(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告冯先生起诉称：被告刀女士系房先生(房先生已故)之妻，被告房某甲、房某乙、房某丙、房某丁、房某戊系房先生的子女，均属合法继承人。我与被告马先生、马某甲、房先生等人于2002年7月在XX县XX拍卖行共同购买了原X公司的全部资产。经协商，我和其他4位购买人放弃了购买X公司的其他资产，只单购部份资产。我单购的XX县XX南路东段535、539号门市，并于2002年9月1日与被告马先生、房某甲签订购买XX县XX南路东段535、539号门市协议书。从2002年7月开始，我先后已交购房款共计318574元。被告房某甲于2003年10月14日来我处收取办理房产证、土地使用证(以下称两证)的包干费、税等费用15000元，并承诺于2003午11月10日前办妥两证交付与我。被告本应早将房产证、土地使用证办妥交付与我，但其的确信誉度低，在我数次催促未果的情况下，被告马先生、马某甲不得不再次于2005年9月11日与我签订合同，承诺于2006年12月31日前将两证办妥交付给我。
　　我所购房屋的所有权人为房先生、马先生、马某甲，且各占三分之一。我所购房屋所有权人之一房先生，委托其子女与我签订合同，收房款及办理两证，并亲自到我所购门市丈量尺寸、计算面积、指导加层、隔断门市及调解纷争，卖房是房先生的本意。我合法善意购门市搞经营，被告以各种理由拖延办理两证的时间，严重影响了我的经营，实属不讲信用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向XX县人民法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、判令我与被告马先生、马某甲于2005年9月11日签定的《房屋买卖合同书》合法有效;2、判令被告支付本案诉讼费。
　　二、被告辩称
　　被告马先生、马某甲答辩称：1、我二人与冯先生签订的《房屋买卖合同书》是事实，对2002年9月1日房某甲代马先生与冯先生签订的《协议书》也认可。2、签订合同的时候没有告诉房先生，本诉的被告刀女士、房某甲、房某乙、房某丙、房某丁、房某戊在冯先生起诉后才知道卖房这个事实，当时我二人也给他们做了很多工作，但是房家一直不同意。3、当时在购买房屋的时候就存在该房在银行抵押贷款的事实，到现在为止，本金与利息一直都没有还，我二人也一直没有能力偿还贷款，未解除抵押，导致在还清贷款前也无法过户，所以我二人与冯先生签订的合同是无法履行的。结合上述的情况，我方认为结合本案的实际情况，我二人与冯先生签订的合同是真实的，是否有效由法院来认定。
　　被告房某甲答辩称：2002年9月1日的协议书，是我代马先生签订的，饿所出收条是代马先生出的。
　　被告刀女士、房某乙、房某丙、房某丁、房某戊反诉称：2002年7月，房先生与马先生、马某甲共同出资在XX县XX拍卖行处竞买到了原XX县X公司的全部财产。竞买成功后，房先生将该财产交给了马先生、马某甲和房某甲三人使用。2005年9月11日，马先生、马某甲二人在房先生毫不知情的情况下，与冯先生签订了《房屋买卖合同》，将马先生、马某甲和房先生三人共有的财产(XX县XX镇XX南路535、539号门市)以低于市场价卖给了冯先生。事后冯先生、马先生、马某甲也未告知房先生，冯先生也从未向房先生主张任何权利，到房先生去世前该合同也未得到房先生的追认。
　　2008年1月28日，房先生因病去世，我五人作为房先生的第一顺序继承人，有继承房先生的财产的权利。冯先生就本案起诉后，我五人才得知马先生、马某甲二人与冯先生签署了买卖合同将本应由我五人继承的财产卖给了冯先生，我们一直认为冯先生是在租赁该门市使用。马先生、马某甲二人无权处分与他人共有的财产，冯先生在明知该财产属于几人共有的情况下，仍坚持低价与马先生、马某甲二人签订《房屋买卖合同》，其行为是违法的，绝非善意。故特向贵院提起反诉，请求依法判令：1、冯先生与马先生、马某甲于2005年9月11日签订的《房屋买卖合同》中处分房先生财产部分无效。2、由冯先生将XX县XX镇XX南路535、539号门市属房先生所有的1/3房屋退还给我们。3、诉讼费由冯先生承担。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：刀女士系房先生的妻子，房某甲、房某乙、房某丙、房某丁、房某戊系刀女士与房先生之子女，马某甲系房某丙之夫，马先生系房某丁之夫。XX县城镇房产管理所的房产档案资料记载：买受人马先生、马某甲、房先生于2002年6月4日在甲市XX拍卖行举办第22期拍卖会上，经过公开竞价成交原XX县X公司所有的位于XX县XX镇XX南路东段诉争房产(1-2层，面积1250.47㎡)，成交价30万元，于2002年9月1日签订《拍卖成交确认书》，于同月10日签订《房屋转移协议书》，同月14日，XX县XX镇XX南路东段诉至房产登记为马先生、马某甲、房先生三人按份共有，各享有1/3所有权。
　　2002年9月1日，冯先生与马先生签订了购买XX县XX南路东段535、539号门市的《协议书》。协议书载明：协议人马先生、冯先生。各方协议人于2002年7月18日在甲市XX拍卖行XX县办事处通过拍卖共购得XX县XX公司改制清算组全部资产，总价款为9530000元。协议人冯先生现分有XX县XX公司农机综合门市原XX南路东段47号(依据拍卖目录)，面积约126㎡(以实际丈量为准)，单价按3000元/㎡执行，总价为378000元(以实际结算为准)。协议人冯先生第一次付给协议人马先生现金328000元，其余部分欠款50000元待协议人马先生将房产证及土地证办清交与协议人冯先生时，协议人冯先生及时将所欠余款50000元付与马先生。该分割物的产权证等由协议人马先生统一办理，协议人冯先生协助，协议各方所承担的税费应由各方依法缴纳。协议人冯先生所分割的……门市为净资产，其本人不再享受和承担本次拍卖内容中的任何债权债务，也不再享受余下所有拍卖资产中的任何权利，此协议双方签字生效。该协议为填充式，其中马先生一方的签名为房某甲代签。马先生、马某甲均认为该协议名为分割实为买卖协议，并对该协议出卖XX县XX镇XX南路东段535、539号门市与冯先生的事实予以认可。2002年底-2003年初，冯先生装修其所购买的XX县XX南路东段535、539号门市，房先生带人到该门市丈量了出售门市的面积，还对冯先生说：这个门市卖给你了……。房先生给冯先生提了一些装修门市的建议，还调解过冯先生与隔壁为门市面积发生的纷争。冯先生于2003年6月15日向房某甲交款16955.83元、237000元，于2003年6月17日向马某甲交款14618元，于2003年7月3日、7日分别向房某甲的前妻罗女士交款20000元、10000元，于2005年8月25日房某甲交款7000元，于2005年9月11交款13001元，共计交款318574.83元，马先生、马某甲于2005年9月1日向冯先生出具了一张收到冯先生现金318574元的收条，并对以上每笔收款作了记载。2003年10月14日，冯先生向房某甲交办理土地使用证、房产证的费用15000元。
　　由于冯先生多次要求马先生、马某甲办理房屋产权证、土地使用证未果，2005年9月11日，冯先生与马先生、马某甲就买卖XX县XX南路东段535、539号门市再次签订《房屋买卖合同书》。同时查明，房先生于2008年1月去逝。在XX县农业机械有限责任公司改制前一段时间，冯先生是从该公司租用的XX县XX南路东段535、539号门市，改制后，冯先生将租金交给了马某甲，从2002年9月1日与马先生签订《协议书》后，冯先生未再交租金，冯先生使用该门市至今。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、原告冯先生与被告马先生、马某甲于2005年9月11日签订的将马先生、马某甲和房先生三人共有的位于XX县XX镇XX南路535、539号门市出售给冯先生的《房屋买卖合同书》合法有效;
　　2、驳回被告刀女士、房某乙、房某丙、房某丁、房某戊的反诉请求。
　　五、律师点评
1、2002年9月1日，房某甲代马先生与冯先生签订《协议书》，将产权登记为马先生、马某甲、房先生三人共有的XX县XX镇XX南路535、539号门市以分割的方式出卖给冯先生，马先生、马某甲、房先生均认可这一卖房事实，冯先生从2003年6月15日起至2005年9月11日先后7次向马某甲等人交购房款318574元，于2003年10月14日向房某甲交办证费15000元，冯先生向出卖人履行合同义务，双方均无异议，该《协议书》是冯先生与马先生、马某甲、房先生买卖双方的真实意思表示，符合有关法律规定，故该《协议书》合法有效。
　　2、马先生、马某甲于2005年9月11日再次就出售XX县XX南路东段535、539号门市与冯先生签订《房屋买卖合同书》，该合同虽然在签订时出卖方只有马先生、马某甲签字认可，但在房先生去逝后的2009年9月14日法院公开审理原告中国XX银行XX县支行诉被告马先生、马某甲、刀女士、房某甲、房某丙、房某丁、房某乙、房某戊及第三人冯先生借款合同纠纷一案时，本案反诉人刀女士、房某丙、房某丁、房某乙、房某戊共同委托的特别授权代理人夏某代其对双方买卖XX县XX南路东段535、539号门市的事实予以了认可，故反诉人主张的“马先生、马某甲二人与冯先生签订了《房屋买卖合同》，将马先生、马某甲和房先生三人共有的XX县XX镇XX南路535、539号门市以低于市场价卖给了冯先生，到房先生去世前该合同也未得到房先生的追认”的事实不能成立。马先生、马某甲就出售XX县XX南路东段535、539号门市与冯先生签订《房屋买卖合同书》是得到了535、539号门市全部共有人的认可的，故该《房屋买卖合同书》是买卖双方的真实意思表示，且符合法律的有关规定，属依法成立的合同，根据该合同约定“此协议双方签字即产生法律效力”和《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该《房屋买卖合同书》已于2005年9月11日生效。故对冯先生要求确认该《房屋买卖合同书》有效的诉讼请求依法应予支持，对刀女士、房某乙、房某丙、房某丁、房某戊要求确认冯先生与马先生、马某甲于2005年9月11日签订的《房屋买卖合同》处分房先生所有财产部分无效并要求冯先生将XX县XX镇XX南路535、539号门市中属房先生所有的1/3房屋退还给反诉人请求依法不予支持。