无权处分的房屋买卖合同效力如何认定？

名词解释：无权处分
无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施对他人财产的法律上的处分行为。无权处分行为的构成要件为：行为人对财产没有处分权（没有所有权或处分权受到限制）；行为人是以自己的名义处分他人的财产；无权处分行为必须是违反法律的行为。

法律条文依据:
《中华人民共和国合同法》
第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

典型案例：

上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
案号：（2013）沪二中民二（民）终字第2149号

上诉人（原审被告）黄某。
被上诉人（原审被告）陆某。
原审原告马一。
原审原告马二。
原审原告马三。
原审被告马四。
原审第三人周某。
原审第三人姬某。
原审第三人田某。
原告马一、马二、马三与被告黄某、陆某、马四房屋买卖纠纷一案，向一审法院提起诉讼。
原审法院经审理查明：马大与何某系夫妻，婚后育有马一、马二、马三、马四四个子女。马大于2009年1月9日去世，何某于2013年3月8日去世，继承人为马一、马二、马三、马四。马大原为上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2010年7月8日，湖北省襄樊市长信公证处出具公证书，主要内容为，兹证明马大、马四到该公证处，在公证员面前，就马大授权委托马四出售系争房屋的《委托书》上签名、摁手印。2010年7月13日，马四代“马大”与陆某签订《上海市房地产买卖合同》，内容为以人民币95万元（以下币种均为人民币）的价格转让系争房屋。同日，马四与陆某签订《借款协议》，主要约定，马四向陆某借款68万元，系争房屋过户给陆某；马四于2010年9月12日前将所借款全额结清，陆某将系争房屋过户给马四；如马四未在2010年9月12日前归还该笔借款，则之后不再将该房屋过户给马四，同时马四于2010年9月12日之后的三个月内迁出户口。2010年7月27日，陆某经核准登记为系争房屋的权利人。
2011年9月2日，陆某向周某出具《借据》及《承诺书》，主要内容为，陆某借到周某现金105万元作周转资金，借款期为二个月（即2011年9月2日至2011年11月1日止），并保证2011年11月1日之前归还；如逾期归还，则愿意支付违约金并承担催讨费用。当日，周某向陆某转账105万元。同日，陆某出具《委托书》，委托田某办理系争房屋的买卖事宜，委托权限为：代为办理系争房屋抵押登记手续、签订系争房屋的买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款、办理房地产的转移登记等事宜；委托期限自2011年11月2日起至2012年11月1日止。该《委托书》经上海市奉贤公证处公证。2011年9月6日，周某经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为105万元（该项抵押于2012年6月注销）。2012年5月22日，田某代陆某与黄某签订《上海市房地产买卖合同》，内容为以110万元的价格转让系争房屋，交房及过户期限为2012年7月10日前。2012年6月25日，黄某经核准登记为系争房屋的权利人。
马一、马二、马三认为：马四所持有的公证委托书系2010年7月8日出具的，当时马大已去世，故马四以马大名义与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。系争房屋一直由何某及马三居住，在居住过程中，从没有人看过房，也没有人来主张过房屋权利，故黄某并非善意买受人，其与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》亦为无效合同。现马大、何某均已去世，继承人为马一、马二、马三、马四，上述两份买卖合同的签订侵犯了马一、马二、马三的合法权益，故起诉要求确认马四代马大与陆某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陆某与黄某就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效，并将系争房屋恢复登记至马一、马二、马三、马四名下。
马四辩称：其向陆某借款68万元，实际收到554，000元，之后把借款给了案外人黄某，公证委托书是黄某到外地制作的，是假的。此后为了还债，马四将系争房屋过户给了陆某。系争房屋一直由何某与马三居住，居住过程中从未有人上门看过房，也没有人上门要求过交房，陆某也没有将卖房的事情告诉过她。两份买卖合同是无效的，同意马一、马二、马三的诉讼请求。同意返还陆某借款554，000元，至于其与黄某之间的事情可另外解决。
陆某辩称：当时是马四持公证书以买卖房屋的形式向陆某借款68万元，并约定两个月内未归还借款，则系争房屋归陆某所有。陆某实际借给马四68万元，借款到期后，马四未能归还借款，故该笔款项转化为房款。2010年7月份陆某看过两三次房，当时房屋是空关的。陆某没有串通伪造公证书，当时也不知道公证书的真伪，且已实际支付了房款，故第一份合同应为有效。关于第二份合同，因陆某需要用钱，故向周某借款105万元，并办理公证委托田某处理房屋买卖事宜，田某是周某找来的，当时说好陆某无法还款时，通过房屋买卖的形式偿还借款。后由于没有钱向周某还款，故田某将房屋出售给了黄某，陆某对买卖合同签订情况、房屋过户及付款情况都不清楚。因为系争房屋登记在陆某名下，陆某有权处理，故第二份合同也有效。如果法院认定陆某与黄某签订的合同无效，愿意返还黄某借款扣除手续费、利息费等的余额部分77万元。
黄某辩称：系争房屋系从陆某的委托代理人田某处买来的，黄某上门看过房，房屋内有人居住，房产中介及田某当时说住的人是租客，房屋交易之后可以清退租客。黄某已支付了全部房款110万元，其中105万元是支付给周某，余款5万元是支付给田某。两份合同都应当是有效的，第一份合同尽管产权人马大确实已经死亡，但是陆某是将真实资金出借给马四，当时陆某有理由相信公证书的效力，合同中约定的房屋价格是符合当时的市价；黄某是善意第三人，已支付了对价，第二份合同也应为有效。
周某述称：2011年9月与陆某发生了105万元的借款关系，由周某借给陆某105万元。田某是周某找来的，当时与陆某说好无法还款时，通过房屋买卖的形式偿还借款。借款到期后，陆某表示无力还款，要求将房屋处理掉，故周某找到黄某，让黄某为陆某还款，把房屋卖给黄某。之后收到黄某支付的5万元及姬某转账的100万元，现该借款已经还清，不再向陆某追究借款可能产生的利息、违约金、追讨费用等，且不同意承担因房屋买卖纠纷产生的任何责任。
原审审理中，马一、马二、马三、马四表示：系争房屋一直由马大、何某、马三居住；2009年马大去世后由何某、马三居住；2012年1月，马三因为吸毒被关到戒毒所，就由何某一人居住；2012年11月，马二的儿子马龚入住，何某去世后，由马龚一个人居住；目前，系争房屋由马龚及马二之妻龚玲实际居住。
关于2010年7月13日买卖合同的付款情况，马四向原审法院提供工商银行转账明细，证明2010年7月14日陆某实际向马四转账554，000元，马四当天转给黄某55万元。陆某对证据的真实性没有异议，同时表示，2010年7月14日向马四银行转账554，000元，另支取14，250元用于缴纳契税、3万元用于支付中介费、2，000元用于支付做合同的费用，68万元扣除上述费用及银行转账554，000元外的79，750元则作为利息。马四表示，实际收到陆某554，000元，认可陆某所述各项费用及利息。
关于2011年9月2日借款的付款情况，陆某向原审法院提供银行明细清单，证明2011年9月2日周某转入105万元，当天陆某取出77万元，另外两笔共28万元是交给周某或中介。周某对证据的真实性无异议，但表示，当时转了105万元给陆某，不清楚之后陆某取款的情况以及交给谁。
关于2012年5月22日买卖合同的付款情况，黄某表示，2012年5月7日向周某支付5万元；2012年5月17日，经田某确认，同意黄某直接将房款支付给周某，故由姬某转账100万元给周某；余款5万元是在过户时直接支付给田某。为此，黄某提供了2012年5月7日周某出具的收条、2012年5月17日田某出具的确认书、姬某及周某的银行账户明细，未提供最后一笔5万元的支付凭证。陆某表示，除了周某的借款，没有收到过其他房款。周某表示，确认收到105万元，结清陆某的借款。姬某表示，2012年5月17日代黄某向周某转账100万元，作为黄某支付的房款，该款是姬某借给黄某的，借款关系由两人另行处理；同日姬某还向周某转账100万元，该款是另借给周某的，与本案无关。马一、马二、马三表示，该两笔100万元显示的用途是“货款”，不是用于支付房款。
原审法院审理后认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。马四持“马大”于2010年7月8日出具的《委托书》，与陆某签订系争房屋买卖合同，但马大已于2009年1月9日去世，故马四所持《委托书》并不发生效力。同时，因马大已去世，“马大”与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》出卖人主体已不存在，该合同欠缺出卖人的真实意思表示，应认定为无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。马四实际收取陆某554，000元，应予返还。因无效合同自订立之时起就不具备法律效力，故陆某对系争房屋不享有所有权，也没有处分的权利，陆某与黄某签订《上海市房地产买卖合同》的行为，属于无权处分。但该合同的效力，还涉及黄某是否善意的问题。根据已查明的事实，陆某向田某出具委托书是基于其与周某存在借贷关系的事实，而周某欲通过建立委托代理关系的方式，以出售房屋获得相应价款直接抵债的方式来保证债权的实现，有悖于我国民事法律代理制度的基本原则。本案中，田某与黄某进行磋商直至签订合同、付款的整个过程中，陆某均表示没有参与，而黄某在知晓陆某与周某借款关系的情况下，仍与田某继续交易并指示姬某向周某还款，整个过程与正常的二手房交易有很大的差别，而黄某并没有提出质疑。而且，黄某虽称上门看过房，但当时何某还居住在系争房屋内，黄某对看房的事实也陈述不清。综上，难以认定黄某系善意买受人，陆某无权处分系争房屋，其与黄某签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。周某认可收到黄某105万元结清陆某的借款，姬某认可代黄某向周某支付100万元的事实，陆某也认可实际收到77万元并表示愿意返还给黄某，故原审法院认定黄某已按合同约定向陆某支付房款77万元，应由陆某返还给黄某。
系争房屋登记的原权利人为马大，现权利人为黄某，在上述两份合同均被确认为无效后，应恢复系争房屋的权利原状。鉴于原权利人马大及其妻何某均已去世，故系争房屋可直接恢复至马大、何某的继承人即马一、马二、马三、马四名下。因系争两份买卖合同的履行分别与马四与陆某的借款合同关系以及陆某与周某的借款合同关系有密切的联系，两份买卖合同被确认无效后，对上述借款合同关系必然产生影响，相应的债权债务关系，可由相关当事人另行处理。据此，原审法院判决如下：一、以“马大”为出卖人与陆某就上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陆某与黄某就上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、黄某于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复至马一、马二、马三及马四名下；四、马四于判决生效之日起十日内，向陆某返还554，000元；五、陆某于判决生效之日起十日内，向黄某返还77万元。
原审判决后，上诉人黄某不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实及适用法律错误。黄某按照陆某的委托代理人田某的指示实际支付了110万元的房款，有银行转账凭证、收条等为证。买卖合同无效，则陆某应将110万房款全数返还。陆某辩称其只拿到77万元，实为其将其余款项另作他用。另外，黄某因购买系争房屋，向税务部门缴纳了税费共计84，150元（其中包括契税11，000元、一般营业税55，000元、其他个人所得税11，000元以及其他企业城市维护建设税7，150元），买卖合同无效的过错在于陆某，所以陆某应当赔偿黄某该笔税费损失。综上，上诉人黄某请求法院依法撤销原审判决第五项，改判陆某向黄某返还110万元，并承担系争房屋过户至黄某名下所产生的税费损失84，150元。
被上诉人陆某辩称：不同意黄某的上诉请求。房屋买卖合同无效的原因在于马四使用了伪造的公证书，故马四应当承担责任。陆某向周某借款，确实只拿到了77万元，如果马四将借款归还，陆某同意将该笔款项还给黄某。105万元与77万元之间的差价是中介费与利息，陆某并未实际取得该笔款项，应当由过错方马四来承担。
原审原告马二、马三及原审被告马四均表示同意原审判决，请求驳回上诉、维持原判。
原审第三人周某述称：同意上诉人的上诉请求。
原审原告马一及原审第三人姬某、田某未发表意见。
审理中，周某表示：其与陆某之间的借款并没有约定借款利息，只约定了逾期还款的违约金及催讨费用，但在2011年9月2日借款当天，周某将105万元借款通过转账方式支付给陆某之后，周某收到了中介返还的6万元，作为105万借款按照月息3分左右计算的两个月的利息。周某认可105万借款中确实是被其他人拿走了一部分，但具体拿走了多少不清楚。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，并遵守法律、行政法规的规定。本案中，马四在马大去世后，持伪造的委托书与陆某签订房屋买卖合同，该合同因欠缺出卖人的真实意思表示，应认定为无效。合同无效，则陆某自始未取得系争房屋的所有权，其与黄某签订房屋买卖合同的行为属无权处分。根据查明的事实，黄某购买系争房屋的过程与正常的二手房交易有很大的区别，难以认定其为善意买受人，故其与陆某签订的房屋买卖合同应为无效，其不能取得系争房屋的所有权。原审法院根据查明的事实，依法认定上述两个《上海市房地产买卖合同》均为无效，符合相关法律规定，本院予以确认。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故马四应当将其实际收到的554，000元返还给陆某，黄某应当将系争房屋的房地产权利恢复至原产权人马大的法定继承人马一、马二、马三及马四名下。至于陆某应当返还给黄某的房款，黄某主张其将尾款5万元以现金方式支付给田某，但未提供任何证据，本院不予采信。而黄某向周某支付的房款，实际上是替陆某归还了借款。关于双方的借款关系，陆某与周某是经中介介绍才发生了借款事实，在此之前互不认识，但二人之间的《借据》及《承诺书》却没有约定借款利息，有违常理，故该《借据》上所载之借款本金存有疑点。陆某主张其只收到77万元借款，其余28万元其在借款当天便取出，支付了利息及中介费；而周某自认在借款当天收到6万元的利息，并认可其转账的105万元中被他人拿走了一部分，印证了陆某的陈述。原审法院采纳了陆某实际收到借款77万元的观点并无不当。鉴于陆某、周某亦均认可其二人之间的借款因周某收到黄某支付的房款而结清。故原审法院结合陆某与周某之间的借款关系认定黄某已按合同约定向陆某支付房款77万元，应由陆某返还给黄某，并无不当，本院予以确认。
至于黄某主张的因房屋交易产生的税费损失，因无效的产权转移行为涉及税费的返还，故待相关税费进行结算后，黄某可就其实际损失另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，518元，由上诉人黄某承担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张志煜
审　判　员　　张　松
代理审判员　　陈家旭

二〇一四年一月十三日
书　记　员　　彭奕佳


杨状律师评析：
本案涉及到两个房屋买卖合同，涉及的主要问题是两份合同的效力问题，第一份合同系合同主体不存在涉及的合同效力问题；第二份合同需要在第一份合同的基础上才能进行分析。
关于第一份合同，马四持“马大”于2010年7月8日出具的《委托书》，与陆某签订系争房屋买卖合同，但马大已于2009年1月9日去世，故马四所持《委托书》并不发生效力。同时，因马大已去世，“马大”与陆某签订的《上海市房地产买卖合同》出卖人主体已不存在，该合同欠缺出卖人的真实意思表示，应认定为无效，那么陆某无法取得涉案房屋的所有权。
关于第二份合同，陆某与黄某签订《上海市房地产买卖合同》的行为，属于无权处分。但该合同的效力，还涉及黄某是否是善意的问题。由于黄某签订《上海市房地产买卖合同》时主观上系为了以房抵偿借款，该行为一般不符合正常的房地产交易，无法认定黄某系善意买受人，故黄某无法取得房屋所有权。因此基于无权处分的合同应当认定为无效。
权利只能由享有处分权的人行使，无处分权人处分他人财产则构成对他人财产的侵害。即使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有份额，不能擅自处分其他人的财产。