一、原告诉称　
　张三向本院提出诉讼请求：1.a公司继续履行购房协议，协助张三办理b号房屋所有权转移登记手续，张三再行支付房款2178950元。2.诉讼费由a公司负担。事实和理由：2011年5月20日，原、被告双方签订《购房协议》，约定原告购买被告开发的b号房屋，建筑面积147.97平方米，暂定建筑面积单价35000元每平米，暂定总价5178950元，原告支付房屋买卖预付款300万元，交款后可以装修，同年9月30日前不得入住。原告认为，一、原被告双方签署的《购房协议》为有效的商品房买卖合同。协议约定了双方的基本情况、商品房现状(现房)、交付时间、价款确定方式，且房屋配套已经具备入住条件，原告依约履行了主要义务，被告收取了部分房款并实际交房，房屋的实质性交易流程已经完成，完全符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的实质性内容，根据相关司法解释，该《购房协议》即为商品房买卖合同。二、被告根据自己理解的所谓正式销售时间作为确定房屋价格的时间节点，属于滥用合同主导地位、剥夺原告实体合同权利的行为。所谓的正式销售时间节点完全由被告控制，无论房价上涨或者下跌，被告则会选择其满意的时间确定销售时间，原告的合同目的无法在公平状态下实现。　
　二、被告辩称　
　a公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、张三与a公司之间非商品房销售合同纠纷，而是商品房预约合同纠纷。二、双方签订的《购房协议》是商品房认购书。商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生。即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方签订正式合同。认购书的性质是预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案《购房协议》对房屋的坐落位置、面积等进行了约定，但对房屋单价和总价及价款支付、面积差异处理、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同特征。　
　三、本院查明　
　2011年5月20日，张三与a公司签订《购房协议》，约定：兹有客户张三购买b室。建筑面积147.97平米，暂定建筑面积单价35000元平米，暂定总价：5178950元。预付300万元房款(最后以该楼栋正式销售时实际销售价格为准多退少补进行结算)。交款后可以装修。2011年9月30日前不得入住。若因客户不能提供5年纳税证明或5年社保的，后果自负。　
　签订购房协议当日，张三向a公司交纳房款40万元，a公司向张三交付了b号房屋。2011年5月21日，张三开始对房屋进行装修。2011年5月23日，张三向a公司交纳房款260万元。张三在b号房屋居住至今。　
　2011年9月21日，a公司取得b号房屋所在楼栋的房屋所有权证，该房屋所有权证载明，b号房屋建筑面积为147.97平方米，与购房协议约定一致。现b号房屋登记在a公司名下，房屋无抵押，无查封。2016年4月22日，a公司向丰台区房屋管理部门对b号房屋进行申报销售备案。a公司要求张三按照每平米6.3万元、总房款9322110元签订正式房屋买卖合同并支付剩余房款，张三不同意，要求按照每平米3.5万元计算，同意支付剩余房款2178950元，并要求a公司协助办理房屋所有权转移登记手续。　
　四、裁判结果　
　一、张三于本判决生效之日起七日内支付北京a置业有限公司购房款二百一十七万八千九百五十元。　
　二、北京a置业有限公司于本判决生效之日起七日内协助张三办理b号房屋所有权转移登记手续。　
　五、律师点评　
　本案双方当事人的争议焦点主要集中在，一是《购房协议》的性质是本约合同还是预约合同，二是房屋总价款应当如何认定。　
　针对《购房协议》的性质是本约合同还是预约合同的问题，认为，本约合同即指正式合同，当事人直接可据此要求相对方履行约定义务;预约合同则是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于上述第五条的理解与适用，应当分以下两方面考虑。　
　一、关于《商品房销售管理办法》第十六条的理解。第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。上述第十六条，其中(一)、(二)、(四)、(五)属必要条款，属于合同的基础;(六)、(七)、(八)、(九)、(十)、(十二)则属相对重要条款，一旦履约过程中发生纠纷，这些条款则有助于分清责任大小，这些条款中哪些为主要内容，应视个案具体情况而定。而对于其他条款，则不应认定为主要条款。二、关于出卖人已经按照约定收受购房款的理解。一般考虑以下几点：一是买受人必须按约定要求进行了付款;二是付款包括全款和部分付款两种;对于部分付款的具体数额，为区别于预约，该部分付款原则上应高于定金约定。　
　而《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，张三与a公司签订的《购房协议》，从名称上看，其为“购房”协议，并非“认购、订购、预订”协议;协议对当事人的姓名及名称、商品房的具体地址及建筑面积、商品房价款及房屋的交付均作出约定;签订协议后，张三支付了300万元房款，该数额远超过依照房屋总价款的20%确定的定金数额;且签订协议后，a公司向张三交付了b号房屋，张三自2011年5月20日使用房屋至今，双方履行了各自在商品房销售过程中的主要义务。综合以上履行情况分析，双方签订的《购房协议》已远超过预约合同应有的约定范围，且已经实际履行。故认定《购房协议》的性质是本约合同，而非预约合同。该《购房协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应当依约履行合同义务。