宅基地使用权不得单独转让，转让宅基地应受到一定的限制
《中华人民共和国土地管理法》第６２条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予准许."第６３条规定：＂农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设．＂国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：＂禁止城镇居民在农村购置宅基地．＂ 《中华人民共和国物权法》第１５３条规定：＂宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定．＂
由此可见，农村宅基地使用权转让买受主体有一定限制，购买农村住房的主体只能是本集体经济组织成员．城镇居民不能购买农村住房和宅基地．受让人已有住房且不符合宅基地分配条件的不能买受农村住房和受让宅基地使用权．转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：
１、转让人拥有两处以上住房（含宅基地）；
２、转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；
３、受让人没有住房和宅基地，且符合使用权分配条件；
４、转让行为已征得本集体经济组织同意；
５、宅基地与合法建造的住房一并转让．