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未签订书面借名买房协议,口头约定是否有效?
发布日期:2020-11-08    作者:靳双权律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称
原告诉称:张B系我堂哥。因原告刚毕业当时也没有工作,便借用了张B的名义购买案涉房屋,等房屋满5年之后,再将房屋过户至我名下。案涉房屋为经济适用房,原告支付了购房款、物业费、税费及其他购房相关费用。房屋交付后,装修了房屋,并一直使用至今。原告系房屋的实际的所有权人,被告应按照当时的约定,协助原告将房屋登记至原告名下。现原告并无在京购房资格,无法办理案涉房屋的过户手续。现请求人民法院:1.判令被告返还原告购房款40万元、物业费1万元、房屋装修费5万元、维修金1万元及其他登记费和税款等共计48万元;2.要求被告以前述款为基数,自2007年10月至实际还清之日按中国人民银行贷款利率向原告支付利息;3.判令被告赔偿原告购买案涉房屋增值后的经济损失400万元;4.归还原告多支付的购房款20万元;5.判令被告承担本案的鉴定费用。
二、被告辩称
被告张B辩称:原告所述无事实和法律依据。被告不同意原告的诉讼请求。
第一,被告张B是拆迁安置房的安置对象,有资格获取经济适用房。
第二,2007年6月15日,张B与a公司签订了《房屋买卖合同》,也是张B支付了案涉房屋的购房款及相关费用。张B支付了40万元购房款。2007年10月8日,支付了维修基金。2011年初又交纳了契税,并获得房产证。
第三,被告为照顾原告,考虑到他刚毕业,才将案涉房屋租给。为了办理入住手续,才将购房材料交给原告,并不是二人之间有借名购房约定。
第三,被告未收到原告所说的购房款,原告未提供任何证据证明是实际所有权人。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明
张B系原告堂哥。
a公司与有扣款协议,约定a公司从账户划扣40万元。
2007年9月20日,代张B与a公司签订《房屋买卖合同》,约定张B购买a公司开发的案涉房屋,房屋总价款40万元。
2007年9月21日,账户被划扣40万元。
2009年8月20日,案涉房屋交付给,向a公司交纳包括维修基金在内的1万元。之后对案涉房屋进行了装修,并交纳物业费等生活费用。
2010年12月31日,张某向a公司缴纳契税3千元。2011年1月5日,产权证发放,登记在张B名下。2016年张B将房产证挂失,重新申领房产证。
诉讼中,经申请,本院委托b公司对案涉房屋进行评估,经评估房屋市场价值为400万元,支付了鉴定费1万元。
向人民法院提交借条和转款凭证,证明为支付购房款向其母亲何某借款并向张B父亲张C支付52万元。对此,张B不予认可,认为与本案无关。
向法院提交张B出具的授权委托书,证明是房屋实际所有权人,张B将房屋交付给使用、处分。对此,张B称这只能证明房屋是张B所有,只是借给居住。并称案涉房屋相关手续在处是因为,将房屋借给居住,为了办理孩子入学手续。
张B称公共维修基金等费用虽然是支付,但是事后张B给了现金,但未提供证据。
张B向法院提交何某与张C的转账记录,证明二人是因理财经常转账,有交易往来,所以何某向张C转账52万元并不是支付购房款。对此称不认可此证据的证明目的。
张B向法院提交王W的证言,证明案涉房屋是c公司拆迁,当时是王W代张B办理了购房手续,并垫付购房款之后张C将购房款还给了王W。且对张B将房屋借给租住的事情知晓。对此,不予认可,称王W系张C员工,证言不能采信。
四、法院判决
(一)被告张B返还原告购房款四十万元,自本判决生效后十日内执行;
(二)被告张B补偿原告房屋增值款二百八十万元,自本判决生效后十日内执行;
(三)被告张B向原告支付鉴定费用一万元;
(四)驳回原告其他诉讼请求。
五、律师点评
当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于与张B之间是否存在借名买房合同事实
第一,关于案涉房屋购房款的支付。虽然是张B与开发商签订了《房屋买卖合同》,购买案涉房屋,但是根据证人王W的证言,能够认定案涉房屋虽是以张B名义购买,但是实际付款人和联系人是张B的父亲张C。也向法院提交了其母亲何某向张C转款52万元的凭证,所以可初步认定是向张B支付的购房款。张B也提交了证据证明何某与张C因理财而经常转账的记录,但此并不能否定前述证据的效力。
且张B称虽是支付了维修基金等费用,但是其已经用现金支付给,但是未提供证据证明。所以可认定实际支付案涉房屋的购房款。
第二,案涉房屋自交付之日起就一直由居住使用,张B辩称是让借住,但是张B还将房屋的购房材料等全部交给,即使是为办理入学手续,也不必将售房合同、发票等材料一起交给,并也未在办理完手续后收回,这些材料一直是由保管。此外,张B还将房屋挂失重新获得房产证,显然其与非借住关系。
第三,张B若为房屋实际所有权人,欲出售房屋,其只需联系中介并找到购买人后让搬出即可,不需向出具授权委托书。但是若为实际所有权人,其与张B之间是借名买房的关系,所以欲出售房屋时,便需要张B出售委托书。因此,所述更能让人认可。
与张B之间并不存在借名买房协议,但是结合双方提交的证据、居住使用情况,可认定二人之间为借名买房合同关系,为案涉房屋实际所有权人。
关于的诉讼请求
第一,现不具备在京购房资格,并不主张将房屋转移登记其名下,要求张B返还已经支付的购房款40万元,应予支持。
第二,要求张B赔偿房屋增值损失400万元,因双方都存在一定责任导致借名买房关系未能履行,所以法院可对增值部分酌情分配。房屋装修费也计入了房屋市场价值,所以对此诉求不予支持。
第三,要求张B返还多支付的购房款、维修基金等,这些费用虽是借名买房必要的支出,人民法院也已经对返还支付购房款、赔偿增值损失的诉讼请求予以支持,已经基本实现借名买房目的,所以对此部分花费无需返还。
第四,主张鉴定费用,于法有据,予以支持。
第五,物业费是占有房屋的必要花费,应自己负担,所以对其要求物业费的诉求不予支持。
据此,人民法院对本案的事实认定、判决正确。

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