原告诉称原告（反诉被告）张三诉称：原、被告于2013年3月15日签订《商品房预售合同》（住宅类），合同约定：原告购买被告预售的B市1号房屋，该商品房的预测套内建筑面积为201.77平方米，单价每平方米28379.36元，总价款5726104元。原告依照约定按时履行了付款义务，但是被告并未按照合同“第十二条交付条件（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，按时交付该商品房。原告要求被告立即履行交房义务，并按照合同“第十四条买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定支付违约金。原告就交房及违约金一事多次与被告沟通未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判令：1、被告继续履行合同，交付商品房；2、被告给付逾期交房违约金（每日按已付房款5726104元的万分之五计算，自2013年12月31日起至实际交房之日止）；3、诉讼费由被告承担。
    被告辩称被告（反诉原告）H公司辩称：1、规划建设委员会大兴分局未办理规划验收批准文件，导致涉案房屋不能取得竣工验收备案表，应认定为不可抗力事件，免除被告部分违约责任。因为商品房预售合同第26条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。2、原告主张的违约金高于其遭受的实际损失，请求法院根据法律规定对违约金给予适当减少。3、涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，但房屋已经四方验收合格，房屋质量合格，具备交付使用的条件，H公司亦已书面通知原告收房，但原告拒绝收房。合同约定的违约金应于房屋实际交付之日的30日内支付，现原告尚未收房，故违约金支付条件尚未成熟，请求驳回张三的诉讼请求。被告（反诉原告）H公司反诉称：H公司与张三于2013年3月15日签订了《商品房预售合同》，约定2013年12月31日H公司向张三交付B市1号商品房。由于非H公司原因，该商品房无法取得规划验收审批文件和竣工验收备案文件，该商品房既不能交付使用，也不能办理产权证，导致商品房的买卖目的无法实现，履行不能。根据合同法第94条之规定，在房屋买卖合同目的无法实现的情况下当事人可以解除合同，故反诉请求：1、解除H公司与张三的商品房预售合同；2、反诉费由张三承担。原告（反诉被告）张三针对被告（反诉原告）H公司的反诉请求答辩称：1、原、被告双方经法定程序签署正规购房合同，并履行相关备案手续，该合同合法有效；2、合同是H公司拟定的格式条款，并经双方一致认可，双方各负权利义务，任何一方均不可随意更改；3、我方已依约履行了相关义务，我方依合同约定条款提出赔偿要求，要求H公司履行合同，是合法合理的；4、H公司违约两年，一直不予解决，并随意以非自己原因的理由试图免除违约责任，还要求违约成本由我方承担，是非常无理的。综上，请求驳回H公司的反诉请求。 
    本院查明2013年3月15日，H公司（出卖人）与张三（买受人）签订了《商品房预售合同》（以下简称：预售合同），合同约定：第三条，买受人购买坐落于B市1号，房屋为普通住宅，预测建筑面积223.25平方米，套内建筑面积201.77平方米……同日，张三（买受人）与H公司（出卖人）签订了一份补充条款，内容是：出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整；买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。本补充条款与预售合同具有同等法律效力，若本补充条款与预售合同约定不一致时，以本补充条款约定为准。上述合同签订后，张三按期足额交付了购房款。但截至本案辩论终结时，H公司未取得涉案房屋的规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表。H公司提交《补充条款》作为证据，主张：因张三书面授权H公司将车位变更为绿化与景观，根据授权，H公司已经对小区建设完毕，不可能重新建设并恢复至符合规划要求，该授权变更导致张三购买的房屋所在的楼不能通过规划验收审批，不能取得竣工验收备案表，更不能办理房屋产权转移登记。张三对此不予认可。本案审理过程中，H公司称涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及竣工验收备案表，但涉案房屋已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收，房屋质量合格，具备入住条件，并提交四方验收材料予以证明。张三对上述证据的真实性没有异议，但认为四方验收材料不能证明涉案房屋质量合格。H公司认为张三主张的违约金过高，并提交涉案房屋所在小区租房价格网上查询详情，证明延期交房给张三造成的损失主要是租金损失，租金损失最高为每月5000元，张三主张的违约金明显过高。张三对上述证据的真实性不予认可。 
    裁判结果一、被告（反诉原告）H公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张三逾期交房违约金六十一万八千四百一十九元（违约金计算自二〇一四年一月一日起至二〇一五年十二月二十一日止）；二、驳回原告（反诉被告）张三的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）H公司的反诉请求。 
    律师点评张三与H公司签订的预售合同、补充协议均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在双方存在合法有效的房屋买卖合同关系的前提下，本案的争议焦点在于补充条款的法律效力，即该条款是否构成对预售合同房屋交付条件约定的变更，是否可以免除H公司不能按期通过甚至无法通过规划验收的责任。对此，法院认为，根据相关规定，房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更规划，房地产开发企业确需变更规划许可证内容的，应向作出行政许可的规划行政管理部门提出申请，并获得准许变更的许可后方可变更规划。H公司与张三签订的补充条款旨在表明包括张三在内的买受人同意H公司对规划许可证内容进行变更，但补充条款并未明确告知张三规划变更的后果，且从补充条款约定的内容来看，补充条款既未授权H公司未经审批而进行规划变更，亦未豁免H公司就规划变更向行政主管部门申请并获得批准的义务，更未表明该条款具有对预售合同中交付条件作出变更的效力。综上，补充条款不具有变更预售合同约定的房屋交付条件的效力，预售合同关于房屋交付条件的约定对H公司具有法律约束力，H公司应当在合同约定时间内向张三交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案的商品房。本案中，H公司明确表示其至今未取得涉案房屋的规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，即涉案房屋至今仍不具备交房条件，H公司未在合同约定期间交付具备交付条件的房屋的行为显属违约，H公司应就其逾期交房的行为承担违约责任。预售合同第十四条第一款第二项约定H公司逾期交房且张三选择继续履行合同的，H公司在房屋实际交付之日起30内支付违约金。根据上述条款之约定，买受人在房屋交付后方可主张违约金，但本案系因H公司之原因导致逾期交房，且房屋何时能达到交付条件长期无法确定，在此情况下张三有权及时获得相应违约金以弥补其损失，而预售合同第十四条第一款第二项的约定实质上排除了张三及时主张并获得违约金的主要权利，故H公司依据该约定拒绝支付违约金的抗辩意见不予采信，H公司应及时向张三支付违约金。关于违约金数额，张三虽有权依据合同约定要求H公司支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，H公司亦以张三主张的违约金过高为由要求酌减，故法院根据合同约定参考张三的实际损失对违约金数额予以调整，并对违约金自2014年1月1日起暂计算至判决之日止。关于张三要求H公司交付涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，该主张尚无法履行，不予支持。关于H公司以合同目的无法实现为由要求解除合同的反诉请求，解除权是旨在保护守约方合法权益的一种形成权，H公司作为违约方其要求解除合同的请求，于法无据，不予支持。