鲁某与海南原水房地产开发有限公司（以下简称原水公司）、海南泰冠房产营销策划有限公司（以下简称泰冠公司）商品房买卖合同纠纷一案,已成功办结,现将本案办理经过及结果总结如下：
一、案情简介
        委托人与代理原水公司销售涉案房产的泰冠公司签订《购买房屋认购书》，认购三亚某小区207号房产，总价为110万元，约定付款方式为按揭贷款，首付款16万元，贷款94万元，泰冠公司向委托人承诺为其办理银行贷款手续。 
        至翌年3月，泰冠公司、原水公司共同通知委托人其已将207号房以工程款“以房抵款”的方式出售给施工单位，并单方面要求委托人更换认购房产为同幢楼507号，并承诺为委托人办理银行贷款手续，如不能于2017年5月30日前办下贷款，则赔付原告人民币16万元。 
        至2017年6月，泰冠公司再次单方面通知原水公司因其小区开发资质存在缺陷，无法办理贷款，只能一次性全款买房，远远超出了原告的支付能力，《购买房屋认购书》因被告原因已经实际履行不能。经查，自2017年3月以来，同地段同类型房屋价格已经发生重大变化。因而发生本诉。
二、办案结果 
        本案经上诉二审法院，获得胜诉。
三、办案分析与律师办案体会 
        本案争议焦点为泰冠公司是否应对《购买房屋认购书》的解除承担违约责任，并向鲁某支付违约金16万元。泰冠公司与原水公司签订的《代理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因泰冠公司系原水公司涉案项目房产的销售代理人，其有权以原水公司的名义从事相关的销售活动。因此，原水公司虽未在《购买房屋认购书》上加盖公章，但原水公司在《承诺书》上加盖了公章，视为对该认购书的追认，故应当认定该《购买房屋认购书》系鲁某和原水公司之间达成的房屋预约合同，该《购买房屋认购书》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当恪守约定。合同签订后，原水公司未与鲁某签订《商品房买卖合同》，泰冠公司于2017年3月27日出具给鲁某的承诺书中明确表示，因开发公司的原因造成鲁某无法与开发公司签订《商品房买卖合同》及未能办理贷款手续，并向鲁某承诺如2017年5月30日前未能办理按揭贷款手续，则同意赔付16万元给鲁某。根据查明的事实，无证据证明鲁某与原水公司未签订《商品房买卖合同》及未能办理贷款手续的原因是由于鲁某造成。因泰冠公司与鲁某签订《购买房屋认购书》后，未能促成鲁某与原水公司签订《商品房买卖合同》，致使鲁某购房目的无法实现，鲁某诉请解除其与泰冠公司签订的《购买房屋认购书》于法有据。泰冠公司的行为构成违约，应承担违约责任。