房产律师点评借名买房未过户被继承的法律问题
一、基本案情
1、原告诉称
原告与宋萍为表亲关系(原告是宋萍的表舅),2008年初原告准备在北京投资购买房产,因原告不是北京市户口,无法在北京购买价格相对便宜的经济适用房,便找到亲属宋萍(北京户口),借用宋萍的名义在北京购房。经双方口头协商以宋萍的名义购买北京经济适用房,购房款和相关税费均由原告承担,房产由原告实际控制和占有,待原告符合购房条件或交易房产期满五年能上市交易时再将房产过户至原告名下。随后,原告于2008年2月29日向宋萍汇入购房款393988元、于2008年5月30日汇入170000元用于宋萍代原告购房。2009年购买了涉诉房屋，同年6月28日原告要求宋萍与房产的所有权人刘彦(丈夫胡金民)签订《存量房屋买卖合同》,约定刘彦将涉诉房产出卖给宋萍,房产总价为85万元。之后,原告依据房屋合同的付款时间直接向房产出卖人刘彦付款23万元、10万元以及15000元。出卖人刘彦的配偶胡金民还出具《证明》,证明全部的购房款都是由原告所支付。原告就购房共向宋萍和刘彦支付了908988元。购房款项付清后,房产由原告实际控制和占有,但因房产本身涉及经济适用房不满五年不能上市交易,故由出卖方刘彦、胡金民与原告办理公证委托手续,待房产五年期满由原告代出卖方直接与宋萍办理房产的相关过户事宜,将房产先过户至宋萍名下,再由宋萍将房产过户至原告名下。2010年9月,交易房产可以上市交易,原告多次催促宋萍一同去房屋管理局办理产权过户手续,但宋萍总以身体不适为由推脱,始终未能办理,还表示房产手续都在原告手里,让原告自行处理。而在此期间,原告还为管理房屋支付了各年的供暖费(10079.5元)、物业费(9417.06元),合计19496.56元。2010年11月22日宋萍因病死亡,原告始终不知晓宋萍的财产继承情况,一直都认为宋萍会将房产过户至原告名下。2016年初涉案房产经法院的遗产判决归被告人遗嘱继承，原告才知晓被告已经继承了房屋。综上所述,在本案中,原告因借名购房与宋萍达成了购房协议,并实际占有涉案房屋,而自宋萍立遗嘱之日起就违背了宋萍与原告的约定,严重侵害了原告的合法权益。原告为了有效防止被告转移、出卖财产,已向贵院提出财产保全,并支付了保全费5000元。故孙志科向法院提出如下诉讼请求：1.判令被告偿还原告为死者宋萍支付的购房款908988元;2.判令被告支付原告为死者宋萍管理房屋垫付的房屋供暖费(2011-2016年度)10079.5元、物业费(2011-2016年度)9417.06元;3.判令被告以购房款为基数自2010年9月26日起至实际给付之日止,按同期银行贷款利率支付利息,暂计至2017年1月5日为321423.61元;4.本案诉讼费用由被告承担;5.判令被告承担保全费5000元。
2、被告辩称
于伟霆辩称：第一，此案案由为合同纠纷,被告认为本案首先应当查明原告孙志科与宋萍之间是否存在合同关系,综观原告起诉依据,没有任何证据能够证实二者之间存在借名购买房屋合同关系,原告主张的法律关系根本不存在。第二，如果原告与宋萍之间不存在合同关系,那么其主张被告返还为宋萍支付的购房款908988元及其他诉讼请求,应确认为民间借贷法律关系,且不说该法律关系是否成立,但该案贵院无管辖权,因为双方没有书面借款合同,该案应该由被告所在地人民法院管辖。第三，原告诉讼请求与起诉书陈述的事实自相矛盾,原告诉讼请求主张要求返还为宋萍支付的购房款,为宋萍垫付的相关费用,而事实与理由陈述两者是借名购房合同关系,自己实际控制房屋,既然是自己借名购房,实际购房人应该是原告,那么怎么会是为宋萍支付和垫付购房款及相关费用呢?说明原告没有客观真实的陈述事实。
二、法院查明
2009年6月28日，宋萍与刘彦在房地产经纪有限公司居间服务下签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：“1.于2009年7月5日之前付款480000(肆拾捌万);2.于2009年8月28日之前再付款壹拾万元;3.于过户当日结清尾款贰拾伍万元。”关于房屋交付，合同约定“出卖人应当于2009年10月8日前将该房屋交付给买受人。”关于过户时间，该合同附件二补充协议及其他约定写明：“双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，按本房屋契税发票满足经济适用房可过户规定日期向后推迟20个工作日过户，房产证于买受方支付出卖人第一次付款肆拾捌万元当日放在房产公司直至过户完毕。”
2010年1月6日，刘彦、胡金民(刘彦丈夫)签署委托书，委托孙志科办理诉争房屋的买卖交易手续，产权转移过户等相关手续。该委托书经北京市方正公证处予以公证。孙志科称其与宋萍是借名买房关系，签完合同后，刘彦就把房产证这些材料交给了自己，并且签了委托书，由孙志科去办理后续手续。但2010年9月具备过户条件时，因为宋萍病情恶化，所以未能办理过户手续。
宋萍于2010年11月22日去世。2010年9月26日，宋萍立下遗嘱，将诉争房屋交由于伟霆继承。但诉争房屋一直未完成过户，仍在刘彦名下。
孙志科持有与刘彦房屋买卖的手续原件以及2011-2016年度供暖费、物业费、生活垃圾费、电梯运行维护费、水泵运行维护费、消防运行维护费、安防运行维护费、代收电梯年检费发票。于伟霆持有2010年3月物业公司出具的入住证明和装修管理服务费发票、2010年供暖公司出具的暖气维修收据及装修合同。孙志科称购买房屋是自己和宋萍一起进行的，装修也是用宋萍手里那张卡支付的，宋萍持有装修合同和入住证明不能证明是宋萍在使用诉争房屋。
三、法院判决
法院经审理后判决：
1、于伟霆于本判决生效后十五日内向孙志科支付908988元;
2、驳回孙志科的其他诉讼请求;
四、律师点评
北京房产律师靳双权认为：
当事人订立合同，可以以书面、口头或其他形式。本案的焦点问题在于孙志科与宋萍之间是否构成借名买房的法律关系，由于宋萍现已去世，宋萍与孙志科之间也没有书面合同，故宋萍与孙志科之间是何法律关系只能通过对证据的审查进行确定。本案中，宋萍于2009年6月28日与刘彦签订房屋买卖合同，合同约定2009年7月5日前付款48万元，2009年8月28日前付款10万元，而孙志科于2009年7月4日向刘彦的账户转账23万元，于2009年8月28日向刘彦的账户转账10万元，上述两笔款项的支付与合同约定的付款时间吻合。此后，刘彦与孙志科办理了委托售房公证，房屋买卖合同、原房产证、委托公证书原件均由孙志科持有。在房屋交付后，孙志科交纳供暖费、物业费和电梯运行维护费。同时，孙志科到庭说明了其在2008年向宋萍转账563988元的原因及去向，其解释没有违背常理之处;孙志科向宋萍转账的数额和向刘彦转账的数额共计908988元，与诉争房屋的购房成本也基本相符。虽然于伟霆现在持有入住证明和装修合同，但孙志科提交的证据已经达到高度盖然性的程度，综合以上对于证据的审核判断，再考虑孙志科与宋萍的亲属关系及孙志科本人的陈述，能够确认孙志科与宋萍之间构成借名买房关系。
在与刘彦签订房屋买卖合同后办理过户登记前，宋萍因病去世，于伟霆因宋萍的遗嘱与刘彦进行房屋买卖合同诉讼，直至2015年7月诉争房屋才登记在于伟霆名下，现孙志科以于伟霆为被告提起借名买房纠纷诉讼，符合法律规定，没有超过诉讼时效。由于于伟霆不认可孙志科与宋萍之间的借名买房关系，孙志科放弃主张房产，解除借名买房合同，要求于伟霆返还其支付的购房款和装修款908988元，具有事实和法律依据，应当应予支持。关于孙志科主张的供暖费、物业费和购房款利息，因诉争房屋交付后一直由孙志科占有使用，其要求于伟霆支付供暖费、物业费和购房款利息的诉讼请求没有事实依据，不予支持。
