无证违建被罚款后有拆迁补偿吗?有哪些需要注意的?
无证违建被罚款后有拆迁补偿吗?有哪些需要注意的?
京平律师答
首先严格意义的违建，不论是否被罚款，是没有补偿的。因为违建是事实状态，没有拆除，违法状态一直存在。根据一事不再罚原则，对经过罚款的违建处罚，再次罚款不能适用，但是其他处罚方式如强拆是可以并存的。 但是在拆迁中要避免以拆违促拆迁的情况发生，因为违建的认定是非常专业的法律问题，不是简单无证就是可以认定为违建。 结合办案经验给大家总结一下，目前为止，涉及到征地拆迁领域，“被违建”时依然可以主张拆迁补偿的5种情形，供大家辨别参考：
一、1986年《土地管理法》实施之前建造的农村房屋 在农村，本村集体成员享有申请和获得宅基地，并在宅基地上建设房屋的权利，而我国的《土地管理法》是在1986年审议通过，1987年正式实施的，因此，1987年之前建造房屋的行为是没有相关法律规定的，1987年前建房的行为甚至不能被认定为违法占地，这样的房屋更谈不上违建了。如果现在拆迁方说你的老房子无证是违建，不想给你补偿，于法无据。
二、2008年之前建造的拥有合法土地使用权的房屋 我们一直强调2008年这一重要时间节点，是因为2008年《城乡规划法》开始实施，在此之后建设房屋必须获得建设工程规划许可证，但是在此之前，建设的房屋拥有合法土地使用权，例如拥有宅基地使用权证或者建设用地批准书等，相关机关又没有下达处罚决定的，这种房屋不能轻易认定违建，即便认定了违建也不能不予补偿。
三、获得了部分规划审批手续的房屋 很多农村房屋是拥有部分审批手续的，例如拥有建设用地规划许可证或者选址意见书，拥有这些文件的下一步其实就可以获得建房许可证，这种欠缺建房许可证的行为其实是可以补救的，完全可以通过改正或者补办手续的方式来获得最后的房屋建设许可证或者不动产权证书，因此这样的房屋不能随便认定为违建而不予补偿。根据《城乡规划法》65条的规定，应该给其改正或者限期改正的机会。
四、通过招商引资经有权政府或职能部门同意兴建的房屋 从80年代尤其2000年以后，很多地方政府为了促进经济发展都成立了相关的招商局进行招商引资，并且提供很多优惠政策，同意在土地上先建设房屋、厂房，后续再补办手续。但是由于历史原因，土地性质存在一定问题，导致很多企业在办理部分手续后发现后续手续无法办理了，这种房屋一旦涉及到拆迁，在司法实践中是不应该随便认定为违建的，原因在于，既然政府通过招商引资的行为同意兴建，那么房屋理应具有合法性，认定违建不仅会侵犯企业合法权益，还会影响政府公信力。
五、通过政府招拍挂取得土地使用权一并取得的地上建筑 80年代之后，很多乡镇企业经营形势不好，政府为了盘活资产，就把乡镇企业通过招拍挂的方式卖给了私营企业，但可能出手的时候地上建筑没有相应的证件手续，很多私营企业进行了后续的经营，一旦遇到拆迁，考虑到这些企业的合法权益和政府信赖利益的问题，像这种房屋也是不能随便被认定违建的。
如果您的房屋属于上面所说的无证房屋或者手续不齐全的房屋，当拆迁方“骗你”无证房是违建没补偿，不签协议要强拆的时候，您不妨要求其出具有权机关作出的违建认定文件，试一下征迁方的反应。实际上违法征迁方是不乐意有权机关下发法律文件的，因为针对该文件被拆迁人可以依法提起救济程序，少则几个月多则一两年，这无疑会大大延缓征迁进度，是征迁部门最不愿意看到的情形。 仅凭无证就认定违建不予补偿，以拆违代替拆迁是一种简单粗暴的推进拆迁进程的方式。被拆迁人一旦遇到这种披着合法外衣的违法拆违，一定要保持警醒，不要畏惧，拿起法律的盾牌保护自己。
