近日，全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻，根据《合同法》第二百一十二条规定，次承租人不能以已支付租金为由，抗辩出租人收回租赁房屋的物权请求权。那么如何改变这种环境，整顿公寓租赁行业？
       本文以长租公寓卷款失联事件为背景，立足于当下公寓管理公司的经营模式，分析公寓运营的困境并试图探寻其出路，以期能为当下长租公寓行业的经营发展提供一定的参考。 
       近期，全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻，出租人收不到房租、次承租人住不了房子，房东和房客均面临维权困境，似乎这种“高收低租”、“长收短付”的经营方式已经成为一些公寓管理公司的惯用手段。 
       究其根本，这些公寓管理公司充当的并不仅仅是一个中介的身份，其与出租人和次承租人之间各存在一个独立的商品房租赁合同关系，根据《合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人对公寓管理公司享有收取租金的权利，而公寓管理公司对次承租人享有收取租金权利，当出租人以公寓管理公司未支付租金为由，解除租赁合同，要求收回租赁房屋时，基于合同的相对性以及物权的优先性，次承租人不能以已支付租金为由，抗辩出租人收回租赁房屋的物权请求权。
似乎从前述分析看来，在公寓管理公司“跑路”的情况下，次承租人没有任何可以保护自己合法权益的途径。本文将以长租公寓卷款失联事件为背景，立足于当下公寓管理公司的经营模式，分析公寓运营的困境并试图探寻其出路，以期能为当下长租公寓行业的经营发展提供一定的参考。
01 
       长租公寓运营模式简析 
       目前市场上存在的长租公寓，一般为公寓管理公司（承租人）将业主房屋租赁过来，进行装修改造、配齐家具家电，再出租给房客（次承租人）。 
       长租公寓是房地产三级市场一个发展相对较晚的行业，自2010年起，国内市场才开始出现服务对象定位为青年人群的平价公寓。随着我国房地产市场又相继提出“房住不炒”、“租售同权”等政策和观点，长租公寓模式迎来了发展的重大机遇期，并伴随着政策的红利及市场的趋势有了长足的发展。相应的，也产生了不同的运营模式。 
       归纳而言，目前市场上的长租公寓主要存在四种运营模式 
       一是房地产开发公司自行开发运营，房企（公寓所有者）成立专门的运营团队，或成立专门的公寓运营部门，或设立相应的运营公司，负责对自有存量房或新建住房的租赁运营工作，为租客提供租赁和增值服务，获取租金和“资产增值”。 
       二是资产托管，房企不自行运营，而将建成的房屋托管给第三方运营服务商（公寓管理公司）进行出租和租后管理，并自行承担承担公寓的装修费用和房屋维护费，享受资产增值和租金收入；运营服务商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费； 
       三是运营服务，市场上的第三方公寓管理公司从所有者（通常为个人）处承租房屋，对房屋进行标准化装修，并负责出租期间房屋的运营和维护，定期向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益； 
       四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。 
       一般而言，无论是上述自行开发运营还是代建运营的经营模式，租赁关系的主体只有承租人和房企，承租人直接向房地产开发企业缴纳租金，对于租赁关系而言不存在所谓的“二房东”，其监管也相对简单。 
       而当下长租公寓卷款跑路事件主要发生在运营服务和资产托管经营模式下。运营服务和资产托管的经营模式正是因为“二房东”的存在，提升了监管难度，进而滋生了前述风险。甚至有些“二房东”的公寓管理公司，其从设立本意就并非对公寓进行运营，通过“长收短付”等方式敛财后迅速跑路。
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