宅基地“合作建房”纠纷案例分析
近年来，随着社会的快速发展和城市的向外扩张，都市村庄拆迁已成为常见之事。有些村民只有宅基地，却无钱建房，所以便出现了一些愿意出钱建房的人。“你出钱，我出地”，双方合作建房的模式也很快生成。下面介绍一起宅基地“合作建房”纠纷案例分析。
近年来，随着社会的快速发展和城市的向外扩张，都市村庄拆迁已成为常见之事。而为了分得更多面积的安置房屋，得到更多的拆迁安置费用，一些村民想尽办法在宅基地上多建房的事情更是比比皆是。
有些村民只有宅基地，却无钱建房，所以便出现了一些愿意出钱建房的人。“你出钱，我出地”，双方合作建房的模式也很快生成。但是，这样的合作真的能使双方都可以获利更多吗？事实证明“不一定”。
2015年5月20日，郑州市惠济区人民法院便审结了这样一起合同纠纷案件。
【基本案情】
2012年3月10日，得知惠济区李大伯家所在的村庄已经纳入拆迁计划的王先生，一大早来到李大伯家，因为王先生知道李大伯家有一处闲置的宅基地。
王先生便与李大伯商议，自己出钱在李大伯的宅基地上建房，但是自己要享有建成房的一半即50%的房屋所有权。王先生表示，将来房屋拆迁时，他本人可以享有50%拆迁安置的权利，即享有房屋拆迁安置后一半的房屋权利(包括过渡费等)。
李大伯觉得自己的宅基地闲着也是闲着，让王先生盖了房，自己还可以得到额外的补偿款，何乐而不为呢，便与王先生签订了一份《合作建房协议》，协议内容分为两部分：一部分约定了关于在宅基地上所建房屋的权利；另一部分约定了将来拆迁时房屋置换拆迁费的分配。两部分内容均是双方当事人各享受50%的权利。
随后王先生便投资约70万元，在李大伯的宅基地上建造了一栋四层小楼。
2014年9月，李大伯所在的村庄开始拆迁，李大伯与村委会签订了《拆迁安置协议书》。该协议书写明，李大伯取得拆迁安置住宅建筑面积180平方米和置换后建筑面积补偿费、搬家补助费等共计62万余元。
在该村城中村改造办公室的宣传读本上显示：“家有宅基地，户口均不在该村的，按照每户90平方米居住用房的标准予以安置。”李大伯与其子按两户标准获得180平方米的房屋安置。
王先生在得知李大伯已签订《拆迁安置协议书》并如约领到补偿款后，便找到李大伯，要求按当初双方协议约定分给自己一半的补偿费及90平方米建筑面积的房屋安置。但是李大伯坚决不同意。
随即，王先生便一纸诉状将李大伯起诉至郑州市惠济区人民法庭，请求法院依法判令李大伯三日内支付房屋拆迁补偿费等共计31万余元；依法确认依据《合作建房协议》享有被告房屋拆迁房屋安置建筑面积180平方米的一半，即90平方米的所有权。
【综合分析】
本案主审法官表示：随着我国城镇化进程的提速和房价的过快上涨，一些农村集体经济组织和开发商建设、销售“小产权房”的行为屡禁不止，近来还出现了农民提供宅基地、城市居民出资“合作建房”的现象，由此产生的矛盾纠纷也日益增多。
按照我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但是，一纸合同并不意味着是一张万全的护身符。如果合同内容违反我国法律、法规，则违法部分无效。
我国《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。
主审法官表示，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的《合作建房协议》所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。而李大伯与非本村村民的王先生签订的《合作建房协议》，从约定内容不难看出，实际上是非法转让宅基地。其行为违反了以上关于农村土地管理的相关法律法规，违法部分应认定为无效。
所以法院认定，李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅，王先生无权分割。
●合同部分无效，不影响其他部分效力
《合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案中，李大伯和王先生签订的《合作建房协议》第二部分约定，王先生、李大伯对涉案合建的房屋各享有50%的权利。
据此，惠济区人民法院认为，李大伯和王先生两位当事人与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元，两人应按份共有，故判决李大伯支付王先生31万余元。
●合作建房风险大，莫要为多得拆迁款投机违法
法官提醒，从该案反映出的实际问题可知，城镇居民与农民合作建房无异于“空中楼阁”，存在很大的法律风险和政策风险。在出资人和出地人签订合同并合作建房后，如果相关部门整顿建设项目，会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是出资人找供地的农民索要款项，出资人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
另外，合作建房后如果遇到国家征地拆迁，由于这类房产没有国家认可的合法产权，出资建房人并非合法的产权人，其无法得到对产权进行的拆迁补偿。而作为实际使用人，所得到的拆迁补偿与产权补偿也有着天壤之别。所以莫要为多得拆迁款投机违法，否则最终的恶果还须自己担。
【争议焦点】
“我们签订的协议，内容很明确，房屋安置和补偿款各得一半儿，他得按合同履行。”法庭之上，王先生气愤地说道。
“政府的政策很清楚，有宅基地的一户90平方米，我和儿子两人得180平方米，跟宅基地上有房没房没有关系，分的房子也和协议内容无关。”李大伯针对王先生的观点反驳道。
【判决结果】
惠济区人民法院经审理认为，与涉案房屋有关的拆工补助、搬家补助费等共计62万余元，李大伯和王先生两人按份共有。而李大伯及家人基于农村宅基地使用权及村民资格获得的建筑面积180平方米的安置住宅，王先生无权分割。法院遂依据相关法律法规，判决李大伯支付王先生31万余元，驳回其他诉讼请求。
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