什么情况下签订的二手房合同是无效的？
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：李某与王某于2005年1月28日结婚，婚后于2006年三四月份购买了一套位于北京市昌平区302号房屋，该房屋在2010年底的市场价格至少为700万元人民币。后来李某与王某因夫妻感情不和而分居，王某在夫妻感情正面临危机的情况下，为达到转移夫妻共同财产的目的，与杨某恶意串通，于2010年11月25日未经李某同意擅自将属于夫妻共同财产的这套房屋以90多万元的极低价格出售给杨某。王某与杨某之间的房屋买卖行为属于恶意串通，严重损害了李某的利益。为维护自身的合法权益，李某诉至法院，诉讼请求：一、判令王某与杨某签订的《存量房屋买卖合同》无效;二、诉讼费由王某、杨某承担。
2、被告辩称
杨某在房屋买卖时不知道涉及到李某利益，其本人是善意购买房屋。2010年11月5日，王某找到杨某的孩子，借了131万元，当时王某讲准备把房屋卖掉，卖之前要还贷款，借款131万元。后王某说钱现在还不了了，但是可以把房子卖给你。开始讲是490万元，但是有人报价高于490万元，后来以560万元成交。杨某以支票付账。2010年11月8日办理过户，12月份开始装修，装修花费20多万元，春节时入住。杨某认为因为房屋登记是在王某名下，当时买卖时，杨某并不知道该房屋涉及到第三方利益，而且杨某是以一个合理的价格购买，房屋已经交付并办理产权登记过户。所以根据物权法的规定，杨某是善意购买人，应适用善意取得制度，故请求法院判令该房屋归杨某所有。
二、法院查明
杨某之子刘凯威与王某相识。2010年11月8日，王某与杨某签订《存量房屋买卖合同》，约定王某以962800元的价格将上述房屋出售给杨某。同日，双方办理了房屋所有权转移登记。
2011年，李某提起离婚诉讼，李某诉称：双方因性格不和导致夫妻产生矛盾，影响夫妻感情。2010年11月，王某未告知我将我们婚后购买的房屋卖了，这是我起诉离婚的起因。法院于2011年3月18日判决驳回李某的诉讼请求，李某未上诉。
2011年4月6日，王某作为甲方、杨某作为乙方签订《确认书》，王某及杨某之代理人刘凯威在《确认书》上签名。该《确认书》的主要内容为：甲乙双方就坐落于昌平区302号房屋买卖及相关事宜签署本确认书。1、房屋成交总价为人民币560万元。2、房屋已于2010年11月8日过户至乙方名下。3、2010年11月5日，甲方向乙方借款人民币131万元(该款系以支票形式一次性支付)，该款直接转化为乙方购房首付款，甲方原出具的欠条作废;乙方另外给付甲方购房款人民币240万元，余款人民币190万元已于2011年4月6日付清，该款以支票支付，开票行为北京银行，支票号为×。4、甲方有义务保障房屋买卖合同的有效性。5、甲方与乙方及刘凯威之间自即日起互无债权债务。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份;本确认书与《北京市存量房屋买卖合同》(×号)具有同等法律效力;本确认书与前述房屋买卖合同内容不一致的，以本确认书为准。
为证明支付购房款的事实，杨某向法院提供了北京银行转账支票存根六张，载明款项金额共计568万元。上述转账支票出票人均为北京申同健身中心，收款单位分别为北京万博方明商贸有限公司或北京众达鑫商贸有限责任公司。
对于杨某关于支付房款的证据中，付款人与买房人、收款人与卖房人均不对应的问题，杨某的解释是：其子刘凯威为北京申同健身中心的实际控制人，以北京申同健身中心的上述支票代其向王某支付了购房款，王某为兑现将支票存入北京万博方明商贸有限公司或北京众达鑫商贸有限责任公司。王某的解释是：我与刘凯威通过青联认识，将房屋卖给其母杨某。关于购房款的支付情况，北京众达鑫商贸有限责任公司与我有关，支付给北京众达鑫商贸有限责任公司的支票认可;北京万博方明商贸有限公司与我无关，是刘凯威通过付给北京万博方明商贸有限公司转账支票的方式，转成现金支付给我。
二审庭审后，王某向本院以邮寄的方式提交其与刘凯威之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》等证据。
三、法院判决
1、一审判决
驳回李某的诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审法院民事判决。
2)王某与杨某于2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案自从2011年7月21日在昌平区人民法院立案始，历经原审、上诉发回重审、再组合议庭重新审理、再次上诉多次诉讼过程，前后共计五次开庭，王某均存在经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉的情况，应视为放弃举证之权利。故王某于二审庭审后提交之证据，不符合民事诉讼法关于新的证据的规定，不属于新的证据，法院不予采信。
本案中，根据已经合法程序质证的证据和已查明的事实，房屋的交易中存在以下问题，王某与杨某对此未能做出合理的解释：第一，2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》上约定的房屋售价明显低于当时市场价格;第二，签订《存量房屋买卖合同》当天，在买卖双方没有签订任何价格合理的书面房屋买卖合同、杨某也未支付合理对价的情况下，房屋权属即转移登记至杨某名下，在涉及房屋买卖这种金额较大的交易中，先过户再签约的交易过程显然有悖常理;第三，房屋过户五个月后的2011年4月6日，双方签订成交价格为560万元的《确认书》，而此前李某与王某正在法院进行离婚诉讼，而且东城区人民法院于2011年3月18日驳回了李某的离婚诉讼请求。
第四、关于支付房款的过程，杨某称出票人北京申同健身中心为其子刘凯威实际控制的公司，将支票交给王某后，王某找到的北京万博方明商贸有限公司或北京众达鑫商贸有限责任公司入账，上述两公司与杨某无关。而王某称“北京众达鑫商贸有限责任公司与我有关;北京万博方明商贸有限公司与我无关，是刘凯威通过付给北京万博方明商贸有限公司转账支票的方式，转成现金支付给我。”杨某与王某就大额购房款的支付过程陈述有明显的逻辑矛盾。第五、公司对其财产有独立的法人财产权，北京申同健身中心、北京万博方明商贸有限公司等公司名下的财产均是公司法人财产，现没有充足的证据证明北京申同健身中心与买房人杨某存在必然联系，也没有证据证明北京万博方明商贸有限公司、北京众达鑫商贸有限责任公司与王某及李某存在直接的经济关联，故没有充足的证据证明房屋购房款已经通过合法渠道支付。王某、杨某对此承担举证不能的不利后果，法院对其已经支付房款的主张不予采信。
虽然是否支付购房款属于合同履行问题，不影响房屋买卖合同的效力，但是在本案房屋的买卖合同签订过程存在严重疑点的前提下，真实的支付购房款的行为可以对买卖合同行为本身的真实性和合法性予以印证，而根据现有证据显然无法证明真实付款关系的存在。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王某在与李某夫妻感情不和的情况下，未经李某同意，擅自处分房屋，故法院认定王某在房屋交易中有损害李某利益的故意。对于杨某在房屋交易中是否与王某存在故意损害李某利益的串通，法院认为，探求当事人意思表示的真伪以及是否存在主观上的串通可通过民事主体的行为得知。基于上述房屋交易中存在的有悖常理的问题，结合王某与杨某之子刘凯威通过工作相识的因素，法院认定杨某主张其具有真实的房屋买卖的意思证据不充分，在房屋交易中其与王某存在损害李某利益的串通。
关于恶意串通行为是否侵害第三人李某利益，法院认为，对于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项中“侵害第三人利益”的解释，并不能拘泥于仅判断是否使第三人金钱财产减损为限制。房屋作为影响个人生活稳定安康的重要因素，夫妻一方未经共有人许可擅自处分房屋，必定影响另一方对于房屋的使用和处分，无论交易价格的高低，都直接损害另一方的利益。况且本案中，根据经合法质证的证据无法证明真实的付款关系的存在。故杨某与王某之间故意串通的行为，无论从经济层面上还是从生活安宁层面上，都是对李某利益的直接侵害。
据此，本院确认杨某与王某签订的《存量房屋买卖合同》及《确认书》应为无效。
