案件详情
小黄怎么也想不明白，自己只想在光怪陆离的魔都买下一套属于自己的房子，怎么搞的这么麻烦和恼人。
2016年1月的一天，小黄（乙方）满怀着憧憬与希望与陆某和陆某女儿（甲方）两人签订了《拆迁房买卖合同》，约定甲方将建筑面积为89.61平方米的动迁安置房一套以135万元的总价转让给乙方，付款方式为：小黄先支付50万元，拿到钥匙当天支付房款50万元，余款于办理过户当日付清；并约定甲方逾期未交房，乙方有权解除合同，甲方除将已收房款全部退还乙方外，并应赔偿乙方30万元等条款。小黄此后按约支付陆某父女共计五十万元，期盼着再交五十万元就可以领到房屋钥匙搬进属于自己的家。
但是左等右等，陆某父女一直搪塞推延，后来小黄才知道虽然动迁协议上被安置户为陆某的女儿，早就可以领取涉案房屋的钥匙了，但是陆某一家始终没有领取。陆某女儿和陆某的母亲还向村委会提交了一份《申请书》，自愿将涉案房屋的产权人定为陆某女儿和陆某的母亲，放弃了陆某的产权人资格，陆某也进行了签字。就这样，陆某告诉小黄，现在我不是产权人了，我母亲不同意出售。五十万购房款可以退给你，你再去买别的房子吧。
小黄听到陆某这样说憋了一肚子气，心想我日思夜想地盼着买到房子都过去快两年了，本来我辛辛苦苦攒了一套房子钱，现在房价上涨了那么多，你和我说你不卖了，这怎么一点不讲道理呢？!一气之下将陆某父女告上法庭，要求解除合同，返还50万元购房款和利息，并且赔偿房屋差价损失110万元。
法院判决
一审法院经审理认为，小黄与陆某、陆某女儿之间签订的《拆迁房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。但目前因该房屋拟定的权利人为陆某女儿及陆某母亲，且尚未办理产权登记，而陆某母亲表示对买卖合同并不知情且不同意转让涉案房屋，导致合同无法继续履行。现小黄要求解除合同并返还已付房款，陆某、陆某女儿亦表示同意，法院予以照准。合同解除后，因作为签约一方主体即出卖方的陆某女儿、陆某在签约时未告知小黄涉案房屋的拟权利人，签约后又无法继续履行合同，客观上构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约损失，小黄认为合同约定的违约金过低，不足以弥补其实际损失，故向法院主张了利息损失和房屋差价损失。考虑到房价上涨的客观情况，结合双方履行合同的情况及陆某、陆某女儿的违约情形，同时考虑到小黄在未确定房屋权利人的情况进行签约亦存在过错，综合其实际产生的利息损失，法院酌定陆某、陆某女儿应承担的违约损失为76万元。
法院判决：一、解除小黄与陆某父女于2016年1月21日签订的关于上海市嘉定区系争房屋的《拆迁房买卖合同》；二、陆某父女应于判决生效之日起十日内返还小黄已付购房款500,000元；三、陆某父女应于判决生效之日起十日内偿付小黄违约损失760,000元。
陆某和陆某女儿认为一审判决其所应承担的违约金数额过高，向法院提起上诉。二审法院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回陆某父女的上诉，维持原判。
律师答疑
我们发现在动迁安置房买卖中，经常买受人和卖出人签订安置房屋出售合同时，出售方虽然已经签订了房屋的动迁协议，但是房屋个人产权证（小产证）甚至是开发商产权证（大产证）还没有办出，因此此时房屋的产权人并没有确定。例如本案中房屋出售合同虽然是陆某和女儿签字，但是房屋的产权人却包含了陆某的母亲，因此小黄虽然可以依据买卖合同向陆某及其女儿主张违约责任，但是因为房屋的权利人之一陆某母亲不同意，小黄无法取得房屋的所有权，房屋也无法变更到小黄的名下。
我们建议在购买动迁安置房屋时，应保持特别谨慎的态度。应通过正规的中介机构，查看房屋涉及的动迁协议，房屋的产权人信息，确保房屋不存在抵押、查封等情况。在不是必须的情况下不建议购买未办出小产证的动迁房屋。
小黄最后虽然获得了50万元的购房款和76万元的违约金，但是相信小黄也一定是不开心的。这两年来付出了无数的时间与金钱，结果却离自己梦想中的家渐行渐远。
法律链接
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 无权处分?买卖合同效力：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》：
一、被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。
二、未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
