引 语商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信公众号以及小程序等新闻媒体的广告栏目或者自行印制售房宣传资料、设备户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品质量的声明、陈述。商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但是如果开发商通过广告、宣传资料作出的相关说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担相应的违约责任。下面大家先来看一个案例：
案情简介（2016）年辽10民终765号民事判决书
2013年8月27日，肖某、赵某与某置业公司签订了《商品房买卖合同》一份及《合同补充协议》一份，肖某、赵某购买某置业公司开发的位于辽阳市太子河西路东，房屋建筑面积307.44平方米，约定单价为每平方米11709.60元，总计款合计3600000元，肖某、赵某交付房款2600000元，并约定于2014年6月初交房。交房后，肖某、赵某与某置业公司因房屋环境与设计问题发生纠纷。肖某、赵某于2014年12月12日通过邮政EMS方式向置业公司发出《解除合同通知书》一份，某置业公司于2015年1月12日收到《解除合同通知书》，但不同意退回购房款。肖某、赵某向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，退回已支付的购房款。
一审一审法院认为，赵某、肖某与某置业公司签订《商品房买卖合同》一份，系双方真实意思表示，事实清楚，证据充分，法院予以确认，双方均应按照合同履行各自的义务。某置业公司作为商品房经营者，其以广告、宣传资料等对商品房及附属条件所做的说明和承诺应当作为合同要约，其提供的商品房应当符合其约定的条件。某置业公司以效果图的方式将销售的房屋绿化环境、附属设施等向购房者进行展示，具体细致，条件具体明确，标准明确，与实际房屋位置、结构相符，使购房人自然认为所购买的房屋的环境与展示的房屋条件一致，同时，该效果图展现的环境符合正常别墅要求，内容贴近生活实际，完全可以实现，不是虚拟图像，具有不同于一般公寓住宅的环境特征，并在宣传图册中注明“别墅区主入口透视”，明确表示其在宣传图册中站址的房屋与交付房屋相一致，可以认定其宣传资料中对交付房屋的约定，对购房人是否购房及确定购房价格产生重大影响，足以影响购房者签订合同与否及房屋价格，符合法律规定的要约的特征，应当作为合同重要组成部分，作为房屋出售方应当承担的法律义务。但某置业公司提供的房屋及附属条件与其承诺的条件不能相符，交付的房屋绿化条件、附属设施、环空间、主入口均与宣传资料的展示、承诺不一致，大大低于承诺的标准，应当视为违反合同约定。肖某、赵某与某置业公司签订的《合同补充协议》属于格式条款，应属无效。《消费者权益保护法》第26条规定：经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。“某置业公司提出根据补充合同规定，购房一方不能因环境、配套设施等解除合同及解除异议期限为2年等规定，均严重影响消费者一方重要利益，排除了自己主要义务，而该补充合同条款取足以引起肖某、赵某注意的文字、符号、字体等特别标识，反而采用故意缩小文字等方式，增加对方辨识难度，严重影响了当事人对合同内容的理解。”二审二审法院认为，因当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案双方争议集中在案涉商品房买卖合同应予以解除或是继续履行问题上，因本案争议房屋为别墅类高档房屋，其本身价格大大高于普通商品房，通常购房者对房屋的要求更集中体现在房屋的稀缺性及尊贵品质上。与此同时，对房屋开发商作为出卖方所出卖类似房屋的品质应有更高的要求。现肖某、赵某因房屋的配套设施及周边规划与设计宣传不符，主张不能实现其购房目的的要求解除双方的商品房买卖合同，根据《商品房买卖合同解释》第3条规定，可以认定肖某、赵某与某置业公司就商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，现开发商对房屋周边相关设施并未健全，应视为其违约，一审法院解除双方商品房买卖合同并无不当，某置业公司的请求没有事实和法律依据，二审法院不予支持，并驳回上诉，维持原判。
律师说法1.开发商通过宣传广告等方式作出的允诺和说明是否应当视为合同内容本案中，某置业公司在涉案房屋销售时以效果图的方式将销售的房屋绿化环境、附属设施等向购房者进行展示，具体确定并且对肖某和赵某决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。虽然未载入商品房买卖合同，按照《商品房买卖合同解释》第3条规定，也应当视为合同内容。但是，本案中，某置业公司提供的房屋及附属条件与其承诺的条件不相符，交付的房屋绿化条件、附属设施、环境、空间、主入口均与宣传资料的展示、承诺不一致，大大低于承诺的标准，应当视为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。
2.合同解除以及格式条款问题关于肖某、赵某是否享有合同解除权。解除权是法律赋予当事人的重要权利。但是，在本案中，某置业公司利用补充协议限制、减除肖某和赵某的权利，免除某置业公司的义务；对购房一方不能因环境、配套实施等解除合同为无效的格式条款；依据《消费者权益保护法》第26条规定，某置业公司辩解理由严重影响肖某、赵某一方重要利益，排除了自己主要义务，而该补充协议合同条款未采取足以引起肖某、赵某注意的文字，符号、字体等特别标识，反而采用故意缩小文字等方式，增加对方辨识难度，严重影响了当事人对合同内容的理解，故该约定无效，对肖某、赵某不具有约束力，故肖某、赵某可以解除合同。
相关法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
结 语众所周知，开发商为了促进销售，刺激购买，往往会在广告宣传中想尽办法，购房者看到后很容易心动，但是实际购买之后才发现跟开发商宣传的根本不一致，当初的承诺无法兑现，会产生巨大的心理落差，想要退房退款。这个时候如何界定开发商的销售广告和宣传资料中的“说明和允诺”是否应当视为房屋买卖合同的内容，开发商无法兑现是否视为开发商违约，购房者应当如何维护自己的合法权益等就需要专业的律师团队来全面分析和界定。
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