《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”该法条赋予了商品房买受人因质量问题而退房的权利，具有一定的现实意义：


首先，购房人从开发商手中购买商品房的目的是居住，当这宗商品因质量问题不能满足使用要求时，作为消费者的购房人就有权退房，这是基本市场规则的体现，所以赋予购房人退房的权利是市场经济的应有之义。其次，商品房质量问题具有较强的专业性，大部分购房人都不可能从专业的角度去认识这些问题。同时，购房人也没有亲自参与商品房建设过程，对商品房的质量就不可能有全面的了解，所以房地产开发商和购房人之间存在信息不对弥，赋予购房人在质量不合格的条件下可以退房的权利，可以有效保护处于弱势地位的购房人的合法权益。最后，购房人可以因商品房质量问题而退房的规定，从一定程度上可以促使房地产开发商增强质量意识，在工程建设过陧中，切实履行法律法规的规定，以确保工程质量。


应当说，《城市房地产开发经营管理条例》的规定不是很全面，且缺乏可操作性，有待进一步完善。根据该条规定，只有在商品房主体结构质量不合各时，购房人才有权退房。主体结构包括基础、墙、柱等承重结构，房屋主本结构质量不合格属于严重的质量问题，在这种情况下，购房人要求退房是无可非议的，但对于其他非主体结构的质量问题，如果严重到一定程度或者无法修复时，是否也可以退房呢？该法条并未规定。从目前情况来看，随着工程建设科技水平的提高，以及人们质量意识的普遍增强，商品房主体结构出现严重质量问题的现象已经不是很普遍，最常见的是非主体结构的质量问题，如墙面抹灰脱落、有防水要求的地面漏水等等。这些质量问题虽然称不上严重的质量问题，不会酿成严重的质量事故，但却严重影响了商品房的使用功能，使购买商品房的目的在实现程度上大打折扣。因此，应当赋予购房人在此种情况下退房的权利，以更好地保护广大购房人的合法权益。


房屋质量出现非主体结构问题，购房人是否享有退房的权利，实务中存有争议：第一种观点认为，应当严格按照《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定，只有在商品房主体结构质量不合格时，购房人才有权退房。第二种观点认为，非主体结构的质量问题，如果严重到一定程度或者无法修复时，购房人也应当有权退房。实践中，法院一般适用第二种观点。对于这些非主体结构的质量问题，当符合一定条件时，购房人也可以退房。对此，《商品房买卖司法解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但是，何为“严重影响正常居住使用”，该司法解释并没有规定明确的标准。


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摘自《建设工程施工合同案件审判参考》P330-331页，人民法院出版社2018年5月出版。


内容简介：建设工程施工合同案件审判参考内容围绕建设工程合同案件审判实践中的法律适用问题，梳理法律适用中的重点、疑难、新型问题，通过案例分析的方式总结同类案件的审判规律与经验、审理思路、审理方法与技巧，纠正实践中的错误做法，统一司法尺度，力求为初中级法官、律师办理同类案件提供必备的指导与参考。
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