孟彩×与广西×华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第1690号


原告孟彩×，女，1962年5月1日出生，住所地河北省保定市雄县。


委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。


委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。


被告广西×华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区××新城××市场×楼。


法定代表人陈×同，该公司董事长。


委托代理人王×，该公司职员。


原告孟彩×诉被告广西×华房地产开发有限公司（以下简称×华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖法全，被告的委托代理人王×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告诉称，2013年11月19日，原告与被告签订了《粤同·江×轩合作建房协议书》，原告购买被告开发的位于防城港市××区××新城的×小区二期××轩×号楼×号房，合同签订后，原告共计向被告支付了购房款147924元。经原告向防城港市房产部门咨询，被告开发的粤同江×轩楼盘并未取得预售许可证，依据相关法律规定，该《粤同·江×轩合作建房协议书》无效。此后，原告多次与被告交涉，要求被告返还原告已付的购房了，但被告均已各种理由拒绝。请求法院判令：一、确认原告与被告签订的《粤同·江×轩合作建房协议书》无效；二、被告返还原告所支付的购房款147924元及赔偿利息13392.9元（按中国人民银行同期贷款利率5.25%计算，自2013年11月19日始暂计算至2015年9月8日，余下利息计算至清偿之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。


经审理查明，2013年11月19日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《粤同·江×轩合作建房协议书》（以下简称合作建房协议书），约定原告购买被告开发的防城港市××区××新城的×小区二期××轩×号楼×号房，建筑面积为120.16平方米，每平方米单价为3528元，总金额为423924元。协议书第四条约定，为保证合作建房工程建设的进度，甲乙双方在签订本协议的当日内，甲方向乙方交纳合作建房保证金20000元，由甲方付现金或存入乙方指定的银行账户；第五条约定，甲方选择银行按揭付款作为付款方式，在签订本协议七日内交清合同房款的30%（不含合作建房保证金），计127924元，乙方在取得房屋《商品房预售许可证》七日内，甲方到指定地点签署《商品房买卖合同》，当日交齐申办银行按揭贷款必需的文件资料，三日内到按揭银行办理面签手续，剩余部分房款由甲方向银行申请按揭贷款支付，买受人最终获得的银行贷款金额及贷款年限以银行批准为准，如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分须在出卖人通知后五个工作日内付清。另查明，被告公司分别于2013年11月19日和2013年11月22日向原告出具两张《收据》，均为收到原告交来的江×轩7号楼905号房合作建房保证金20000元、127924元。被告与原告签订合作建房协议书时及在庭审时未取得涉案商品房《商品房预售许可证》。


以上事实，有《粤同·江×轩合作建房协议书》、《收据》及当事人庭审笔录等证据予以证实，足以认定。


本院认为，原告与被告签订的合作建房协议书包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，故原告与被告签订的合作建房协议书应属商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订合作建房协议书且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该合作建房协议书应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房保证金为名向原告收取了共计147924元，应当依法由被告退还给原告，并按同期银行贷款利率支付相应利息。


综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：


一、原告孟彩×与被告广西×华房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的《粤同·江×轩合作建房协议书》无效；


二、被告广西×华房地产开发有限公司返还原告孟彩×支付的合作建房保证金共计147924元，并赔偿利息损失（利息以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段自2013年11月19日计算至债务清偿之日止；以127924元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率分段自2013年11月22日计算至债务清偿之日止）；


三、驳回原告孟彩×的其他诉讼请求。


案件受理费3526元，由被告广西×华房地产开发有限公司负担。


上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。


如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费3526元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。


审判长 徐祖英
人民陪审员 林业就
人民陪审员 梁毓
二〇一六年三月十六日
书记员 覃艺