遇到“阴阳合同”怎么办
一、基本案情
2006年8月18日，郭先生在某房产中介公司的介绍下，与蔡女士签订了一份房屋买卖合同，约定将郭先生的一套房屋转让给蔡女士，房屋价款为25万元，过户所需税、费由蔡女士负担。协议签订后，郭先生将该处房屋交付给了蔡女士，并协助其办理了房屋过户手续。但蔡女士在支付了23万元后，余款2万元至今也未支付。经多次协商无果，郭先生诉至法院，要求法院判令蔡女士给付余款2万元。
不料，在庭审中，蔡女士也拿出了一份《房屋转让协议》，该协议约定上述房屋成交价格为11.5万元。为了证明房款已经付清，蔡女士提供了地税局开具的一份《销售不动产通用发票》，发票金额为11.5万元，并显示评估价格是17.73万元。另外，蔡女士还提供了房产中介公司的一份证明，内容为“…郭先生出卖房屋给蔡女士，经双方多次协商最后以11.5万元人民币成交，是按双方约定最后一次性付清购房款的，特此证明”。因此，蔡女士认为其已经付清房款，法院应驳回郭先生的诉讼请求。
二、法院审理
法院经审理认为，郭先生提供的合同经上家、下家及居间方签字，内容完整，交易价格接近于市场价格。蔡女士提供的合同贴有印花税票，且合同约定交易价格与发票一致，可见是用于向房产交易登记管理部门办理过户，但该价格明显低于市场价格，甚至低于房产交易登记管理部门的评估价，鉴于合同双方并无房产交易以外的特殊关系，该价格显然不可能是双方的真实意思表示，规避交易税费的动机比较明显。因此，郭先生提供的房屋买卖合同载明的价款系双方的真实意思表示，房屋价款应为25万元。居间方虽然证明房屋交易价款为11.5万元，蔡女士已付清，但因该价款与市场价格严重不符，对其证明效力不应予以认可。蔡女士拒不提供支付价款的凭证，是放弃举证，应由其承担举证不能的后果。最后判决认定蔡女士实际支付丁某23万元，应再向郭先生支付余款2万元。
在房屋买卖交易中，部分买方为了避税而与卖方签订两份价格不同的合同，两份合同的交易主体相同，交易标的同一，但房屋价款却不同，在实践中有时该两份合同价款之间的差异数额亦较大，这就是所谓房屋买卖中的阴阳合同。两份合同中能体现买卖双方当事人真实
意思表示的那份合同叫阴合同，而用来避税向房屋管理部门提交的那份通常价格偏低的合同即是阳合同。究竟哪份合同有效呢?
一份合同的生效通常要具备三个条件：1.订约双方具有相应的行为能力;2.订约双方在签订合同时的意思表示真实;3.合同的内容符合法律规定。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(-)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，阳合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规，法院一般都判定其无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。阴合同则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格，法院一般都确认阴合同
具有合同效力，可以成为确定民事权利义务关系的基础。本案中，郭先生与蔡女士之间签订的房屋价款为25万万元的房屋买卖合同，有买卖双方及居间方的签字，交易价格也较为合理，可以推定该合同是在双方真实意思表示下签订的。而蔡女士提供的曾向房屋管理部门提交的成交价格为11.5万元的《房屋转让协议》，明显低于市场价格且低于评估价格，因此可以推定该合同是为了避税而并非是在买卖双方真实意思表示下签订的，由于避税是有损国家利益的行为，因此郭先生与蔡女士之间签订的成交价格为11.5万元的《房屋转让协议》应属无效。蔡女士应依据有效的阴合同支付余款2万元。而另一份阳合同应属无效
四、律师建议
“阴阳合同”是房地产中介公司利用买房人的避税心理想出来的违法伎俩。在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于合同未经登记、约定不明甚至只是口口头约定，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，本案中，郭先生虽然打赢了官司，但无疑也支出了大量时间、精力等成本。因此，房地产律师靳双权给房屋买卖双方的提醒都只能是——“阴阳合同”断不可签。
实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。
