《物权法》

　　第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

　　第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

　　1．共有物的处分

　　包括事实上的处分（如加盖房屋、装修房屋，拆除房屋重建）与法律上的处分（转让、抵押、质押、设立用益物权）。

　　根据《物权法》第97条对共有物的处分权限：①有约定的按约定；②没有约定时，按份共有采绝对多数决原则，须经占份额三分之二以上的按份共有人同意（只讲份额不讲人数）；共同共有采一致决原则，须经全体共同共有人同意（一人不同意就不行）。

　　【例1】甲、乙、丙按份共有一栋房屋，甲的份额占五分之四，乙、丙的份额各占十分之一。由于按份共有总体上不利于物尽其用，故《物权法》第97条对按份共有物的处分采用绝对多数决制度决定共有物的命运，而且只讲份额不讲人数，显得很功利。故：①甲决定以三个人的名义将房屋出卖（抵押）给丁，无须经过乙、丙的同意，买卖（抵押）合同就是有效的。②甲决定将房屋拆了重建，即使乙、丙反对也可立马开拆，而且不对乙、丙的按份共有权构成侵害。③在前述两种情况下，乙、丙的救济之途仅剩下行使分割请求权，终止共有关系。并且，到底如何分割，也不能乙、丙说了算，如若协商不成，就由法院决定是采用实物分割、作价分割还是变价分割了。

　　须记住：《物权法》第97条有一个重要例外：对夫妻共同共有物处分的例外。《婚姻法解释（一）》第17条规定，夫妻彼此享有“钥匙权”，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方有权独立决定无须他方同意。但越出日常生活需要之外，则适用《物权法》第97条规定的一致决原则。

　　再须记住：《物权法》第97条与善意取得具有亲密关系，部分共有人擅自对共有物进行法律处分，构成无权处分，即转接到善意取得制度。

　　还须记住：按份共有人对其份额享有独立的所有权，按份共有人对自己份额的处分无须其他按份共有人同意，与对共有物整体的处分不同。

　　【例2】甲与同学乙、丙各出资10万元盖了一栋三层楼房，约定楼房盖好后三人共有。房屋竣工后，甲住第一层，乙住第二层，丙住第三层。乙因常年在外做生意，打算将其居住的第二层出卖给丁，甲、丙均表示反对。对此，下列说法中正确的是哪一个？

　　A. 甲、乙、丙对楼房形成区分所有，乙有权出卖其居住的第二层

　　B. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙有权出售其居住的第二层，甲、丙享有优先购买权

　　C. 甲、乙、丙对楼房形成按份共有，乙无权出售其居住的第二层

　　D. 甲、乙、丙对楼房形成共同共有，乙无权出售其居住的第二层