逾期支付购房款的违约金计算问题
一、原告诉称
原告(反诉被告)松山公司诉称，松山公司与卢芳于2008年1月12日签订《北京市商品房预售合同》，松山公司为出卖人，卢芳为买受人，约定将位于北京市怀柔区×号房屋卖予卢芳，付款方式为按揭贷款。房屋购房款交付方式及时间为：须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项材料，并办理完毕按揭全部手续，卢芳从逾期之日起，按照合同第十条逾期付款责任承担违约责任。合同第十条约定：逾期付款超过60日，松山公司有权解除合同。卢芳签订合同后，交纳了124062元购房款，剩余房款至今未交纳，卢芳亦未依约前来办理银行按揭手续。2008年9月30日，该房屋已经实际交付，卢芳没有办理任何收房手续。经北京市中心公证处公证，在2014年12月12日，松山公司向卢芳发出了《催告函》。在松山公司催告后三个月的合理期限内仍未履行其交纳房款之义务，故松山公司诉至法院，请求：1、解除松山公司与卢芳于2008年1月12日签订的《北京市商品房预售合同》，卢芳支付松山公司违约金57435.36元。2、买受人须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项资料，因买受人原因导致未在约定时间内办理完毕按揭手续的，从逾期之日起按照合同第10条承担违约责任。3、案件受理费由被告卢芳承担。
二、被告辩称
被告(反诉原告)卢芳辩称，1、我在购房过程中没有任何过错。房屋交付后，我委托我母亲找松山公司谈付款的事，松山公司因房价上涨想高价卖给他人，拒绝了我母亲的要求。松山公司发送的催告函，是我母亲代收，但并未告知本人。2、该房屋于2008年9月30日实际交付，松山公司以我未交购房款及违约金事项已过诉讼时效，故我没有支付义务。即使法院认定被告违约，应从原告向被告邮寄催告函之日即2014年12月12日起算，合同约定的日万分之七的违约金过高，应按照日万分之三计算。3、该房已实际交付，我不同意解除合同，要求继续履行。
三、审理查明
经法院审理查明：在卢芳授权与松山公司同意下，卢芳与松山公司于2008年1月12日商品房预售合同。约定将坐落于北京市怀柔区×号房屋出售给卢芳，该商品房预测套内建筑面积78.74平方米，实测套内建筑面积78.78平方米，依据上述预售合同第14条的规定，套内建筑面积误差比绝对值小于3%，根据实测套内建筑面积结算房价款，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米7290.6元，总价款为574353.47元。2008年1月25日，松山公司为卢芳出具金额为124062元、经营项目为首付房款的发票。2008年9月30日，松山公司交付×号房屋给卢芳。卢芳至今未付剩余房款450291.47元。另外，该合同第十条约定逾期付款责任“逾期60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的7%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金……本条所称逾期应付款是指依照第6条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第6条付款方式及期限见附件5。合同附件5中约定付款方式及期限“买受人须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项材料，并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因，致使无法在约定时间内办理完毕全部按揭手续，买受人从逾期之日起，按照合同第十条逾期付款责任承担违约责任。”卢芳持答辩意见并提起反诉。因双方各持己见，故未能调解。
另查，目前位于北京市怀柔区桥梓镇×村东×号楼×层×单元×号房屋尚未办理房屋权属转移登记。
为支持其诉讼请求，松山公司向本院提交以下证据：1、2008年1月12日签署的编号为Y×的北京市商品房预售合同，证明松山公司与卢芳约定了商品房的房款支付方式及违约责任的承担方式，在经过松山公司的催告后，卢芳至今仍逾期付款，故松山公司有权要求按照购房合同的约定，与卢芳解除购房合同并按照房款总额的10%承担违约责任。2、2014年12月12日公证书及EMS特快专递查询证明，证明松山公司采用了催告的方式通知卢芳及时履行购房合同，但经过三个月的催告后，卢芳并未采取任何实际履行行为。松山公司有理由依据相关司法解释的规定，依法要求解除与卢芳的购房合同。3、房屋土地测绘技术报告书中房屋建筑面积分户计算明细表，证明合同约定面积88.29平方米，实测面积是88.83平方米。卢芳认可以上证据的真实性，但对于证据1和证据2的证明目的不认可。卢芳认为，当时签完合同原告并未提交资料，相关身份证复印件和材料都在原告手中，所以不认可;另外贷款无法办理，不是卢芳违约，合同应该继续履行或者双方协商。对于证据2，卢芳称完全不知情。对于证据3，在实测面积超过约定面积的情况下，卢芳愿意补足房款差价。
为证明其反诉请求，卢芳向本院提交了以下证据：1、商品房认购书复印件，证明原告销售人员忽悠被告可以办理贷款;2、商品房认购书复印件，合同第3条证明原告欺骗被告可以贷款买房。3、购房款发票、转账凭证复印件，共计124062元，印花税(交的现金287元)。卢芳申请证人卢某出庭作证，其证言为“我认可高晔替卢芳买房。我知道购房款没有交齐，贷款没办下来，准备交齐现金补全购房款来买房子……我朋友到现场跟公司经理说我要房子，我可以按照原来方式可以按揭或者交齐全款，对方就是赖账不给办。”对于该证人证言，松山公司认为证人系卢芳之父，是利害关系人，故不认可其证明效力。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、商品房预售合同及相关书证等证据在案佐证。
四、法院判决
1、被告(反诉原告)卢芳给付原告(反诉被告)松山公司房价款四十五万零二百九十一元四角七分(本判决生效之日起七日内执行)。2、被告(反诉原告)卢芳以四十五万零二百九十一元四角七分为本金自二○○八年三月十八日起按日万分之六标准给付原告(反诉被告)松山公司逾期付款违约金，至实际给付本金之日止(本判决生效之日起七日内执行)。3、原告(反诉被告)松山公司于本判决生效后三十日内协助配合被告(反诉原告)卢芳办理位于北京市怀柔区×号房屋的房屋权属转移登记。4、驳回原告(反诉被告)松山公司的其他诉讼请求。5、驳回被告(反诉原告)卢芳的其他反诉请求。
五、北京房产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，当事人约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。商品房买卖合同的解除权，在对方当事人没有催告的情况下，应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。松山公司与卢芳签订的《北京市商品房预售合同》为有效合同。松山公司依约全面履行了自己的义务，卢芳却因银行贷款未获批准而不能按照《北京市商品房预售合同》约定的期限及方式支付购房款。上述合同约定逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人须于2008年1月17日前交齐按揭贷款所需各项材料，并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因，致使无法在约定时间内办理完毕全部按揭手续，买受人从逾期之日起，按照合同第10条逾期付款责任承担违约责任。从上述条款可见应付款期限届满之日应为2008年1月17日，超过该期限60日后的次日起一年内原告虽有权行使解除权，但原告直到2014年12月14日才通过邮寄方式向被告送达催告函明示解除权，已超过解除权的行使期限，故对原告要求解除合同及支付相应违约金的诉讼请求不应支持。在此基础上，卢芳同意向松山公司支付剩余房款，应予支持，本院根据房屋实际建筑面积计算剩余房款。同时，因卢芳确实存在延期付款的违约情形，按照合同约定亦应给付松山公司相应的违约金。违约金的起算期限应自应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，计算标准亦应以逾期应付款的日万分之六为宜。对于卢芳之反诉请求，在其已经认可松山公司提交证据之真实性的情况下，其非本人签收不构成催告函无效的事由，故其请求确认松山公司催告函无效的请求，不应支持;关于卢芳要求松山公司继续履行合同并协助其过户之诉求，基于本诉的论述，应当支持。
