出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。
        根据《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同，即便房屋已经交付第三人使用，由于该合同侵害了原买受人的合法权益，该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是，必须是出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人属于善意取得，则不适用本规则。