离婚时登记在他人名下的房产如何分割？
李女士和褚先生离婚，两人在天河区投资了一套房产，因该房产是向一朋友的房地产公司购买，根据该朋友公司的规定，公司高管享有购房的优惠价格，所以两人和朋友协商一致，以第3人名义购置了房产，并书面约定房屋归A夫妇所有，和朋友无涉。在离婚案件中，法院明确表示不处理该房产。
律师对李女士建议其另行提起析产诉讼，如果房地产管理部门登记的权属所有人和实际产权所有人不一致的，只有通过离婚诉讼之外的确权诉讼或者析产诉讼解决，从而达到解决分割夫妻共同财产的目的。登记在他人名下的房产，如果确实和他人无关，或者部分是属于夫妻共同财产的，只要夫妻和他人达成一致认可，是可以进行分割的，也未必要通过析产诉讼。所以律师建议李女士通知案外产权人前来参加离婚诉讼。
如果说案外第三人能够在法院出具书面确认的，确定该房屋仅属于A的夫妻共同财产，而和他无关的，李女士夫妇也不需要通过前置诉讼或者离婚后的析产诉讼分割。遗憾的是本案件中，第三人因和A的丈夫关系密切因此不愿意到法庭做书面笔录，因此李女士只能另行打一场析产诉讼。
律师提醒，如果该房屋完全登记在第三人名下，而不是登记在李女士夫妻名下的，为了确保100％的胜诉，李女士应当打购房款返还之诉，而最好不要打房屋产权确认之诉，因为房地产产权毕竟是以登记为准的。
