成都一商铺租赁案，陶志武律师为当事人挽回损失33余万
案号：成都市成华区人民法院 （2018）川0108民初4023号
案件分析
        我方代理原告一方，被告租赁成都某军队的房产用作商铺，经部队同意后转租给原告，并由原告改建后向部队报备，原告与被告签订《租赁合同》，约定租期为十年，原告租赁后进行改造房屋投入50余万。因中共中央军委58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》指示精神，军队停止包括空余房地产租赁在内的一切对外有偿服务活动；由于国家和军队政策法规重大调整，军队不再开展对外有偿服务活动。于是部队终止原后方维修中心与被告所签订租赁合同合同，致使原告不得不限期搬离、不能在继续租赁使用房屋，双方对于损失争执不下，我们代理方原告将转租方起诉至法院。 

        因该房屋为军属财产，合同因军队政策发生重大调整造成无法继续履行，部队未对被告进行解除合同后的合理补偿，致使被告一直也表示不对原告补偿。最终，我们代理人在整理《租赁合同》时提出双方对于解除合同需要赔偿装修损失有约定，要求法院按约定全额向原告补偿50万元。 
        审判中，法院认定本案是因军队政策发生重大调整所引发的租赁合同无法继续履行纠纷，被告作为出租人对该合同无法继续履行不具有过错，不应因此承担违约赔偿责任，案涉合同无法继续履行，应当认定为不可归责于当事人双方的事由，原告不能在合同约定租赁期间内继续享有自建房屋的使用权，属于风险损失分担解决的范畴，如无合同明确约定，应当适用公平原则处理。最终，法院判决被告向原告支付修建房屋损失的补偿费用333500元。

律师建议： 
        在房屋租赁活动中，一定要将合同的事项约定明确，对于租赁合同中可能发生的风险事项和重大事宜更需要进行书面约定，如涉及金额较大或情况复杂的合同，建议咨询专业人士审查后再行签订，以防患于未然。