导读：随着房地产市场的日益发展，房产中介也越来越多。人们通过房产中介咨询、购买、出售房屋已经十分普遍了。明明这是一件利人利己的好事，但有些中介公司却利用市民法律意识淡薄的弱点，给自己的骗术穿上了“合同”这件看似合法的外衣，他们在合同中设置各类陷阱让市民频频中招，由此引发的合同纠纷屡见不鲜。本期《专家说法》特别邀请到蔡景峰律师就买卖房屋时委托人与中介公司签订居间合同的相关法律问题为您详细分析。 买卖不成还需支付违约金？ 2013年7月，李小姐与丈夫为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房产买卖中介协议》，约定由中介公司作为中间人将陈先生座落于明心路的一套房屋介绍给李小姐，房款为人民币245万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中，还在第十条约定：“由于李小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，李小姐应向中介公司支付总房款3%的违约金”。协议签订后，李小姐按约支付给中介公司意向金5000元。后由于李小姐与陈先生在付款问题上不能达成一致意见，买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以李小姐拒绝签订买卖合同为由，请求判令李小姐按照约定支付违约金49000元。
房屋买卖最终未达成，中介公司没有退款反倒要求赔偿，这种诉求到底是否合理呢?让我们来逐一分析一下。

房屋未成功交易，中介是否应收费？ 中介公司在被李小姐及案外人因故未签订《房地产买卖合同》时，是否应该收取相应费用呢?房产买卖居间合同中，房产中介公司做为居间人的义务是如实向李小姐报告有关签订房屋买卖合同的事项，权利是收取促成合同成立时的报酬或在合同未成立时收取从事居间活动必要的费用。
本案中，居间方未能促成买卖双方达成交易，是不得要求支付报酬的，但可以要求委任人支付从事居间活动必要的费用，如交通费、通讯费等。

合同中的违约款项到底与谁有关？ 本案中，中介公司与李小姐签订的《房产买卖中介协议》第十条约定：“由于李小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款3%违约金。”这种约定实际上可以说是约定了两种法律关系，一种是李小姐与陈先生之间的买卖合同关系，另一个是李小姐与房产中介公司的居间合同关系。
什么是居间合同呢?居间合同是居间人(一般指房地产中介公司)向委托人(上下家)报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同，又称中介合同。因此一个标准居间合同的主体是中介公司与上下家，并且居间人只能与一个合同关系的一方签订居间合同，其中的权利义务关系也应该围绕居间服务的内容以及中介服务费的支付方式等展开。现实中，往往是居间方在联系好上下家并确定了成交价钱后与上下家一起签订一个所谓的居间合同，收取下家的定金，有的同时收取居间服务费，由三方签字，实质上这已经不是一份简单的居间协议，而是两个合同、两对权利义务关系：居间合同权利义务关系+定金协议。该案例中的《房产买卖中介协议》对双方居间合同权利义务的约定合法有效，所以双方应当遵照执行。
但是，第十条约定的条款应当是李小姐在履行买卖合同过程中存在违约行为所要承担的违约责任，这不属于居间合同调整的范畴，其权利人应当属于陈先生。所以，房产中介公司不能据此起诉要求李小姐承担违约责任。

如何避免中介合同里的“霸王条款”？ 现实中，在与房产中介公司签订居间合同时，都是房产中介公司提供的格式合同，当事人要仔细阅读、谨慎落笔。我国《合同法》对格式条款也有特别规定，对格式条款的提供者设定了非格式条款没有的提示和说明的义务，做为格式条款的提供方，应当突出条款内容，且应尽到充分的说明义务，否则可能就被认定为无效条款。
首先，在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。其次，在合同中要明晰中介费的支付条件，原则上是在中介公司促成双方签订房地产买卖合同时支付，注意居间合同“要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费”这种款项。第三，要格外留心定金、订金、预付款和违约金条款。如果是对方提供的合同为格式合同，那么在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“ 霸王条款 ”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，减少纠纷、损失发生。第四，买卖过程中各期支付金额、期限及方式，税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担，该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定等等，这些也一定要留个心眼。另外，若涉及车位问题，也需双方明确约定。

专家结语 找中介公司进行房屋买卖以及签订中介合同有很多细节需要自己留意，不明白的地方一定要请专业人士帮忙把关。在这里要提醒大家，在公共中介买卖房屋时一定要选择信誉好的中介公司，以免发生纠纷，使自己身心俱疲。