买的房子未过户，会有拆迁补偿款吗?有何依据?


京平律师答


关于拆迁补偿款的归属问题，应从以下4个方面去分析。
　　
1、房屋买卖合同是否合法有效
　　
如果《房屋买卖合同》是双方当事人自愿达成的真实意思表示，并且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，在此情况下，《房屋买卖合同》应属合法有效。
　　
2、房屋所有权是否发生变动
　　
依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然买卖双方签订了《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》合法有效，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故房屋买受人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。




3、房屋出卖人与房屋征收部门签订的安置补偿协议是否有效
　　
依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则房屋买受人已无法取得所购房屋的产权。房屋出卖人作为涉案房屋登记的所有权人，与房屋征收部门签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，房屋出卖人在该协议中的合同权利即为其出卖给房屋买受人的房屋及土地使用权的对价。
　　
4、房屋买受人是否可以主张拆迁补偿款
　　
依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，房屋出卖人在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至房屋买受人名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，房屋买受人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，如果房屋出卖人亦尚未实际领取拆迁补偿款，则房屋买受人请求确认其享有上述征收补偿协议中房屋出卖人所出卖给房屋买受人的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则。


被征收房屋上存在抵押、租赁等情况，会影响房屋的评估价值吗?






被征收房屋上存在抵押、租赁等情况不会影响房屋的评估价值。
　　
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”
　　
“前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”