农村宅基地历史遗留问题怎么解决？能否办不动产登记？如何补办手续？（附佛山市南海区案例）
根据6月19日印发的《佛山市南海区农村宅基地历史遗留问题分类处置实施细则》，三类历史遗留问题如何补办手续，申办不动产登记，都有了详细指引。此外，关于宅基地的面积、宅基地超标使用费及违建处罚金，也有了相应标准。
一、宅基地历史遗留问题分为三大类
农村宅基地历史遗留问题是指：
在2018年2月26日之前（含26日）已建成房屋，因历史原因未办理合法用地手续，且在2017年变更调查数据成果中为建设用地的宅基地。
主要分为以下三类：
历史建成：1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今无改建、扩建，未办理合法用地手续的宅基地；
未批先建：1987年1月1日至2018年2月26日期间未办理合法用地手续但已建成房屋的宅基地；
批少用多：1987年1月1日至2018年2月26日期间只办理部分土地合法用地手续但已建成房屋的宅基地。
二、能不能办不动产登记？如何补办手续？
1、历史建成
属于“历史建成”的宅基地，允许只登记宅基地使用权。
需同时办理房屋登记的，经佛山市住建部门备案的房屋安全鉴定单位对房屋质量做出安全鉴定后，可向镇（街道）国土城建和水务局申请补办宅基地地上房屋规划施工验收备案手续（补办手续时，免交违建处罚金）。
申办流程：
属于“历史建成”的宅基地，申请人可按历史遗留宅基地确权方式理顺用地手续及办理不动产（土地）登记，办理程序如下:
1.申请。申请人填写《南海区申请土地（房屋）权属登记审查表（历史建成）》，并按要求向农村集体经济组织（土地所有者，下同）提交身份证、户口簿等相关材料。
2.初审。农村集体经济组织初审，初审通过的，签注审核意见后，提交村（居）委会。
3.复审。村（居）委会复审，复审通过的，签注审核意见后，提交镇（街道）国土部门。
4.联审。镇（街道）国土部门会同城乡统筹、规划、建设等相关部门现场踏勘、拍照核对，涉及水利用地或水利防护地的需水利部门一并联审，联审通过后签注审核意见。联审工作需在15个工作日内完成。
5.公示。联审通过后，由镇（街道）国土部门以镇人民政府（街道办事处）的名义按照登记程序发布确权公示10个工作日，并在拟确权地块所在村委（居）会公告栏、农村集体经济组织公告栏和地块建筑物处张贴。公示期满无异议的或异议不成立的，出具无异议证明。
6.确权。公示期满无异议的，由镇人民政府（街道办事处）加具同意确权意见。
7.办证。申请人凭加具确权意见的审查表以及相关材料向镇（街道）不动产登记中心申请办理不动产（土地）登记。需一并办理房屋不动产登记的，须同时提供《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》和相关材料。
注：为方便群众有序办理相关手续，各镇街将以村（居）会为单位，对符合办理条件的村民统筹组织材料，分批次上报镇（街）办理。
这些情况下不批准确权申请：
对于“历史建成”的宅基地，存在下列情形之一的，宅基地确权申请不予批准——
申请人在房屋建成时间未满18周岁的，属继承和遗赠的除外；
申请地块权属不清晰或存在争议的；
申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划（控制性详细规划或村庄规划）的；
在水利用地或水利防护地范围内且水利部门不同意办理的；
其他不符合批准的情形。
（注：非农村集体经济组织成员通过历史遗留宅基地确权方式获得的宅基地使用权，在办理不动产权登记时证书附记栏中应注明“使用权人为非集体经济组织成员，不得扩建、迁建”。）
2、未批先建
属于“未批先建”的宅基地，用地手续和地上房屋报建手续须合一审核，有下列情形之一的，不予受理：
申请人未达到法定结婚年龄的；
申请人不属于申请地块所在地农村集体经济组织成员的；
申请人或其配偶名下已有宅基地（含村居社区公寓）的；
申请人或其配偶自2008年4月30日之后以转让、赠与或者其他形式流转宅基地及地上房屋、村居社区公寓的；
申请人或其配偶已申购社区公寓未退出的；
申请人将宅基地改为经营场所等非自住用途的；
申请人征地拆迁时已有住宅安置或承诺放弃宅基地安排的；
申请地块面积超过150平方米的；
申请地块上建筑物超过镇人民政府（街道办事处）规定的建设高度控制指标的；
申请人无法提供房屋安全鉴定报告或安全责任承诺书的；
其他不予受理的情形。
申办流程：
属于“未批先建”的宅基地，符合受理条件的，申请人可按以下程序办理：
1.申请。申请人填写《农村居民补办用地手续及报建手续申请审批表（未批先建）》和《农村居民自建住宅违法建设调查表》，并按要求向农村集体经济组织提交身份证、户口簿、户内股权及成员证或集体经济组织成员证明等相关材料。
2.初审。农村集体经济组织初审，初审通过的，签注审核意见后，提交村（居）委会。
3.复审。村（居）委会复审，复审通过的，签注审核意见后，提交镇（街道）国土部门。
4.联审。镇（街道）国土部门会同城乡统筹、规划、建设、不动产登记中心等相关部门现场踏勘、拍照核对，涉及水利用地或水利防护地的需水利部门一并联审，联审通过后签注审核意见。联审工作需在15个工作日内完成。
5.公示。由镇（街道）国土部门以镇人民政府（街道办事处）的名义将联审结果公示10个工作日，并在宅基地所属村委（居）会公告栏、农村集体经济组织公告栏和地块建筑物处张贴；公示期满无异议的或异议不成立的，出具无异议证明，并分别发送至镇街宅改办和村（居）委会。
6.缴费。根据公示无异议证明，由镇街宅改办以佛山市南海区国土城建和水务局的名义出具《行政处罚决定书》和《行政处罚罚款通知书》并发送至对应村（居）委会；涉及宅基地超标使用的，由村（居）委会开具宅基地超标使用费缴纳单。申请人应按要求在规定时限内到指定地点缴纳违建处罚金和宅基地超标使用费。
7.批准。缴费完成后，由村（居）委会凭缴费单据统一分批次上报至镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）核发《农村住宅建设用地许可证》，镇（街道）国土城建和水务局出具《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》。
8.办证。申请人凭《农村住宅建设用地许可证》、《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》以及相关材料到镇（街道）不动产登记中心申请办理不动产登记。
注：为方便群众有序办理相关手续，各镇街将以村（居）会为单位，对符合办理条件的村民统筹组织材料，分批次上报镇（街）办理。
这些情形下不得补办：
对于“未批先建”的宅基地，有下列情形之一的，补办申请不予批准：
申请地块权属不清晰或存在争议的；
申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划（控制性详细规划或村庄规划）的；
在水利用地或水利防护地范围内且水利部门不同意办理的；
其他不符合批准的情形。
3、批少用多
属于“批少用多”的宅基地，用地手续和地上房屋报建手续须合一审核，有下列情形之一的，不予受理：
申请地块面积超过150平方米的；
申请地块上建筑物超过镇（街道）规定的建设高度控制指标的；
申请人不能提供原不动产权证书（含土地使用证）等有效证明文件的；
申请人无法提供房屋安全鉴定报告或安全责任承诺书的；
其他不予受理的情形。
申办流程
属于“批少用多”的宅基地，符合受理条件的，申请人可按以下程序办理：
1.申请。申请人填写《农村居民补办用地手续及报建手续申请审批表（批少用多）》和《农村居民自建住宅违法建设调查表》，并按要求向农村集体经济组织提交身份证、户口簿、不动产权证书（含土地使用证）等相关材料。
2.初审。农村集体经济组织初审，初审通过的，签注审核意见后，提交村（居）委会。
3.复审。村（居）委会复审，复审通过的，签注审核意见后，提交镇（街道）国土部门。
4.联审。镇（街道）国土部门会同镇（街道）城乡统筹、规划、建设、不动产登记中心等相关部门现场踏勘、拍照核对，涉及水利用地或水利防护地的需水利部门一并联审，联审通过后签注审核意见，联审工作需在15个工作日内完成。
5.公示。由镇（街道）国土部门以镇人民政府（街道办事处）的名义将联审结果公示10个工作日，并在宅基地所属村委（居）会公告栏、农村集体经济组织公告栏和地块建筑物张贴；公示期满无异议的或异议不成立的，出具无异议证明，并分别发送至镇街宅改办和村（居）委会。
6.缴费。根据公示无异议证明，由镇街宅改办以佛山市南海区国土城建和水务局的名义出具《行政处罚决定书》和《行政处罚罚款通知书》并发送至对应村（居）委会；涉及宅基地超标使用的，由村（居）委会开具宅基地超标使用费缴纳单。申请人应按要求在规定时限内到指定地点缴纳违建处罚金和宅基地超标使用费。
7.批准。缴费完成后，由村（居）委会凭缴费单据统一分批次上报至镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）核发《农村住宅建设用地许可证》，镇（街道）国土城建和水务局出具《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》；同时在原不动产权证书（含土地使用证）附记栏加盖“已核发新的用地许可证和规划施工验收备案表，请及时办理不动产登记”的印章。
8.办证。申请人凭《农村住宅建设用地许可证》、《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》、加注印章的原不动产权证书（含土地使用证）以及相关材料到镇（街道）不动产登记中心申请办理不动产登记。
注：为方便群众有序办理相关手续，各镇街将以村（居）会为单位，对符合办理条件的村民统筹组织材料，分批次上报镇（街）办理。
这些情形下不得补办：
对于“批少用多”的宅基地，有下列情形之一的，补办申请不予批准：
申请地块权属不清晰或存在争议的；
申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划（控制性详细规划或村庄规划）的；
在水利用地或水利防护地范围内且水利部门不同意办理的；
其他不符合批准的情形。
（注：非农村集体经济组织成员获得的宅基地使用权，在办理不动产权登记时证书附记栏中应注明“使用权人为非集体经济组织成员，不得扩建、迁建”。）
三、违建、超标需要缴费，计算标准看这
属于“历史建成”的宅基地，在补办备案手续时，免交违建处罚金。而属于“未批先建”、“批少用多”的宅基地，应按要求缴纳违建处罚金和宅基地超标使用费。
1、宅基地超标使用费
属于“未批先建”实际用地面积超过80平方米的土地，以及属于“批少用多”实际用地面积超过80平方米且超过原批准面积的土地，须按照《宅基地超标使用费缴纳计算标准》向所在村（居）委会缴纳宅基地超标使用费。
宅基地超标使用费全额缴入村（居）委会土地专户银行存款专用账户，由村（居）委会支配，受各镇（街道）城乡统筹部门监管，专门用于村容村貌整治、文明村建设、社会治安、公共服务、公共设施配套等，宅基地超标使用费收支每季度公布一次，接受村民监督。
宅基地面积标准如下：
1.属于“历史建成”的宅基地：
可按房屋实际用地面积确定宅基地面积，办理不动产登记。
2.属于“未批先建”且实际用地面积不超过150平方米的宅基地：
按合规面积确定宅基地用地面积（不得超过80平方米），超占面积在补发的《农村住宅建设用地许可证》记事栏备注（内容包括实际用地面积、超占面积、缴纳宅基地超标使用费金额等）。办理不动产登记时，内容须同时在不动产权证书附记栏备注。
3.属于“批少用多”且实际用地面积不超过150平方米的宅基地：
按合规面积确定宅基地用地面积（原则上不超过80平方米，但原批准面积超过80平方米的，可按原批准面积确定），超占面积在核发的《农村住宅建设用地许可证》记事栏备注（内容包括实际用地面积、超占面积、缴纳宅基地超标使用费金额等）。办理不动产登记时，内容须同时在不动产权证书附记栏备注。
2、违建处罚金
申请补办宅基地地上房屋规划施工验收备案时，未进行报建的违法建筑要缴纳违建处罚金，处罚标准如下：
房屋实际用地面积超过80平方米不到150平方米（含）的，根据实际建筑面积核算，按50元/平方米标准计收；
房屋实际用地面积不到80平方米（含），根据实际建筑面积核算，按10元/平方米标准计收。
申请人须按要求在宅基地超标使用费缴纳单和《行政处罚罚款通知书》开具之日起十五日内完成宅基地超标使用费和违建处罚金的缴纳。未完成缴纳的，其补办申请不得批准。
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