买卖房屋跳开“中介”是否违约
一、基本案情
被告甲市A地人民政府(以下简称A地政府)对辖区内的XX大街进行整体规划改造，开发建筑XX大厦。1998年12月29日，原告苟先生向该市XX建筑安装工程有限公司(以下简称XX公司)交纳了预购房屋款255000元。1999年5月6日，苟先生与A地政府建设局签订了《XX大街房屋使用权出售合同》，并进行了公证。约定：被告将XX大厦二层C区035号，建筑面积25.33平方米，使用面积为17平方米的房屋使用权出售给原告苟先生，出售期限为40年(产权属A地政府)，自1999年10月1日至2039年9月30日止。被告享有房屋的所有权，原告仅享有房屋的使用权而不享有所有权。
被告方于1998年12月以出让方式办理了国有土地使用证，使用年限至2039年12月30日;此后，被告办理了建设用地规划许可证;取得了工程质量等级认证书;办理了建设工程施工许可证和建设工程规划许可证;2000年6月办理了房屋所有权证;XX大厦于1999年9月18日开始投入使用，原告苟先生即入驻该大厦进行经营。同时，原告要求被告给办理房屋产权证书，被告拒绝办理。原告遂向人民法院起诉，请求退房并要求被告返还预购房屋款及其利息。
二、法院审理
经法院审理查明：XX公司是A地建设局开办的企业，被告认可XX公司收款行为代表被告。经法院委托甲市司法诉讼证据鉴定中心鉴定，原告占有房屋期间其房屋使用费为14343.75元。被告A地政府以城市改造为由，在位于XX大街原XX大厦的位置开发建筑房屋，并以预售方式将其所建的房屋出售给原告，约定出售使用权40年(产权归A地政府)，并与原告苟先生签订了房屋买卖合同，但未办理房屋产权过户手续。
法院认为，被告的行为是一种房地产开发经营行为。而房地产开发经营者应为具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并核发营业执照的房地产企业，且《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了“房地产开发企业应具备一定资质及相应条件”。因A地政府不具备房地产开发主体资格和预售房屋的条件，故应认定双方签订的商品房预售合同无效。对原告请求退房返款及赔偿利息的请求，法院予以支持。因A地政府认可XX公司的收款行为，应视为A地政府收到了购房款，返还原告房款及利息的责任应由被告A地政府负担。法院遂依法判决原、被告签订的商品房预售合同无效;被告甲市A地人民政府返还原告苟先生购房款及其利息;原告苟先生于本判决生效10日内将房屋返还被告A地人民政府并给付被告A地人民政府房屋使用费14343.75元。
三、房地产纠纷律师
根据我国《房地产管理法》及有关法律、行政法规的规定，从事房地产开发经营，包括在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房等是一种企业行为，政府部门和行政机关并不具有从事房地产开发经营的资格。本案就是一起因行政部门从事房地产经营开发并与房屋买受人订立商品房预售合同引起的纠纷。《房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构;(2)有固定的经营场所;(3)有符合国务院规定的注册资本;(4)有足够的专业技术人员;(5)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。据此，房地产开发经营者应为具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并核发营业执照的房地产企业。本案中，A地政府不具备房地产开发主体资格，不能以开发主体的名义从事开发建设房屋并以开发商的名义预售商品房屋，其从事房地产开发并预售商品房的行为违反了国家行政机关禁止从事营利性的经营活动的规定。房地产开发经营者预售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预售商品房许可证后，才能进行房屋预售。本案中，被告A地政府不具有开发和经营房地产的资格，在未取得前述证照情况下，预售房屋，也违反了有关法律规定，可见，本案被告甲市A地政府建设局与原告苟先生签订的《XX大街房屋使用权出售合同》无效。根据《合同法》的规定，无效合同自始没有法律约束力。合同被确认无效当事人应负下列民事责任：(1)当事人之间返还财产。根据《合同法》第58条的规定，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。返还财产，是指在合同被确认无效以后，已经接受对方交付财产的当事人应当将该财产返还给对方当事人。返还财产旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以，不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。(2)折价补偿或赔偿损失。根据《合同法》第58条的规定，合同无效因该合同取得的财产不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。(3)收归国有或返还集体、第三人。根据《合同法》第59条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产应当收归国家所有或者返还集体、第三人。这一条的规定仅适用于当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所订立的这种无效合同，不适用于其他无效合同和被撤销合同。本案中，因双方当事人订立的房屋使用权预售合同无效，被告对于其售房行为具有主观过错，因此，被告甲市A地人民政府应当返还原告苟先生购房款及其利息;原告苟先生应当将房屋返还被告A地人民政府并支付相应的房屋使用费。
四、律师建议
开发商不具备房地产开发企业所应当具备的条件将不具有从事商品房开发的资格，其与买房人所签订的房屋买卖合同无效。在房屋买卖合同无效的情况下，尽管买房人可以要求开发商退回全部房款或预付款，但是，往往由于开发商或其代理人对于买房人所交付的巨额预付款或房款拒不退款或者无力退款，因而将使购房人承担一定的交易风险。此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。
