恶意买卖商品房双方对权利人应当承担的法律责任
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告李华诉称：我于2000年12月30日以王鑫的名义按揭购买了诉争房屋，首付款及相关税费以及此后的还贷均是由我一人负担，我一直居住使用至今。2001年4月12日，我与王鑫签订《协议书》，写明我用王鑫的名义购买诉争房屋，王鑫无权出售或租赁该房屋，该房屋所有权归我所有，在我还清贷款之时，王鑫把所有权过户给我。2002年12月18日，诉争房屋所有权证登记至王鑫名下。房屋所有权证由我保存至今。2010年11月13日，王鑫谎称房屋所有权证丢失，骗补了新证。2011年2月14日，王鑫将诉争房屋以远低于市场价的38万元的价格卖给了张春。现王鑫与张春恶意串通进行房屋交易，损害了我的合法权益。故诉至法院要求：1、确认王鑫、张春于2011年2月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效;2、判令诉争房屋归我所有;3、判令王鑫、张春协助我将诉争房屋过户至我名下;4、判令王鑫、张春连带负担鉴定费10000元、财产保全费5000元。
二、被告辩称
被告王鑫辩称：不同意李华的全部诉讼请求。诉争房屋系我本人购买，我是此房的合法所有权人，对房屋有合法的处分权利。我与张春于2011年2月14日签订了《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》，实际成交价为100万元。现该房屋已过户至张春名下。李华无权对我拥有完全所有权的房屋提出无效诉讼。
三、审理查明
经审理查明：
1、诉争房屋第一次购买的情况：
2000年12月30日，王鑫与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买诉争房屋事宜。2002年12月18日，诉争房屋所有权证办理至王鑫名下。
审理中，李华提交一份其与王鑫于2001年4月12日签订的《协议书》，以证明李华系诉争房屋的实际所有权人。《协议书》载明：李华用王鑫身份证所购房屋为楼房，即诉争房屋;该房屋全部房款由李华支付，实际产权属李华;李华以王鑫的名义向银行按揭贷款，双方签订的个人住房借贷合同还贷责任由李华承担，与王鑫无关;李华有权使用、出售和租赁该房屋，王鑫无权出售和租赁该房屋;该房屋的购房合同、银行抵押贷款合同、保险合同、房屋所有权证原件及所有付款凭证等由李华全权保管;李华必须每月向银行缴纳该房当月贷款，银行卡用王鑫身份证办理，李华控制支付密码;该房屋所有权归李华拥有，在李华还清贷款之时，王鑫把产权过户给李华。李华对此还提交了一份2002年9月20日王鑫签名并盖有名章的《证明》，该《证明》载明：“证明：2000年12月28日以本人身份购买的北京阳光房地产综合开发公司房产(北京××区×××302号)属李华购买，产权归李华所有。购房款均由李华付清”。
王鑫对2001年4月12日《协议书》上“王鑫”的签名以及2002年9月20日的《证明》上“王鑫”的签名真实性均不认可，并要求对此进行笔迹鉴定。
法院委托司法鉴定中心对2001年4月12日《协议书》中乙方处签名字迹“王鑫”及2002年9月20日《证明》中落款处签名字迹“王鑫”是否为王鑫本人书写进行笔迹鉴定。鉴定中心鉴定意见为：2001年4月12日《协议书》中乙方处签名字迹“王鑫”与样本上王鑫的签名字迹倾向是同一人所写;2002年9月20日证明中落款处签名字迹“王鑫”与样本上王鑫的签名字迹既有符合特征，也有差异特征，在现有条件下，难以作出明确结论。
王鑫对上述鉴定意见不予认可，认为鉴定超时，且鉴定意见不确定，无法作为定案依据，对此要求重新鉴定。张春、李华对此亦同意重新鉴定。
法院另行委托鉴定机构对以下事项进行鉴定：鉴定意见为：检材协议书和证明上二个“王鑫”签名和样本上签名是同一人所写;检材证明上“王鑫印”印文和样本印文是同一枚印章所盖印。中天司法鉴定中心于2012年2月3日出具《说明》一份，载明：鉴定委托第四项2002年9月20日证明中“属李华购买，产权归李华所有。购房款均由李华付清”的内容是否为王鑫本人所写，由于现有样本材料相同字太少，无法对此项鉴定得出明确结论。
就诉争房屋房款的支付情况，李华表示首付款56766元系其支付，贷款也一直由其偿还，并就此提交了诉争房屋的首付款发票、全款发票、还贷的存款凭证、住宅楼房款结算单。王鑫称：首付款系其支付，其将现金给了李华，由李华去支付;贷款确实是李华在偿还，但当时王鑫要去外地工作，出于对朋友的信任就委托李华代办;李华表示要用该房屋经营使用，双方就约定月供由李华偿还折抵租金。
李华还提交了个人住房保险单、保险费交款单、物业服务合同及缴费凭证、诉争房屋的原房屋所有权证。
2、诉争房屋第二次转让的情况：
2010年11月8日，王鑫称诉争房屋的所有权证遗失，申请补办，房屋管理局进行了遗失补证公告，王鑫于2010年11月13日领取了诉争房屋的新房屋所有权证，房屋所有权人仍为王鑫。
2011年2月14日，王鑫与张春签订了《存量房屋买卖合同》(该合同房屋成交价为38万元)及《二手房房屋买卖合同》(该合同房屋成交价为100万元)，约定王鑫将诉争房屋出卖给张春。同日，王鑫将剩余贷款141200.36元一次性还清，并于此后办理了诉争房屋的抵押登记注销手续。2011年3月15日，诉争房屋所有权证办理至张春名下。
就房款支付与房屋过户问题，张春陈述：其于2011年2月14日向王鑫支付了购房定金20万元，其中141200.36元通过银行转账，其余款项也在望京支行营业部完成;其于2011年3月15日向王鑫又支付了购房款6万元，其中57000元通过银行转账，其余3000元以现金方式支付;剩余74万元尚未支付，当时约定的是贷款，后因诉争房屋被查封无法办理贷款。张春就此提交了2011年2月14日以及2011年3月15日的收据及银行转账凭证。李华对此不认可，认为同一天既有现金又有转账，不合情理。
就转让房屋前是否看房的问题，王鑫陈述：2011年2月14日，其带张春去看房了;当时其告诉张春有朋友在用房，最近要搬走了，自己在楼下等，没上去;张春自己上去的，就在门外看了看门牌号，也没有进去，看完后就签合同了。张春陈述：2011年2月14日，其与王鑫去看房了，当时自己就上楼看了一下门牌号，因为时间太紧就没有进去看。
就诉争房屋在2011年2月14日的售价情况，法院向房地产经纪有限公司小营店进行询价。该店工作人员表示：当时售价均价是每平方米2万元至2.5万元。法院就此另向某中介公司进行了询价。该公司工作人员表示：当时同类型房屋成交均价是每平方米2.1万元至2.2万元，诉争房屋售价在110万至120万之间。
李华表示就王鑫一次性偿还银行的贷款部分可以支付给王鑫。
关于付款方式与期限问题，张春称：《二手房房屋买卖合同》未约定该问题是因为当时来不及了，但双方口头约定了，合同上没有写。
上述事实，有各方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《借款合同》、《协议书》、《证明》、《鉴定意见书(一)》、《鉴定意见书(二)》、《说明》、首付款发票、全款发票、存款凭证、住宅楼房款结算单、所有权人为王鑫的房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、《二手房房屋买卖合同》、所有权人为张春的房屋所有权证、收据、银行转账凭证、证人证言等在案佐证。
四、法院判决
1、王鑫、张春于二○一一年二月十四日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效;
2、李华于判决生效后七日内给付王鑫已偿还的银行贷款十四万一千二百元三角六分;
3、张春、王鑫于判决生效后七日内配合李华将现在张春名下的302房屋过户至李华名下。
五、房地产律师靳双权点评
本律师认为，本案存在以下三个焦点问题。
1、关于李华要求确认王鑫、张春于2011年2月14日签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》均无效的诉讼请求，本律师认为，虽李华与王鑫之间借名购房的约定属于二人之间的约定，不得对抗善意第三人，但经庭审调查，二人签订的《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》既没有约定支付方式等重要条款，也没有进入房屋仔细看房，这与常理不符，所以难以认定张春系善意购房人。王鑫与张春的恶意串通的交易行为已经损害了李华的合法权益，故应当认定上述《存量房屋买卖合同》及《二手房房屋买卖合同》无效。
2、关于李华要求王鑫、张春协助其将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，首先，从王鑫、张春之间的买卖合同应属无效，且张春在购房中并非善意，亦未支付全部购房款，不构成善意取得，故张春应当将诉争房屋过户回王鑫名下。其次，根据相关法律规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。故根据李华与王鑫之间借名购房的约定，李华有权主张王鑫在取回诉争房屋所有权之后将诉争房屋过户至李华名下。
3、就王鑫自行提前偿还的银行贷款141200.36元，李华同意支付给王鑫，可以得到支持。
