有什么办法可证明出资人与产权办理人借名买房关系
北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张帅向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告偿还原告为死者张兰支付的购房款908988元;2.判令被告支付原告为死者张兰管理房屋垫付的房屋供暖费(2011-2016年度)10079.5元、物业费(2011-2016年度)9417.06元;3.判令被告以购房款为基数自2010年9月26日起至实际给付之日止,按同期银行贷款利率支付利息,暂计至2017年1月5日为321423.61元;4.本案诉讼费用由被告承担;5.判令被告承担保全费5000元;6.判令被告承担律师费50000元。事实与理由：原告与张兰为表亲关系(原告是张兰的表舅),2008年初原告准备在北京投资购买房产,因原告不是北京市户口,无法在北京购买价格相对便宜的经济适用房,便找到亲属张兰(北京户口),借用张兰的名义在北京购房。经双方口头协商以张兰的名义购买北京经济适用房,购房款和相关税费均由原告承担,房产由原告实际控制和占有,待原告符合购房条件或交易房产期满五年能上市交易时再将房产过户至原告名下。随后,原告于2008年2月29日向张兰汇入购房款393988元、于2008年5月30日汇入170000元用于张兰代原告购房。2009年经中介公司介绍,原告看上了位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X房产,同年6月28日原告要求张兰与房产的所有权人刘丽丽(丈夫胡全顺)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘丽丽将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X房产出卖给张兰,房产总价为85万元,分三次付清,同时买卖合同还约定了中介费以及房产的过户费用等。之后,原告依据房屋合同的付款时间分别又于2009年7月4日、2009年8月28日、2010年1月25日直接向房产出卖人刘丽丽付款23万元、10万元以及15000元。出卖人刘丽丽的配偶胡全顺还出具《证明》,证明全部的购房款都是由原告所支付。原告就购房共向张兰和刘丽丽支付了908988元。购房款项付清后,房产由原告实际控制和占有,但因房产本身涉及经济适用房不满五年不能上市交易,故由出卖方刘丽丽、胡全顺与原告办理公证委托手续,待房产五年期满由原告代出卖方直接与张兰办理房产的相关过户事宜,将房产先过户至张兰名下,再由张兰将房产过户至原告名下。2010年9月,交易房产可以上市交易,原告多次催促张兰一同去房屋管理局办理产权过户手续,但张兰总以身体不适为由推脱,始终未能办理,还表示房产手续都在原告手里,让原告自行处理。而在此期间,原告还为管理房屋支付了各年的供暖费(10079.5元)、物业费(9417.06元),合计19496.56元。2010年11月22日张兰因病死亡,原告始终不知晓张兰的财产继承情况,一直都认为张兰会将房产过户至原告名下,直到2016年初涉案房产的所有权人刘丽丽在北京市昌平区人民法院起诉张兰解除房屋买卖合同,被告才以继承人的身份出庭应诉。在开庭过程中被告出示了2010年9月26日张兰的遗嘱,遗嘱约定张兰将涉案房产归被告所有,后经贵院判决房屋买卖合同有效,现涉案房产已经过户至被告名下。综上所述,在本案中,原告因借名购房与张兰达成了购房协议,并实际占有涉案房屋,而自张兰立遗嘱之日起就违背了张兰与原告的约定,严重侵害了原告的合法权益。故请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。原告为了有效防止被告转移、出卖财产,已向贵院提出财产保全,并支付了保全费5000元。同时原告为了维护自身的权益,与北京市沃尔森律师事务所签定《民事委托代理合同》,向该律师事务所支付50000元律师费用。原告认为根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条引导当事人诚信理性诉讼的规定，加大对虚假诉讼恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度,充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用,促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为,造成诉讼对方或第三人直接损失的,人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提岀的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。故请求法院支持原告提出的赔偿合理律师费用和保全费用的请求。
2、被告辩称
孟伟辩称：第一，此案案由为合同纠纷,被告认为本案首先应当查明原告张帅与张兰之间是否存在合同关系,综观原告起诉依据,没有任何证据能够证实二者之间存在借名购买房屋合同关系,原告主张的法律关系根本不存在,那么依据不存在的事实和法律关系,其诉讼请求也根本不成立,应依法予以驳回。第二，如果原告与张兰之间不存在合同关系,那么其主张被告返还为张兰支付的购房款908988元及其他诉讼请求,应确认为民间借贷法律关系,且不说该法律关系是否成立,但该案贵院无管辖权,因为双方没有书面借款合同,该案应该由被告所在地人民法院管辖。第三，原告诉讼请求与起诉书陈述的事实自相矛盾,原告诉讼请求主张要求返还为张兰支付的购房款,为张兰垫付的相关费用,而事实与理由陈述两者是借名购房合同关系,自己实际控制房屋,既然是自己借名购房,实际购房人应该是原告,那么怎么会是为张兰支付和垫付购房款及相关费用呢?说明原告没有客观真实的陈述事实。第四，原告陈述事实有悖常理,不应予以采信。原告陈述2008年初原告准备在北京投资购买房产,因原告不是北京户口,便找到张兰借用张兰名义在北京购房,既然是借名买房,实际买房人是原告自己。按照日常生活规律,原告找到房源后,以张兰的名义签订合同,自己直接支付房款就可以了,而原告陈述,在没有房源的情况下,于2008年2月29日,向张兰汇购房款393988元，于2008年5月30日汇入170000元,特别指出的是第一笔款项是393988元,有零有整,假设是购房款,在张兰没有找到房的情况下,为什么又汇入第二笔购房款呢?2009年6月28日与刘丽丽签订购房合同,原告也参与的相关事宜,按照购房合同约定,刘丽丽应收房款为85万元人民币,如果是原告直接交付房款,为什么要支付908988元房款,这些真让人费解。第五，本案所争房屋确定系张兰所购,有购房合同、法院生效判决予以证实。被告依法继承张兰遗产应受法律保护,张兰购此房后对该房进行了装修,并购置了家具,生前也一直在此房中居住,原告主张的借名购房确定不存在。综上所述,原告起诉与客观事实不符,且其诉讼请求和事实与理由相矛盾,其起诉不能成立,应依法予以驳回。如本案改变案由,确认存在民间借贷关系,被告要求将此案移送保定市徐水区人民法院审理。我们认为原告主张超过诉讼时效，不应受法律保护，原告起诉主张房屋过户日期2010年9月，起诉日期是2017年1月6日，长达7年时间，在这期间原告没有向张兰及现在被告主张过权利，张兰是在2010年11月22日去世，距现在长达6、7年之久，所以我们认为原告主张超过法律保护的诉讼时效，不应受法律保护。
二、法院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：
1.张兰与孟伟系姐弟关系，张帅与张兰、孟伟是亲戚关系。
2.2009年6月28日，张兰与刘丽丽在北京A房地产经纪有限公司(以下简称A公司)居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘丽丽将其名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑东苑X号楼X号房屋出售给张兰，房屋成交价格为85万元。关于付款期限，合同约定：“1.于2009年7月5日之前付款480000(肆拾捌万);2.于2009年8月28日之前再付款100000(壹拾万);3.于过户当日结清尾款250000(贰拾伍万)。”关于房屋交付，合同约定“出卖人应当于2009年10月8日前将该房屋交付给买受人。”关于过户时间，该合同附件二补充协议及其他约定写明：“双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，按本房屋契税发票满足经济适用房可过户规定日期向后推迟20个工作日过户，房产证于买受方支付出卖人第一次付款480000元当日放在A房产公司直至过户完毕。”
3.2008年2月29日和2008年5月30日，张帅向张兰分别转账393988元和170000元，合计563988元，张帅称2008年初其准备在北京买房，因没有北京户口，不能购买价格相对便宜的经济适用房，便找到张兰希望借用张兰的名义买房。2008年曾看好一套房，便将部分购房款转入张兰账户，这套房最终没有购买成功，但上述款项一直留在张兰账户内，后来继续选房，最终选定了本案诉争房屋。2009年7月4日，张帅向刘丽丽的账户转账23万元，张帅称合同约定2009年7月5日前要向刘丽丽支付第一笔首付款48万元，故其直接向刘丽丽支付23万元，其余25万元由前述留在张兰卡内的款项支付给刘丽丽。2009年8月28日，张帅向刘丽丽账户转账10万元，张帅称该10万元即合同约定的第二笔首付款。2010年1月25日，张帅向刘丽丽转账15000元，张帅称刘丽丽后悔房子卖便宜了，所以未按合同约定时间交房，延迟到2010年1月25日才交房，交房当日，张帅与刘丽丽按照协商的结果多给了刘丽丽1万元和5千元的空调款。张帅同时称，第三笔购房款25万元亦是用前述留在张兰卡内的款项支付，卡内其他钱则用于装修和购买家具等。
4.刘丽丽在既有的民事诉讼中认可诉争房屋全部房款已付清，2010年1月底交付房屋。
5.2010年1月6日，刘丽丽、胡全顺(刘丽丽丈夫)签署委托书，委托张帅办理诉争房屋的买卖交易手续，产权转移过户等相关手续。该委托书经北京市方正公证处予以公证。张帅称其与张兰是借名买房关系，签完合同后，刘丽丽就把房产证这些材料交给了自己，并且签了委托书，由张帅去办理后续手续。但2010年9月具备过户条件时，因为张兰病情恶化，所以未能办理过户手续。
6.张兰于2010年11月22日去世。2010年9月26日，张兰立下遗嘱，将诉争房屋交由孟伟继承。但诉争房屋一直未完成过户，仍在刘丽丽名下。2013年，刘丽丽将孟伟起诉至本院，要求解除其与张兰签订的房屋买卖合同，本院经审理驳回了刘丽丽的诉讼请求。刘丽丽上诉后，北京市第一中级人民法院驳回刘丽丽上诉，维持原判。2014年，刘丽丽与孟伟就诉争房屋的过户及损失赔偿问题继续在本院进行诉讼，经本院调解达成协议，刘丽丽协助孟伟办理诉争房屋的产权过户手续，将上述房屋转移登记至孟伟名下。2015年7月17日，诉争房屋登记在孟伟名下。
7.2013年11月21日，张帅与刘丽丽的配偶胡全顺签订协议，载明：“经双方协商，关于昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X室房产一事(购房人为张兰，实际支付人为张帅)，约定如下：1.该房款总额为85万元，由张帅分次支付给乙方;2.自2010年至今该房屋物业费、供暖费均由张帅支付;3.因张帅为实际出资人，张兰要求刘丽丽、胡全顺委托张帅办理该房屋过户事宜(有公证书为证);4.因刘丽丽、胡全顺起诉孟伟撤销购房合同，如法院支持乙方主张，乙方将根据购房款实际支付人或收条持有人，退还购房款。物业费、供暖费凭发票支付。如双方对该房款的退还有异议，或出现其它情况，双方协商解决或通过法律途径解决。5.关于装修费双方另行协商。另附胡全顺、刘丽丽证明一份。”该协议中所指“证明”为胡全顺于2013年11月20日书写的《证明》，称“刘丽丽、胡金明出售的北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X室的合同价款为85万，每次房款都是由张帅支付的。部分房款是从张帅的卡里直接转到刘丽丽的卡里，其余房款是张帅以现金的形式交付给刘丽丽。”
8.关于房屋占有使用情况，孟伟称张兰生前由张兰居住，钥匙在张兰手里，孟伟取得房产证后，拿钥匙开门但打不开。张帅称诉争房屋一直由其占有使用，并对外出租，张兰仅在诉争房屋住过一宿，是自己给的张兰钥匙，后来自己换了锁。
9.张帅持有与刘丽丽房屋买卖的手续原件以及2011-2016年度供暖费、物业费、生活垃圾费、电梯运行维护费、水泵运行维护费、消防运行维护费、安防运行维护费、代收电梯年检费发票。孟伟持有2010年3月物业公司出具的入住证明和装修管理服务费发票、2010年供暖公司出具的暖气维修收据及装修合同。张帅称购买房屋是自己和张兰一起进行的，装修也是用张兰手里那张卡支付的，张兰持有装修合同和入住证明不能证明是张兰在使用诉争房屋。
三、法院判决
1、孟伟于本判决生效后十五日内向张帅支付908988元;
2、驳回张帅的其他诉讼请求;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、律师点评
当事人订立合同，可以以书面、口头或其他形式。本案的焦点问题在于张帅与张兰之间是否构成借名买房的法律关系，由于张兰现已去世，张兰与张帅之间也没有书面合同，故张兰与张帅之间是何法律关系只能通过对证据的审查进行确定。民事诉讼的证明标准应当到达高度盖然性的程度，审判人员应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由及结果。本案中，张兰于2009年6月28日与刘丽丽签订房屋买卖合同，合同约定2009年7月5日前付款48万元，2009年8月28日前付款10万元，而张帅于2009年7月4日向刘丽丽的账户转账23万元，于2009年8月28日向刘丽丽的账户转账10万元，上述两笔款项的支付与合同约定的付款时间吻合。此后，刘丽丽与张帅办理了委托售房公证，房屋买卖合同、原房产证、委托公证书原件均由张帅持有。在房屋交付后，张帅交纳供暖费、物业费和电梯运行维护费。同时，张帅到庭说明了其在2008年向张兰转账563988元的原因及去向，其解释没有违背常理之处;张帅向张兰转账的数额和向刘丽丽转账的数额共计908988元，与诉争房屋的购房成本也基本相符。虽然孟伟现在持有入住证明和装修合同，但张帅提交的证据已经达到高度盖然性的程度，综合以上对于证据的审核判断，再考虑张帅与张兰的亲属关系及张帅本人的陈述，确认张帅与张兰之间构成借名买房关系。在与刘丽丽签订房屋买卖合同后办理过户登记前，张兰因病去世，孟伟因张兰的遗嘱与刘丽丽进行房屋买卖合同诉讼，直至2015年7月诉争房屋才登记在孟伟名下，现张帅以孟伟为被告提起借名买房纠纷诉讼，符合法律规定，没有超过诉讼时效。由于孟伟不认可张帅与张兰之间的借名买房关系，张帅放弃主张房产，解除借名买房合同，要求孟伟返还其支付的购房款和装修款908988元，具有事实和法律依据。关于张帅主张的供暖费、物业费和购房款利息，因诉争房屋交付后一直由张帅占有使用，其要求孟伟支付供暖费、物业费和购房款利息的诉讼请求没有事实依据。关于张帅主张的律师费，没有法律依据。
（本文来自网络，侵权联系删除）
