双方当事人未确认签字的协议法院不予采信
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
刘洋诉称：我与胡军、李丽于2016年1月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同签订后，我按照合同约定支付首付款200万元，后又应胡军、李丽请求支付了200万元用于帮助其办理解抵押，并且办理了网签、贷款，但胡军、李丽以房屋设有抵押尚未解抵押、房屋因另案被查封、如果我代为清偿债务提高交易价格等借口至今未按约定配合办理权属转移登记手续、未交付房屋，按合同约定办理过户的期限为2016年3月18日。合同不能履行是胡军、李丽造成的，二人未能清偿债务消灭抵押权，隐瞒其存在其他经济纠纷导致房屋在过户前被法院查封，存在严重过错。诉讼请求：1、解除双方《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、胡军、李丽返还我购房款400万元;3、胡军、李丽支付我违约金286万元;4、胡军、李丽赔付我居间服务费1万元;5、本案诉讼费由胡军、李丽承担。
二、被告辩称
胡军辩称：刘洋存在违约，其未到合同明确约定的银行申办贷款，在其他银行也没有申办，除400万元外，余下的房款迟迟没有到位，且未办理资金托管手续，未具备过户的条件，其无权要求我办理产权变更登记。我由于资金紧张才无奈售房，现融资目的已经无法实现。刘洋的违约行为已经导致我无法实现合同目的，因此我要求解除合同。
李丽未作答辩。
三、审理查明
胡军与李丽系夫妻关系,位于北京市海淀区504号房屋(以下简称诉争房屋)系胡军与李丽共同共有。2014年5月8日,胡军、李丽与中信银行股份有限公司总行营业部签订《房屋最高额抵押贷款合同》，将诉争房屋抵押，双方并于2014年5月20日办理最高额抵押权设立登记。
2016年1月7日，刘洋向胡军支付购房定金10万元。2016年1月20日，刘洋向胡军支付首付款90万元。2016年1月21日，刘洋向胡军支付首付款100万元。2016年2月22日，刘洋向李丽支付购房款200万元。双方已对诉争房屋进行网上签约。
刘洋提交微信记录及兴业银行信用业务送审表，表示2016年5月1日其告知李丽贷款初审通过，要求李丽、胡军解除抵押。胡军对微信记录及送审表的真实性不予认可，表示刘洋没有按期到约定的中信银行申请贷款。刘洋表示双方系共同到兴业银行办理的贷款。胡军表示其与李丽曾到兴业银行为刘洋做担保，但其不知道贷款的事情。刘洋提交执行裁定书及执行通知书，证明诉争房屋于2016年6月19日被法院查封。胡军对执行裁定书及执行通知书的真实性认可，表示其债务系刘洋的违约行为所致。刘洋提交录音，表示胡军要求涨价。胡军表示因刘洋的违约行为造成其损失，故其要求刘洋予以补偿而并非涨价。胡军提交比刘洋处多一页的《补充协议》，表示该页约定了刘洋需要到中信银行申请贷款，等待批贷成功且剩余房款到齐后，双方共同到中信银行办理资金托管手续，办理完手续十天内，双方办理过户手续。刘洋对胡军提交补充协议的真实性不认可，表示多出的一页并非补充协议的内容，亦没有双方的签字盖章，不具有合同效力。
刘洋就居间服务费未提交证据。胡军表示同意解除合同，但认为刘洋存在违约行为，其不同意刘洋的其他诉讼请求，亦不再就解除合同提起反诉。
关于违约金标准，胡军表示合同约定的标准过高，刘洋除银行利息损失外，没有其他损失。刘洋表示现房屋涨价，存在差价损失，且按照银行贷款利率计算，其截止到2017年5月22日的利息损失为21.85万元，胡军的违约行为亦对其造成律师费及工作、生活的间接损失，刘洋就此未提交证据。李丽经合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
四、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
1、解除刘洋与胡军、李丽于2016年1月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;
2、胡军、李丽于本判决生效后七日内返还刘洋购房款400万元;
3、胡军、李丽于本判决生效后七日内给付刘洋违约金130万元;
4、驳回刘洋的其他诉讼请求。
五、房产律师点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李丽经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
刘洋与胡军、李丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。胡军、李丽在收取刘洋支付的首付款200万及房款200万元后，至今未能对诉争房屋解除抵押，诉争房屋在合同签署后亦因另案被法院查封，导致交易无法继续进行，且根据刘洋提交的录音，胡军曾向刘洋提出过涨价的要求，故根据《补充协议》的约定，胡军、李丽的行为已经构成违约，其应当退还刘洋已付房款并依约承担违约责任。现刘洋要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求胡军、李丽退还已付房款并支付违约金之诉讼请求，证据充分，法院予以支持。
关于违约金的数额，胡军提出违约金标准过高，法院以刘洋主张实际损失为基础，并综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度、预期利益等因素，酌情判定胡军、李丽向刘洋支付违约金130万元。刘洋要求胡军、李丽赔偿其居间服务费，未提交证据，法院不予支持。胡军提出刘洋未按约定的时间支付房款并办理资金托管，但根据《补充协议》之内容，双方并未对除首付款之外的房款支付时间进行过明确约定，且胡军所交比刘洋处的《补充协议》多出的该页内容，亦没有双方当事人的确认签字，法院对该页的内容不予采信，除此之外胡军亦未提交其他证据证明其主张，故法院对胡军的抗辩理由不予采信。
