房屋买卖合同纠纷中的级别管辖如何确定?(诉讼请求标的额的认定方式)
房屋买卖合同纠纷中的级别管辖如何确定?阅读提示：房屋买卖合同纠纷诉讼，适用合同纠纷管辖。原告的诉讼请求与据以确定级别管辖的数额相互关联，需要谨慎选择诉讼方案。北京高院对此出台规范性文件《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》（京高法发[2014]450号），明确规定合同纠纷应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据。
但如何认定“诉讼请求标的额”在实践中颇多争议。如原告仅仅诉请继续履行合同的，则以房屋买卖合同标的总额确定级别管辖；原告诉请继续履行部分合同义务的，应以诉讼请求涉及的合同标的额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
本案中，买受人不依约支付第二笔购房款，出卖人虽屡次催告其继续履行合同，但出卖人的诉讼请求是要求买受人支付第二笔购房款本息及赔偿房屋租赁损失，故应该以诉讼请求涉及的合同标的额及其他请求金额作为诉讼请求标的额，而非合同标的额，作为确定级别管辖的依据。
裁判要旨房屋买卖合同纠纷诉讼，原告的诉讼请求有明确的金额而非仅为继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额及其他请求金额作为诉讼请求标的额，而非合同标的额总额，作为确定级别管辖的依据。
案情简介
一、2014年6月10日，林某（出卖人，加拿大国籍）与供销贸易公司（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》。涉诉房屋座落于北京市朝阳区京顺路××号。合同约定，房屋成交价格为3200万元。首付款500万；第二笔款项2500万元买受人应予过户当天支付出卖人。自合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。争议解决方式为：向房屋所在地北京市朝阳区人民法院起诉。
二、后供销贸易公司依约支付首付款500万元，林某将房屋交付给其居住使用。但供销贸易公司一直不配合办理房屋网签等过户手续，也不依约支付第二笔款项2500万元。
三、林某自2014年9月22日起数次致函供销贸易公司，要求其继续履行合同，但其至今未履行。故林某向一审法院（北京市第一中级法院）起诉，请求判决供销贸易公司支付购房款2500万元本息及房屋租金损失，上述合计2600余万元。
四、被告供销贸易公司提出管辖权异议，认为根据合同约定，发生争议后应当由房屋所在地法院即北京市朝阳区人民法院管辖，且原告林某起诉的标的额2600余万元并未超过基层法院级别管辖的范围，因此，北京市第一中级人民法院对本案没有管辖权，应当移送至北京市朝阳区人民法院审理。
五、一审法院认为，本案应以诉讼请求涉及的合同标的额（3200万元）作为诉讼请求标的额，并据以确定级别管辖，裁定驳回供销贸易公司的管辖权异议申请。供销贸易公司上诉。二审法院（北京市高级法院）认为，本案诉讼请求标的额为2600余万元，应由基层法院管辖，裁定撤销一审管辖权异议裁定，指定北京市朝阳区法院审理本案。
裁判要点
二审法院认为本案应由基层法院即北京市朝阳区法院管辖的原因在于：
一、本案为合同纠纷，适用协议管辖
出卖人林某的诉请为支付第二笔购房款及赔偿相应损失，因此，本案系合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
《民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”
本案房屋买卖合同约定的争议解决方式为：向房屋所在地北京市朝阳区人民法院起诉。故北京市朝阳区法院作为涉诉标的物所在地具有管辖权。
二、本案诉请请求标的额为2600余万元，而非3200万，应由基层法院管辖
《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》（京高法发[2014]450号）明确规定，合同纠纷应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据。另，《北京市高级人民法院关于指定北京市基层人民法院审理部分一审涉外民商事案件的通知》（京高法发[2012]387号）明确规定，基层法院管辖诉讼标的额在3000万元以下的第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件。
本案中，一审法院及二审法院关于“诉讼请求标的额”的认定不同，存在争议。一审法院认为，本案应以诉讼请求涉及的合同标的额（3200万元）作为诉讼请求标的额，故按照级别管辖本院有管辖权。二审法院撤销一审裁定，认为，根据林某的起诉，其诉讼请求标的额为2600余万元，指定本案由北京市朝阳区法院管辖。
笔者赞同二审法院的裁判观点，“诉讼请求标的额”在文义上明显不同于“诉讼请求涉及的合同标的额”，且上述北京高院意见另行规定“当事人的诉讼请求仅为继续履行合同的，应以合同标的总额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖”。此前出卖人林某虽然数次致函供销贸易公司，要求其继续履行合同，但是林某的诉讼请求并非“仅为继续履行合同”，而是有明确的金额，包括支付第二笔购房款本息及赔偿房屋租赁损失。故应按照诉请金额确定诉讼请求标的额。
实务经验总结
房屋买卖合同纠纷，属于合同纠纷，故当事人可以在合同中协议管辖，选定管辖法院。在发生纠纷后，根据北京高院的规范性文件，不同的诉请请求可能导致不同的法院管辖，因此，起诉人需咨询律师，评估相应的风险，谨慎确定诉请方案及具体请求：
1. 合同纠纷应以诉讼请求标的额确定级别管辖
2. 诉讼请求仅为确认合同效力、继续履行合同或者变更、解除、撤销合同的，应以合同标的总额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
3. 诉讼请求确认部分合同条款的效力、继续履行部分合同义务或者变更、撤销部分合同条款的，应以诉讼请求涉及的合同标的额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
4. 诉请请求确认合同效力或者变更、解除、撤销合同的同时，又提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求的，应按照诉讼请求标的额较高的一项确定级别管辖。
5.当事人请求继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
6.提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求，未提出确认合同效力、继续履行合同或者变更、解除、撤销合同诉讼请求的，应以其诉讼请求的金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖。
相关法律规定
《民事诉讼法》
第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》【京高法发[2014]450号】
一、合同纠纷应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据，并据以收取案件受理费。
二、当事人的诉讼请求仅为确认合同效力、继续履行合同或者变更、解除、撤销合同的，应以合同标的总额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。当事人请求确认部分合同条款的效力、继续履行部分合同义务或者变更、撤销部分合同条款的，应以诉讼请求涉及的合同标的额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。
当事人仅请求对方履行一定的行为，如交付单证、返还印章、账簿等的，按件收取案件受理费。
以下为该案在法院二审阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据林某的起诉，其诉讼请求标的额为26466333.33元。依据《北京市高级人民法院关于指定北京市基层人民法院审理部分一审涉外民商事案件的通知》的规定，基层法院管辖诉讼标的额在3000万元以下的第一审涉外（含涉港澳台）民商事案件。本案应由基层法院管辖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。双方当事人签订《北京市房屋买卖合同》约定争议解决方式为“依法向房屋所在地北京市朝阳区人民法院起诉”。该约定不违反法律规定，应为有效。故本案应由北京市朝阳区人民法院管辖。一审裁定不当，本院予以纠正。
案件来源
供销贸易公司与林某房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书[（2015）高民终字第02494号]来源（法客帝国）
