一起商品房买卖合同纠纷案件
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告诉称：被告金尊公司代理销售被告明宇公司开发的×号房产。2009年10月10日，原告与被告金尊公司签订定购协议书，原告购买涉诉两套房屋。至此，原告支付涉诉两套房屋的全部购房款。2010年2月10日，被告明宇公司向原告交付涉诉两套房屋。但时至今日，经原告多次催促，被告仍未能办理涉诉两套房屋产权过户手续，已构成违约。另外，原告在订购协议书中约定的1、2号房屋建筑面积合计280.28平方米。但涉诉两套房屋打通后，现登记涉诉×号房屋，该房屋实测面积仅为252.63平方米，少了27.65平方米，减少面积达订购协议约定面积的9.75%。根据相关法律规定，被告应双倍返还原告多支付的购房款。现原告诉至法院，要求判令被告明宇公司为原告办理涉诉×号房屋产权过户手续，将涉诉房屋登记在原告名下;判令二被告返还原告多支付的购房款1219691.82元及双倍返还面积差在3%以上的购房款849152.54元;判令二被告支付原告逾期办理房产证违约金，以原告所付购房款为基数，自2010年1月11日起至实际办理完毕产权过户手续之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息(截止到2014年2月11日为3016286.15元);判令二被告承担本案诉讼费。
二、被告辩称
被告明宇公司辩称：被告金尊公司接受被告明宇公司委托代为售房，双方是委托关系，并非包销关系。2009年10月10日，被告将上述情况如实告知原告后，原告与金尊公司签订定购协议书，购买了涉诉两套房屋，因未取得新的测绘报告，被告依据涉诉项目同类型的其他平层房屋在定购协议书中写明涉诉房屋的暂定面积，在两份协议书中均在房屋面积前明确写明一个“暂”字。而且根据入伙手续书，原告根据暂定面积将“暂测房款”交齐。原告主张其不知道复式改平层的情况，与协议不符。与原告签订合同后，因测绘等各种原因，测绘报告于2012年10月才出具，耽误了办理产权证的时间。1、2号房屋合并为涉诉×号房屋，该房屋实际面积并未减少，涉诉项目中与原告相同户型的房屋的测绘面积并未变化，与双方签订的定购协议书中的面积是一致的。办理产权过户不仅是被告单方的义务，原告需要办理网签、交纳契税、公积金等，但原告并未交纳，责任不在被告。定购协议书中并未具备《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当视为商品房买卖合同，原告所依据的司法解释不适用于原、被告之间的房屋买卖。原告购买涉诉房屋时，对房屋的实际情况知悉无误，且双方口头约定，涉诉房屋买卖为整体买卖，房屋价款不做任何调整，故按照双方约定，被告亦无责任再退还原告房屋价款。综上，不同意原告的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明：被告金尊公司受被告明宇公司委托代理销售×号房产。2009年10月10日，原告与被告金尊公司签订《定购协议书》两份，×××××号定购协议书载明，买方姓名：赵敏，面积：暂159.89平方米，成交单价：42727元，购买名称：贡院×号×号，付款方式：一次性，房屋总价：6831620元，定金：100000元。合同签订当日，原告按照协议约定向金尊公司支付涉诉两套房屋购房定金各100000元。2009年10月17日，原告向金尊公司支付涉诉1号房屋约30%的购房款1951620元，支付涉诉2号房屋约30%的购房款1562041元。2009年11月15日，原告向金尊公司支付涉诉1号房屋剩余购房款4780000元;2009年11月18日，原告向金尊公司支付涉诉2号房屋剩余购房款3870000元。金尊公司开具收据。金尊公司称上述购房款已给付明宇公司，明宇公司表示认可。
2014年1月2日，明宇公司向原告发出《关于再次要求办理网签手续的通知单》，该《通知单》载明，原告购买的明宇公司出售的涉诉×号房屋已具备签署《北京市商品房现房买卖合同》及办理网签手续的条件，明宇公司曾多次通知原告履行上述义务，但原告并未履行。现明宇公司正式书面致函通知原告于2014年1月6日之前与明宇公司签署正式的《北京市商品房买卖合同》，并办理网签手续，否则上述期限届满之日视为原告放弃对涉诉房屋的购买。原告认可收到上述通知函，但称之前被告并未通知过原告签署合同及办理网签事宜，且因房屋实测面积小于定购协议中的面积，明宇公司不同意退还购房款，双方未能达成一致，原告无法与被告签订正式合同并办理网签。后原告持上述理由诉至本院。
本院到北京市东城区房屋登记事务中心查询涉诉房屋相关情况。经查，根据最初规划，1、2号房屋为包括第×层、×层(实际楼层)在内的两套相邻的复式结构房屋，1号房屋面积登记为294.65平方米，2号房屋面积登记为242.06平方米。2013年7月8日，明宇公司再次提交面积变更申请，资料齐全，房管部门将涉诉1、2号房屋变更为×号，面积为252.63平方米，层数登记为×层。涉诉房屋没有查封等情况，如果办理所有权证，×号房屋的产权面积应为252.63平方米。面积登记依据的就是北京市房地产勘察测绘所出具的《房屋土地测绘技术报告书》。现该房屋没有查封等强制措施，具备过户条件。
以上事实，有原、被告当庭陈述，《定购协议书》，收款收据，《房屋交付通知书》，《房屋土地测绘技术报告书》，房屋档案，工作笔录等证据在案为证。
四、法院判决
1、被告明宇公司于本判决生效后十五日内协助原告赵敏办理涉诉房屋的产权变更登记手续，将上述房屋产权登记在赵敏名下;
2、被告明宇公司于本判决生效之日起十五日内返还原告赵敏房价款一百二十一万九千六百九十一元八角二分;
3、被告明宇公司于本判决生效之日起十五日内以一百二十一万九千六百九十一元八角二分为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告赵敏支付自二○○九年十一月十九日至本判决生效之日止的利息;
4、被告明宇公司于本判决生效之日起十五日内以一千二百三十六万三千六百六十一元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告赵敏支付自二○一○年五月十一日至二○一四年一月一日的逾期办证违约金;
5、驳回原告赵敏的其他诉讼请求。
五、房产纠纷律师靳双权点评
本律师认为, 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明的事实，原告与被告明宇公司的委托代理人金尊公司签订两份《定购协议书》，购买涉诉两套房屋。金尊公司作为明宇公司的委托代理人，其在代理权限内实施代理行为应由被代理人即明宇公司承担民事责任。
出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。两份《定购协议书》中分别约定1、2号房屋的建筑面积为暂159.89平方米、暂120.39平方米。被告明宇公司称因涉诉房屋为复式改平层的房屋，正式测绘报告出具之前，双方依据同类型平层房屋的建筑面积约定了涉诉两套房屋的暂定面积。原告庭审中称不清楚在面积前加“暂”字的原因。根据2002年的测绘报告书，与1、2号房屋同类型平层房屋的测绘面积为159.89平方米及120.39平方米。故，被告所述双方确定房屋面积的过程属实。根据2012年测绘报告书，涉诉两套房屋打通后形成的涉诉×号房屋的实测面积为252.63平方米，该面积小于《定购协议书》中约定的面积，该部分房价款，被告明宇公司应当返还给原告。现原告要求被告明宇公司返还房屋差价款1219691.82元的诉讼请求，于法有据，应当支持。关于原告依据法律规定要求被告双倍返还面积误差超过3%部分购房款的诉讼请求，因原告购买的为复式改平层的房屋，双方依据同类型平层的面积暂定了涉诉两套房屋的面积，该面积并非确定的面积，双方已在《定购协议书》中明确写明房屋面积为“暂159.89平方米”及“暂120.39平方米”。被告在房屋面积实测报告出具之前按照同类型平层房屋面积在合同中确定购买房屋的面积，没有主观过错，故原告该项诉讼请求，缺乏依据，不应支持。但就原告多交纳购房价款期间产生的利息，被告应当与房价款一并返还原告。
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。两份《定购协议书》具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，应当认定为房屋买卖合同。原告及被告明宇公司均应按照《定购协议书》的约定履行各自义务。合同签订后，原告如约向被告支付全部购房款，被告亦将涉诉房屋交付原告使用。被告明宇公司应当协助原告办理涉诉×号房屋的产权过户手续，被告未协助原告办理涉诉×号房屋产权过户手续，已构成违约，原告要求被告协助办理涉诉×号房屋产权过户手续的诉讼请求，于法有据，应当支持。
虽双方签订定购协议书时涉诉项目为竣工项目，但涉诉两套房屋并未完成复式改平层的施工，合同标的物为尚未建成的房屋，在双方未约定办理产权过户具体日期的情况下，根据法律规定，被告明宇公司应自房屋交付使用之日起90日内即2010年5月10日之前协助原告办理涉诉房屋的产权证书。但因被告明宇公司未能取得涉诉房屋测绘报告、到房屋管理部门变更规划设计等原因，未能给原告办理涉诉×号房屋产权证书，已构成违约。直至2014年1月2日，被告明宇公司才向原告发出《关于再次要求办理网签手续的通知单》，通知原告办理权属证书，但因房屋面积差额等问题，双方未能达成一致。被告应当以原告已付房款总额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付2010年5月11日至2014年1月1日的利息作为违约金。原告要求被告承担自定购协议书签订之日起90日即2010年1月11日起至产权办理完毕之日的逾期办证违约责任，因涉诉房屋为未建成房屋，且2014年1月2日，被告明宇公司已通知原告办理产权证，因双方产生争议未能给原告办理产权证，责任不在被告一方，故原告要求被告支付2010年5月10日之前以及2014年1月2日之后的违约金的诉讼请求，不应支持。
