本案要旨：
物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，因怠于履行义务致业主财产损害的，物业服务企业应承担违约责任。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任。房地产开发企业在商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。
案件回顾：
原告陈书豪诉被告武宁房屋开发公司开发的某小区围墙倒塌，其停在由另一被告青和物业公司负责管理的小区正规车位上的车辆遭受严重损害。经过实地查看后发现，围墙倒塌是由于围墙外的土堆长期受雨水浸泡挤压所致，属于人为因素，车主无责。原告故诉请法院判决两被告承担连带赔偿责任。　　
被告武宁房屋开发公司辩称：原告陈书豪与武宁公司之间存在商品房买卖合同关系，武宁公司已经按照约定向原告交付了房屋，不存在违约行为。围墙倒塌属于围墙之外他人土地上堆放的土堆因遭遇大暴雨倒塌而冲毁围墙，并非该围墙本身质量原因而倒塌，即武宁公司不存在任何违约行为，不承担责任。
　　被告青和物业公司辩称：其和原告陈书豪之间仅有一份停车服务协议，按该协议约定，其公司仅为陈书豪提供车辆管理服务所产生的秩序维护、卫生、环境保洁、停车服务，小区的楼盘、公共设施的产权均不属于其公司所有，故要其公司赔偿没有法律依据。
一审法院认为，被告武宁公司与被告青和公司签订的前期物业服务合同合法有效，对作为业主的原告陈书豪同样具有法律效力。按照该合同约定，青和公司对于该小区的共用部位有维修养护的义务，也即在小区围墙外堆有泥土可能发生危险时，应当进行维修养护，消除危险，即使围墙外的泥土系第三人堆放，也不能免除青和公司的义务，青和公司可在维修养护后向第三人主张相关权利。因围墙倒塌，系青和公司未尽维修养护义务所致，故对陈书豪的车辆损失应承担赔偿责任。武宁公司作为房屋的出卖人，在出售房屋并转移房屋所有权后，在房屋质量没有瑕疵的情形下，对房屋的买受人陈书豪的义务已履行完毕。综上，对原告陈书豪要求被告武宁公司赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。后青和公司上诉，二审法院维持原判。
律师观点：物业服务企业对小区共有部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后应承担违约责任。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，不需要承担责任。当事故发生后，业主应确定违约主体，收集证据，积极协商；协商不成应提起诉讼。