确告知了朱某桂该储藏室不能交易过户的这个前提。然而朱某桂仍然同意过户。双方在签署这个承诺的过程中朱某桂也是有过错。
4．现在储藏室是不能转让，并不是陈某力不同意转让，而是由于单位要收回，故陈某力不存在违约。其过错程度是非常小的，请法庭予以酌定。5．该储藏室还是要交还的，交还单位后陈某力无法获利，也实际无法得到利益。
综上，虽然陈某力在房屋签署买卖合同时冒失的向朱某桂签署的一个承诺，没有想到储藏室是单位这么坚决不同意的转让。并不是主观上就想着通过这个储藏室去向朱某桂去买房屋或者是构成一个虚假的宣传故意。本身确实是一个事实认识上的一个错误。请法庭予以考虑交易中朱某桂的过错和陈某力的过错，综合考虑酌定最后的这个赔偿数额。
某中介公司述称，未涉及某中介公司，不发表意见。
陈某力向本院提出反诉请求：1．判令确认陈某力与朱某桂签署的关于地下储藏室转让《承诺》无效；2．朱某桂向陈某力支付房款20万元；3．朱某桂向陈某力支付逾期付款的违约金30万元。
事实和理由：2020年8月6日，陈某力与朱某桂签署房屋买卖合同及补充协议，商定2021年8月6日前完成该房屋的过户交易手续。朱某桂支付100万元定金，陈某力交付钥匙将房屋给朱某桂使用。同日陈某力继母在没有告知陈某力的情况下代陈某力签署关于地下储藏室使用权转让《承诺》，承诺在办理完毕过户手续后将该房屋配套的储藏室使用权转让给朱某桂。
该储藏室产权归单位所有。使用权是在初始分配房屋时单位分给我继母使用的，陈某力继母为涉案房屋产权的初始人。该房屋办理过户之前，陈某力继母向单位申请如何办理地下室使用权转让手续，得到回复是地下室为公有财产，使用权职工也无权转让。陈某力继母立即将此事告知朱某桂，提出重新签署地下室使用权转让承诺，并告知某中介公司，提出如朱某桂因地下室使用权问题影响其购买房屋，可以停止该房屋交易。
但朱某桂和某中介公司并未回复提出异议，仍然继续推进房屋交易。在房屋过户交易日之前陈某力继母又书面向局机关服务处提出房屋已经签署买卖合同即将办理过户，申请办理地下室使用权变更手续，但局机关服务处的答复是：该储藏室属于单位的公产，无权出售，也不允许出租和出让使用权。现产权单位的局机关服务处已经明确回复不允许转让，加之本承诺仅仅是承诺转让给朱某桂，没有明确约定转让的价款和条件，房屋买卖合同中也没有关于储藏室价款的约定，因此该转让承诺属于无效合同，请予以确认。
另，依据双方签署的《补充协议》第二款第6项的约定户口迁出保证金20万元，于办理房屋权属转移登记前的两个工作日内支付。现房屋已经过户，也没户口未迁出，已经具备付款的条件，但是朱某桂无故拒绝同意理房通支付上述款项，致使陈某力至今没有得到该20万元的房款，因此朱某桂已经构成违约，应依据房屋买卖合同第七条承担违约责任。鉴于，依据第七条约定朱某桂承担的违约责任应是总成交价款的日万分之五，折合每日就是五万元，毕竟朱某桂大部分房款已经支付，只是20万元未付，违约数额不高，因此陈某力主动将违约金酌减为30万元。
房屋买卖合同的违约责任的约定是双方真实的意思表示，法院应当尊重当事人意思自治原则，合同诚实信用原则，按约履行原则，合同既然是这么高额约定的，本就应当严格的执行。在房屋买卖合同的履行中陈某力没有任何违约的问题，反而在没有收到尾款的情况下尽量配合了对方的过户，为保证双方顺利交易做出了让步，陈某力已经将违约金主动酌减，请法庭不必再行酌减。综上，请法庭驳回本诉的诉讼请求，支持陈某力的全部反诉请求。
朱某桂辩称，不同意陈某力的全部反诉请求。1．以无权处分为由主张《承诺书》无效缺乏法律依据。2．针对第二项反诉请求，地下室是使用权的转让，是商品房买卖合同的价款构成，是不可分割的一部分，虽然没有写在房屋买卖合同当中，但是组成部分。现在是陈某力拒绝履行，违约在先。依据先履行抗辩原则，朱某桂有权暂缓支付房屋价款20万元。
3．不同意支付违约金。双方约定20万的支付方式是通过理房通方式支付，朱某桂已经将款打到的这个理房通账号，而且依据理房通支付方式的三方协议，约定即便朱某桂没有做任何的这个确认或者点击确认，理房通作为第三方都有权依据这个三方协议条款进行款项的划转。另，如法院认定违约，申请对违约金进行酌减。
某中介公司述称，不涉及某中介公司，不发表意见。

法院查明
2020年8月6日，陈某力（出卖人）与朱某桂（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：所售房屋为北京市西城区一号房屋；房屋成交价格为3300000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为7300000元，定金为1000000元；出卖人收到全部定金后10日内将房屋交付买受人；逾期付款超过15日，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。
当日，陈某力（出卖方、甲方）与朱某桂（买受方、乙方）、某中介公司（居间方、丙方）签订《补充协议》：成交总价款为10600000元，定金为1000000元，其中2020年8月6日前将第一笔定金100000元自行划转支付甲方，2020年8月13日前将第二笔定金900000元以第三方担保支付方式支付甲方；办理权属转移登记手续前两个工作日将第一笔购房款9380000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方一致同意，应于签约后15日内共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房屋成交总价款中留存200000元作为户口迁出保证金，于办理权属转移登记手续前两个工作日以理房通方式支付甲方；
甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，陈某力（吴某霞）与朱某桂签订书面承诺，内容为：本人承诺，西城区一号配套的地下储藏室在办理产权转移登记手续后转让给买方使用。
2021年7月26日，朱某桂通过理房通方式支付9580000元包括履约支付房款9380000元、户口迁出保证金200000元。当日，陈某力（甲方、出卖方）与朱某桂（乙方、买受方）签订《履约支付服务协议》，约定：……（产品条款二）户口迁出保证金200000元，自乙方将第一笔存管资金存入资金存管专用账户之日起至丙方按本协议约定的划转条件将存管资金划转至甲方或甲方代理人理房通支付账户之日止，最长不超过90个自然日；……。
2021年7月28日，案涉房屋登记在朱某桂名下。
2021年7月28日，单位出具《告知书》，载明：吴某霞同志位于西城区一号住房，现使用的地下室为我单位产权（公产），无权在出售该套住房时连同地下室一同出售；也不允许出让使用权或出租给其他人；如发现以上情况，我单位立即收回地下室，职工在使用地下室期间，出现任何安全问题，由该职工负责。
2021年10月28日，一号向本院出具回函，载明：其单位于2021年7月28日出具的《告知书》所载内容属实；北京市西城区一号房屋无配套地下室，该地下室房屋所有权证为一号；陈某力（吴某霞）将住房出售，不允许将其使用的地下室交给他人使用。
经法院提示，2021年10月28日，朱某桂向本院出具《户口核实情况说明》，载明北京市西城区一号房屋没有任何人员户口。
一、庭审中，朱某桂认可某中介公司工作人员在过户（2021年7月28日）前告知朱某桂户口没有问题，但是朱某桂过户后也没去查户口是否存在问题。
二、庭审中，各方均确认地下储藏室面积为8.28平方米。
三、庭审中，就户口迁出保证金部分，需要朱某桂点击确认后陈某力方可收到，朱某桂多次表示拒绝点击确认。

裁判结果
一、本判决生效后七日内，陈某力赔偿朱某桂210000元；
二、本判决生效后七日内，朱某桂支付陈某力款项200000元及违约金10000元；
三、驳回朱某桂的其他诉讼请求；
四、驳回陈某力的其他反诉请求。

律师点评
朱某桂与陈某力签订合同后，房屋已完成转移登记手续，现双方尚有两部分争议，一部分为地下储藏室无法交付，一部分为户口迁出保证金尚未实际支付。
关于地下储藏室问题，朱某桂与陈某力签订承诺书，约定陈某力将该地下储藏室交朱某桂使用。结合一号的意见，该地下储藏室客观上无法交由朱某桂使用。陈某力以无权处分为由主张承诺应无效，缺乏法律依据。陈某力无法实现承诺，不因此导致承诺无效，因就承诺无法实现赔偿朱某桂损失。地下室储藏室面积为8.28平方米，结合房屋所在的位置及房屋价格对比等因素，法院酌情确定，陈某力应赔偿朱某桂21万元。
关于户口迁出保证金问题，某中介公司工作人员在房屋转移登记之前已告知不存在户口问题，朱某桂取得权属登记后合理期限内未核实该情况，后经法院提示，朱某桂才于2021年10月28日确认户口不存在问题。但朱某桂仍拒绝通过理房通程序点击确认确保陈某力能收到户口迁出保证金款项。朱某桂将款项转入理房通账户时不存在违约，但其后在具备付款条件时，其并未通过理房通确认付款导致陈某力未收到款项，违反了其作为买受人应完成的付款义务，构成违约。
陈某力主张违约金，朱某桂申请酌减，结合逾期付款金额、时间及过错等因素，法院酌情确定朱某桂应向陈某力支付违约金1万元。同时，鉴于朱某桂拒绝通过理房通点击确认付款，其应直接支付陈某力户口迁出保证金20万元。至于朱某桂向理房通账户支付的20万元，其可另行解决退回问题。