随着《土地管理法》修改草案征求意见稿的出炉，“集体经营性建设用地入市”一词日益火热，该制度到底是什么意思，对农民有什么影响，在此京平律师进行详细解读。
什么是集体经营性建设用地?
在农村，建设用地包括乡镇企业用地、农村公益性用地和农村宅基地三类。尽管相关部门对集体经营性建设用地并没有明确，但在地方改革试点的实践操作中，普遍将具有生产经营性质的农村建设用地划归此类，比如过去的乡镇或村办企业用地。
集体经营性建设用地入市的条件!
在修改草案中有明确，即对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
为什么要实施集体经营性建设用地入市?
根据现行《土地管理法》规定，单位或个人实施建设需使用国有土地，因此如果需要占用农民集体所有的土地的，需要经过征收程序后，转为国有土地，再由政府进行招标拍卖出让国有土地使用权实施开发建设。
很多农民也切实感受到，征收自己土地时给的补偿与土地出让价相差甚远，即使是依法征收、依法补偿的，相应的差距也十分悬殊，此主要根源于我国长期以来地方政府高度垄断建设用地一级市场的供给模式。

在以往的供地模式中，因为地方政府在土地开发中的垄断地位，造成土地交易过程中出现明显的剪刀差，一方面，政府通过低价收购农地高价转让为城市建设用地，获取一级开发价差;另一方面，工业用地与经营性用地价差悬殊。城镇化过程中，土地的增值被转变为地方政府的收入和开发商收益，被征地农民的利益缺乏有效的保护，人为拉大了城乡差距。
而此次《土地管理法》修改将“集体经营性建设用地入市”重点纳入，使得在未来，有望改变地方政府高度垄断建设用地一级市场的征地供给模式，将集体土地所有者直接作为供地主体，从而使农民直接受益。
法条修改：
涉及“集体经营性建设用地入市”的法条修改主要有以下4点，分别从建设用地供地主体、入市条件、入市后的管理及使用权收回进行修改。

修改对农民权益的影响!
从现状来看，如乡镇企业用地等此类集体经营性建设用地在广大农村几乎未被充分利用，上面遗留的厂房或闲置荒废，或低价出租，乡镇或村集体的土地收入微乎其微。
而集体经营性建设用地入市，一方面使得建设用地市场供地主体发生变化，使得集体土地所有者即全体村民成为国家之外的另一大主体，村集体可以直接与单位或者个人签订合同将符合条件的土地出让、出租。由此，农民直接成为受益者，享受土地收益。另一方面，将以往闲置、未充分利用的集体经营性建设用地通过入市的方式进行再利用，提高了土地利用率，充分发挥了土地价值，且农民为直接受益者。

在这一利好消息的同时，要注意，有权出让、出租土地的是土地所有权人，而农村的土地属于农民集体所有。根据《物权法》等规定，农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，代表集体行使所有权。因此，村集体要有能力承担起建设用地出让主体的责任，还需要在基层治理模式、监管力度、土地出让管理方式等方面创新发展，让好处真正落实到每个农民身上。