【关键词】
房屋买卖/告知义务/户籍变更/恶意低价
【裁判要旨】
当事人的合法财产权益受法律保护。
【相关法条】
《中华人民共和国民法通则》 第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
【基本案情】
沈×1与沈×3是堂兄妹，沈×4为沈×1与沈×3的姑姑，沈×5生为沈×1与沈×3的爷爷。××市××区某某室房屋的性质为公有住房，原承租人沈×5生于2007年2月4日去世，当时系争房屋内的户籍在册人员为沈×1及沈×3。2007年8月，沈×3向××中山物业有限公司提出变更承租户名申请，要求将租赁户名变更为沈×3。沈×1当时在国外，申请人沈×1的名字非沈×1本人所签。××中山物业有限公司对申请书进行书面审查后，同意系争房屋承租人变更为沈×3。同年，沈×3将承租权转让给沈×4，双方的成交价格为150，000元，沈×4支付完毕该款后，沈×3又如数归还沈×4。2014年沈×1起诉××西部企业（集团）有限公司、××中山物业有限公司、沈×3，要求法院确认系争房屋公有住房承租人变更为沈×3的行为无效。该案审理中查明：“2008年王某、沈×6（沈×1父亲，已去世）经申请，将户籍迁入系争房屋。相关材料表明沈×6、王某对系争房屋的承租人已变更为沈×4的情况是明知的。沈×3为证明沈×1起诉超过诉讼时效，申请两名证人到庭。证人为双方亲属，证明内容为2007年7月开家庭会议讨论承租人变更为沈×3时沈×1的父母是在场并同意的。且听沈×1父母陈述，其早就将该变更情况告知沈×1。……”
【裁判结果】
2014年11月17日，××市××区人民法院作出（2014）普民四（民）初字第2094号民事判决，对沈×1的诉讼请求不予支持。沈×1对一审判决不服，提起上诉，××市第二中级人民法院于2015年3月30日作出（2015）沪二中民二（民）终字第108号民事判决，驳回上诉，维持原判。
【律师分析】
当事人的合法财产权益受法律保护。生效的（2014）普民四（民）初字第2094号民事判决已经确认，沈×6、王某于2008年将户籍迁入系争房屋时对承租人已变更为沈×4的事实是明知的，而房屋权益变更、户籍迁移情况属于重大事件，沈×6、王某作为沈×1的父母，若不将该影响沈×1权益的情形告知沈×1不符常理，结合双方的陈述及（2014）普民四（民）初字第2094号案件中的证人证言，沈×1、沈×2、沈×3、沈×4家庭一贯通过家庭会议形式决定重大事项，且王某、沈×6均参与了家庭会议，故有理由相信，沈×1、王某对2007年两沈×3、沈×4间变更承租人的行为是明知并同意的。沈×1等在长达7年的时间内均未提出异议，超过诉讼时效，对沈×3、沈×4的该辩称意见予以采纳。关于沈×1等提出两沈×3、沈×4存在恶意串通行为、房屋成交价格远低于市场价的意见，我们认为两沈×3、沈×4之间签订《××市公有住房承租权转让合同》系为完成过户手续的需要，符合一般交易惯例，不能认定两沈×3、沈×4之间存在恶意串通行为。


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