一起借名购买限价房引发的纠纷案件
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
陈某诉称：我是某单位退休人员，与李某某系母子关系。2009年10月30日，农业部根据我的职务、工龄、部龄等经农业部房管处审核分配给我位于北京市朝阳区302号房屋一套。该房屋性质为限价房，因我已办理退休手续，为方便办理贷款手续，经部房管处同意，以李某某的名义签订购房合同，我支付了购房的定金、首付款及契税、维修基金和其后的按揭等全部费用。
李某某和郑某于2010年2月11日登记结婚，2013年5月17日办理了离婚手续。2014年7月，我得知他们在离婚协议书中将该房屋作为夫妻共同财产进行了分割，我认为他们的行为侵害了我的财产权益，为此诉至法院，请求判令郑某和李某某于2013年5月17日所签订的《离婚协议书》中第三条第一款关于房屋的内容无效。
2、被告辩称
郑某辩称：我和李某某的离婚协议中各项内容均系我们离婚时的真实意思表示，该约定也经过了民政部门法定备案程序，不涉及效力的问题，因此陈某的诉讼请求理应被驳回。房屋是限价商品房，之所以登记在李某某名下是经过法定程序的，我和李某某支付了房贷，交了契税。
根据建委的文件规定，限价商品房在夫妻之间可以做出约定，并且可以根据约定进行变更登记，由此可见，虽然本案房屋是政策性住房，但是可以在夫妻之间进行变更登记，所以我们之间关于房屋的约定不违反法律和政策的规定，反而是政策所允许的。在我们离婚过程中李某某属于过错方，应该对我进行照顾，并不是被逼无奈，双方离婚协议签订后一直在履行。陈某和李某某是母子关系，有共同利益，这种情况下，双方在本案中所提的意见及证据应该由法院严格审查，特别是陈某给李某某出具的承诺书，其效力是存在疑问的。
李某某辩称：同意陈某的诉讼请求。该房屋是我母亲经过农业部照顾分到的房子，这种取得方式是经过公示的。当时因为其是退休职工，不好办贷款，才通过我的名义办理贷款。房屋的首付款25万元全部是由陈某支付的，后续各种费用都是陈某将钱给我由我来还贷款。
我和郑某离婚时在同一单位，因郑某不同意离婚，我为了离婚才在郑某要求下签的离婚协议书。房屋不是我们的，在婚姻法中明确写明，房屋由父母出资购买的不属于夫妻共同财产，所以离婚协议书中说房屋是夫妻共同财产是不对的，我们都没有权利分割房屋。
二、法院查明
陈某与李某某系母子关系。郑某与李某某原系夫妻关系，二人2010年2月11日登记结婚，后因感情不和于2013年5月17日协议离婚，双方在离婚当日签订《离婚协议》一份(1)房屋：男方承诺：夫妻双方在婚姻关系存续期间内共同所有的位于北京市朝阳区302号，归女方所有。
经查，房屋系2010年10月30日李某某作为买受人与出卖人房地产开发公司签订《商品房预售合同(限价商品住房)》购买。该合同打印日期为2010年4月15日，并于同日办理了网上签约备案手续。另经查明，房屋的付款情况为：首付款25.39467万元均由陈某支付，其中于2009年11月17日通过银行转账支付20万元，房地产公司于2010年4月7日和4月13日分别开具了首付款的购房款发票;2010年11月29日，李某某和郑某作为借款人与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《住房公积金贷款借款合同》，向该行贷款36万元用于支案房屋的剩余购房款。
另查，房屋的装修款亦系由陈某支付。房屋于2013年8月5日取得房屋所有权证，登记在李某某名下。案件审理中，陈某提交署日期为2009年10月30日的“2009年农业部职工购买限价房临时凭单”的复印件对其陈述予以佐证。
三、法院判决
1、一审判决
《离婚协议》中关于北京市朝阳区302号房屋的约定内容无效。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第七条关于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产的规定，其适用需父母有赠与意愿。本案中，陈某否认其有赠与意愿，且无证据表明其有赠与意愿，故其支付首付款以李某某名义购买争议房屋，不能视为对李某某的赠与。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)第十五条规定当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，房屋虽由陈某支付首付款购买，且使用了其工龄利益，但房屋权益实际上由李某某与郑某享有，且无证据表明陈某向李某某支付房屋贷款，因此不符合借名买房的特征，而陈某与李某某关于借名买房约定的真实性亦无法确定，因此无法认定陈某与李某某之间存在借名买房关系。
《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。有证据证明登记人以外的其他人为真正权利人或享有权利份额的，可否定不动产权属证书记载的权利人的权利。《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。陈某对房屋的购买支付了首付款，陈某的出资和工龄利益使其成为争议房屋的共同购买人，其对争议房屋享有份额。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《合同法》第五十一条规定的无权处分，既包括无处分权人处分他人财产的情形，也包括处分权受限制的共有人处分共有物的情形。本案中无证据表明李某某与郑某签订离婚协议时征求了陈某的意见，因此二人约定将房屋归郑某所有应属无效，但郑某如认为己方利益受损，可另行主张权利。
