代理人代为解除合同===有效 张娥律师关键词：  房屋买卖合同  代理行为 善意相对人 拒绝返还购房款   违约金约定
【基本案情】
案由：房屋买卖合同纠纷
原告： 刘某某，男，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿豫区某某乡。
委托诉讼代理人： 张娥，江苏成商律师事务所律师。
被告 ：周某某，男， 汉族，居民，住江苏省宿迁市宿豫区某某镇。

案情概述：
2018年， 经宿迁某某有限公司居间介绍，原告委托案外人谭某某与被委托人蔡某某签订份房屋买卖合同，约定被告将其所有的新城家园某室房屋出售给原告，房屋总价4700000元。合同签订当日，支付定金20000元， 后原告向被告支付购房首付款80000元，被告及其委托人蔡某某向原告出具收条。同年8月，原告与被告委托代理人和宿迁某某有限公司签订份解除协议书。 约定双方自愿解除合同，被告于同年10月底前归还原告购房首付款100000元，如一方违约，按房款月息10%赔偿对方。协议签订后，被告未按约定向原告返还购房款，原告递诉至本院。
被告辩称，房屋买卖居间合同解除协议上甲方处签字不是被告所签，被告也未委托蔡某某签订该协议。协议签订后， 蔡某某也没有告诉被告，被告直到收到起诉材料才看到协议，所以请求继续按合同房行履行。

【判决结果】
依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十九条，第六十条，第百零七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第百四十二条之规定，判决如下：
一、被告周某某于本判决生效后十日内返还原告刘某某购房款100000元并支付违约金(以100000元为基教，自2018年10月31日起按月利率2%计算至实际给付之日止);
二、驳回原告刘某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加信支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1210元，保全费1120 元，合计2330元，由被告周某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
【律师解析】
张娥律师认为：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告虽然辩称其未委托蔡某某与原告签订解除协议，但涉案房屋买卖合同系其委托蔡某某签订，并由蔡某某收取原告购房定金及向原告出具购房首付款收据，蔡某某参与了房屋买卖合同的订立及履行过程，原告作为善意相对人有理由相信蔡某某有权代理被告与原告协商房屋买卖合同解除事宜，故蔡某某与原告签订的解除协议对被告具有法律约束力。因被告未按协议约定向原告返还购房首付款，其应承担继续向原告返还购房首付款及支付违约金的责任。
友情提醒：违约金的可以约定，但应当在法定的范围内，避免约定过高，诉诸法院时要学会适当调整，避免给自己造成损失。