借亲属名义购买公租房起诉强制过户案例
原告诉称
原告吴某君、周某刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决周某洁将位于北京市昌平区一号房屋过户至吴某君名下；2.请求法院判决周某洁、陈某亮承担本案诉讼费用。
事实和理由：吴某君之夫周某昊与周某洁系姐弟关系，周某刚系吴某君之子，周某洁、陈某亮系夫妻关系。1998年吴某君之夫周某昊为给儿子购房与姐姐周某洁共同协商约定，由周某昊全额出资，借用姐姐周某洁名义购买位于北京市昌平区一号的房屋，且双方一起办理完购房手续后，再将房屋过户至儿子周某刚名下。
1998年3月23日我方以周某洁之名与昌平区房管局签订了《出售现住直管公房楼房协议书》，由我方支付了全部购房款项（包括折旧费、电表费、维修费等），我方要求周某洁、陈某亮出具由我方购买涉案房屋的付款凭证，并提出由自己保管房产证，周某洁、陈某亮均以各种理由一直拖延交付房产证。办理完购房手续后，我们一家将房屋进行装修，自1998年3月入住至今。2000年吴某君之夫周某昊去世，其子周某刚多次向周某洁、陈某亮提出办理房屋过户登记手续，其均拒不配合办理，为此起诉至法院。
被告辩称
被告周某洁、陈某亮辩称：一、借名买房是虚构的，根本不存在借名登记的合同约定。吴某君、周某刚诉称，周某昊为给儿子周某刚买房与周某洁协商约定，借用周某洁名义购买涉诉房屋，购房之后再将涉诉房屋过户给儿子周某刚纯属虚构。1998年，周某昊的儿子周某刚尚年幼，当时才十岁。真实情况是，最初1997年周某昊提出来要居住周某洁出租的房屋，后来，周某昊又向周某洁提出来要购买出租的这套房屋。
周某昊说，他在房管局有关系，能够把房屋登记在他名下。当时，陈某亮碍于面子没有表态。再后来，周某昊告诉周某洁，房管局说了，这套房屋是单位的福利分房，只有承租人有资格购买，他没有资格购买房改房。于是周某洁就对周某昊说，我来购买，我在银行的存款是定期的，你把钱借给我，我以后再还给你，我购房之后你先住着，等孩子大点再把房子还给我。
二、借名买房是虚构的，根本不存在出资关系。吴某君、周某刚称房屋由周某昊全额出资，与事实不符。实际是周某洁用借来的2万元交付了全部购房款项以及税费等其他款项，对方开具了相应的票据。
三、借名买房是虚构的，涉诉房屋是福利分房，按照政策规定，只有承租人周某洁能够购买，周某昊根本没有购房资格。周某洁、陈某亮购买涉诉房屋时享有了双职工65年工龄优惠的待遇，而这个优惠待遇吴某君、周某刚是不能享有的。
四、吴某君、周某刚提交的《出售现住直管公房楼房协议书》的复印件，实际证据原件均在我方处。
五、吴某君、周某刚诉称，曾经要求周某洁、陈某亮出具其付款凭证，曾经提出由其保管房产证纯属虚构，真实情况是，周某洁、陈某亮支付了全部购房款项，付款凭证和房产证没有理由要给他人。
六、吴某君、周某刚诉称，1998年3月装修之后入住涉诉房屋，周某昊去世之后周某刚多次要求办理过户登记，纯属虚构。真实情况是，当时他们只是刷了大白，在1997年就住进去了。
七、待周某昊孩子周某刚长大之后，周某洁对其侄子曾经多次提出要求腾房。但是均遭到吴某君、周某刚无理拒绝。由于在周某昊生前我方没有来得及偿还2万元借款，因此在周某昊去世一年之后，周某刚到周某洁单位来玩，周某洁就对周某刚说起为他购买房屋的方案。二十年来，吴某君、周某刚一直居住在涉诉房屋，暖气费用一直由我方支付，我方想出租涉诉房屋以补贴家用的目的也无法实现。
八、吴某君、周某刚有自己的住房，建筑面积为99.84平方米。综上所述，请求驳回其诉讼请求。
第三人郭某霞述称，其意见同周某洁、陈某亮的辩称意见。
法院查明
周某昊与吴某君系夫妻关系，周某刚系周某昊与吴某君之子。周某昊于2000年5月31日去世，其去世时第一顺序继承人为吴某君、周某刚、郭某霞（周某昊之母）。周某洁与陈某亮系夫妻关系，周某洁与周某昊系姐弟关系。
坐落为北京市昌平县城区一号房屋（以下简称涉案房屋）原系周某洁、陈某亮单位福利分房。1998年3月23日，周某洁与昌平县房地产管理局签订《出售现住直管公房楼房协议书》，约定由周某洁按照标准价每建筑平方米846元购买涉案房屋。1999年6月，周某洁领取了涉案房屋房屋所有权证，登记房屋所有权人为周某洁。
现吴某君、周某刚称，1997年时周某洁曾让周某昊一家居住在涉案房屋处，当时商谈过由周某昊购买涉案房屋，1998年3月20日周某昊、吴某君取款2万元，之后由周某昊和周某洁一起去使用该2万元办理了涉案房屋购房手续，因使用了周某洁夫妻工龄，故由周某洁签订协议购房，周某洁说后续要办房产证手续，故留下了购房票据原件，之后房产证由周某洁领取，并由周某洁保管房产证原件，2000年周某昊去世后再找周某洁索要房本原件并要求办理房屋过户手续时其一直推脱，直至2018年6月接到周某洁电话要求其搬出涉案房屋，引发诉讼。
吴某君、周某刚现主张：周某昊、吴某君作为买房人与周某洁、陈某亮作为卖房人，双方存在有口头的房屋买卖合同关系，即周某昊、吴某君以2万元房款从周某洁、陈某亮处购买涉案房屋，因房屋至今未办理过户手续，故起诉至法院，要求将涉案房屋过户至吴某君名下，并提交购房资格核验单证明吴某君具备北京市购房资格。
周某洁、陈某亮对吴某君、周某刚所述不予认可，其二人称1997年时周某昊提出想搬入涉案房屋处居住，其居住一段时间后，周某昊提出想购买涉案房屋，周某昊曾于1998年3月23日去咨询购房手续，发现其无资格购买具有单位福利分房性质的涉案房屋，周某洁就提出可以先借用周某昊已取出的2万元房款，由周某洁购得涉案房屋，然后将涉案房屋借给周某昊一家居住，之后因周某昊去世故一直未偿还借款，曾多次向吴某君、周某刚提出腾退房屋，曾于2018年起诉吴某君、周某刚等要求腾退房屋。周某洁、陈某亮现主张：其与周某昊、吴某君、周某刚一家存在借款关系、借住关系，即周某洁曾向周某昊借款2万元，涉案房屋曾同意由周某昊一家借住，未明确约定借住期限。
原、被告均认可涉案房屋现由吴某君、周某刚一家居住，涉案房屋的房屋所有权证及相关票据原件在周某洁处，暖气费由周某洁交纳，其他费用，包含水费、电费、物业费、垃圾费、有线电视费、网费等一直均由吴某君、周某刚交纳。2010年周某刚结婚时曾对涉案房屋进行了装修。吴某君、周某刚称暖气费由周某洁交纳是因为周某洁称其单位可以报销，之后找周某洁过户时提出支付其供暖费，周某洁未收取。周某洁、陈某亮称1998年购房时其二人有存款，但均为定期，故向周某昊借款2万元；2010年同意周某刚装修是考虑到亲情。
裁判结果
周某洁于本判决生效后七日内协助吴某君办理坐落为北京市昌平县城区一号房屋的所有权转移登记手续，登记房屋所有权人为吴某君。
律师点评
本案争议焦点为周某昊、吴某君与周某洁、陈某亮之间就涉案房屋曾达成何种约定，是吴某君、周某刚主张的房屋买卖合同关系，还是周某洁、陈某亮主张的借住、借款合同关系？现双方均认可的事实是周某昊曾于1998年3月交付给周某洁2万元，但该笔款项是周某昊支付的购房款，还是周某洁向周某昊的借款，系本案认定事实的关键之处。
首先，1998年时双方因存在亲属关系，未订立书面的合同，就双方的口头约定内容，吴某君、周某刚就其主张的房屋买卖合同关系，即支付该2万元系购房款的主张，提供有书面证言并有两位证人出庭作证。周某洁、陈某亮就其主张的借款关系，并未提交任何证据予以佐证。其次，吴某君、周某刚主张2万元系购房款，与1998年时房屋市场价相差不大，具有一定的可能性。
再次，1998年时周某洁、陈某亮其二人名下有不少于2万元的存款，其解释购房时向周某昊借款2万元是因存款均为定期，手中无现钱，但考虑到借款后至今，在长达二十年的时间内，周某洁、陈某亮并未主动提及偿还该笔借款，双方也未就借款、还款一事进行过沟通、协商等，并不符合常理。而且，根据周某昊一家的经济条件，1998年时其在无多余存款的情况下，选择将2万元款项全部出借他人用于购房，未选择自己购房，并且多年来从不催要借款，也与一般常理不符。
故综上分析，法院对于吴某君、周某刚称周某昊支付周某洁的2万元系购房款的主张予以采信，对于吴某君、周某刚主张周某昊、吴某君与周某洁、陈某亮之间存有房屋买卖合同关系的主张，法院予以确认。
现周某昊、吴某君已支付购房款，周某昊去世后，吴某君作为共同购房人及周某昊的继承人之一，其要求房屋过户至其名下，周某昊的另一继承人周某刚对此无异议，继承人郭某霞虽不认可存在房屋买卖合同关系的事实，但并未要求房屋过户至其名下，因此，法院对于吴某君、周某刚要求周某洁将涉案房屋过户至吴某君名下的诉讼请求予以支持。
还需指出，因双方未订立书面的房屋买卖合同就过户应交纳的相关费用进行约定，但按照一般交易习惯并结合涉案房屋的交易价款、交易成本来看，涉案房屋涉及的过户的相关费用应由买方，即吴某君负担为宜。另需说明，涉案房屋中应属周某昊的遗产部分，可另行继承处理。
