二物流地产投资相关协议文本管控



（一）不同类别协议之间的衔接


1.协议主体不一致的处理


在地产投资中，存在着投资协议/项目协议及其补充协议、土地出让合同及补充协议、项目监管协议（部分有）、备忘录等一系列协议，而这些协议的签署主体还不完全一致。以出让方为例，投资协议/项目协议及补充协议的签署主体常为政府或管委会，土地出让合同及补充协议为国土部门（自然资源及规划部门），项目监管协议、备忘录的签署主体可能为管委会也可能为当地受委托的国资公司或事业单位。以投资方为例，根据协议所处的不同阶段或按照地方政府的要求，不同协议的签署主体可能为投资公司、项目公司或运营公司。对于投资方来说，如果其为集团公司管理模式，或者政府要求在当地另行成立项目公司及运营公司，那么前后协议主体不一致的情况还是普遍存在的。


由于协议主体的不一致，协议履行及责任承担会存在一定冲突。对于政府来说，一般都会要求投资方各公司之间承担连带责任，投资方为了拿地也不会拒绝，因此对政府来说基本不存在风险。但是对于投资方来说，由于政府各部门之间相互独立，权责划分清楚，相互都有独立的认定和执行标准，尤其是投资协议、土地出让合同及项目监管协议的约定内容还经常会存在或多或少的冲突，故在履行中政府部门间经常会发生相互之间对标准认定不统一的情况，从而给投资方带来本不应该有的风险。


在此情况下，作为投资方的法务，应该尽量注意各类协议条款之间标准的统一。对于无法达成统一的情形，应该通过补充协议或备忘录（因为投资协议及土地出让合同更多的是政府制式合同，修改难度极其大）的形式将各类协议的效力、具体问题标准认定统一或建立适用连接，确定发生分歧的解决办法。




2.同一项目分多个出让合同的处理


根据用地规划，物流地产的同一项目可能包含多个号段的独立地块，而根据很多地方政府的要求，国土部门会要求针对各号段地块分别出让，即签署数个不同的土地出让合同。


在投资协议内，各项投资指标及规划均是统一约定的，但是分割成不同的地块出让后，由于各地块具体建设规划内容的不同（如库区、配套楼、道路、园区绿化、停车场等）从而导致投资指标的实现也会不同。在此情况下会出现总体达标但是单个协议违约的情况。


针对此情况，应该通过与政府签订备忘录、补充协议或取得承诺函的形式明确各个土地出让合同的关联，明确相关投资指标统一考核而不分协议单独考核。


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