南京律师：离婚协议中对不动产归属的约定，未经物权登记，如何处理
不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在房屋产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于财产的约定不具有对抗外界第三人债权的法律效力。
一、案例概况
案外人执行异议之诉：
原告金某与第三人夫妻关系存续期间购买了中山二路房屋及北翠路房屋。其中中山二路房屋产权登记在第三人名下，北翠路房屋产权共同登记在原告与第三人名下。北翠路房屋名下尚有银行抵押贷款，主贷人为第三人。
2007年，原告与第三人在民政部门登记离婚；不久，原告与第三人签订离婚协议，离婚协议签订后，协议所涉的房屋产权及公司股份均未发生变更登记。第三人于2008年与案外人领取了结婚证，并于2012年经法院调解达成离婚协议并由法院出具民事调解书。
第三人因与被告吕某之间的股权转让纠纷，经法院审理并于2013年作出民事判决，判令第三人于判决生效之日起十日内归还被告人民币2,000万元并支付相应的利息，某纺织公司、某材料公司对第三人的还款义务承担连带还款责任。该案生效后，因第三人及某纺织公司、某材料公司未履行生效判决所确定的还款义务，故被告向本院申请执行。在执行过程中，法院依法查封了上述中山二路房屋及北翠路房屋。
原告在上述房屋被查封后，向法院执行部门提出异议，其主要理由是，在与第三人的离婚协议中已约定了上述两套房屋的所有权归原告所有，仅未办理过户手续。故要求法院解除对系争房屋的查封并中止执行。
法院执行部门对此依法组成合议庭进行了听证审查，裁定驳回金某提出的异议。
问：这种情况如何处理？
二、争议焦点
本案的争议焦点在于，离婚协议中已明确约定了房屋产权归属，在未进行产权变更登记手续的情况下，是否直接产生物权变动的法律后果？是否具有对抗外界债权主张的法律效力？对此，审理中存在两种观点：
第一种观点认为，不能直接引起物权变动。物权法第9条明确规定，对房产的归属采取登记主义，即以登记生效作为唯一的权利转移要件。金某与刘某虽然协议离婚并约定系争房屋产权归金某一人所有，但未按法律规定办理产权过户登记，故物权不发生变动，刘某仍为房屋的登记产权人，故在刘某对外存在债务的情况下，法院可依法对房屋进行查封。
第二种观点认为，可以直接引起物权变动。双方签订的离婚协议是通过订立契约之方式对婚姻关系解除时财产分割所作的明确约定，对双方均具有约束力。在此应优先适用婚姻法之规定，一旦约定成立生效即发生物权变动的效力。因此，即使系争房屋未办理产权变更手续，该房屋的产权也已根据离婚协议归金某一人所有，该房屋不能用于偿还刘某离婚后个人所负之债务，法院应对房屋予以解除查封。
三、处理思路
第一，我国物权法规定，除法律另有规定外，不动产物权的变动采取“登记生效主义”，即以登记生效作为权利转移的要件。金某与刘某签订的离婚协中对于系争房屋产权归属所作的约定，对双方具有债法上的约束力，并不属于物权法中基于法律行为发生不动产物权变动的“但书规定”。因此，离婚协议中刘某对自己在系争房屋产权中所拥有份额进行处分的约定，未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果。
第二，离婚协议中对于财产分割的约定所产生的直接后果是，金某取得请求刘某转移房屋所有权的债权请求权，刘某则有交付房屋并协助办理产权变更手续的义务。在系争二套房屋均不存在产权过户障碍的情况下，从2007年双方协议离婚至本案2014年涉讼的7年时间里，金某从未要求对方履行契约义务，显然有悖常理，其怠于行使自己债权的行为主观上是存在过错的，亦有夫妻双方恶意逃避债务之嫌。
第三，本案中，因金某未提供证据证明系争房屋登记簿上所记载的内容存在错误，如发生登记机关错误登记等情形，故应根据登记公示公信原则，认定登记簿上所记载的权利人为真正权利人，并受到法律的保护。
第四，因系争房屋的产权未发生变更登记，刘某仍为登记产权人，故在刘某对外尚存未履行债务的情况下，吕某作为刘某的债权人要求对刘某名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。即金某与刘某离婚协议所作的约定并不具有对抗吕某债权的法律效力。
综上，金某依据离婚协议书要求确认系争房屋的所有权归其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求不应得到支持。
