三个问答带你走进国有土地上房屋征收与补偿（一）

问题一：对国有土地上房屋征收定不服怎么办？
第一步：判断房屋征收决定是否存在违法情况
1.作出房屋征收决定的主体是否适格
法律明确规定作出房屋征收决定的适格主体为市、县级人民政府。
《国有土地上征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”
2.房屋征收的要件是否已具备
一般应符合以下要件：
（1）符合公共利益的目的
（2）符合城市规划要求
（3）遵循法定程序
（4）满足“确需征收房屋”的要求。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”
第九条规定“依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第二步：明确行政复议或行政诉讼的双方当事人
在对房屋征收决定不服时，可以提起行政诉讼或申请行政复议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，是由市、县级人民政府负责房屋征收与补偿工作的。因此，在房屋征收案件中，被告/被申请人是市、县级人民政府。
第三步：明确房屋征收案件的管辖
1.行政诉讼
一般房屋征收案件由中级人民法院管辖。并且由于房屋征收案件一般涉及群体的共同利益，会对社会产生重大影响，因此在特殊情况下也可以由高级人民法院进行一审。
《关于行政案件管辖若干问题的规定》第一条规定“被告为县级以上人民政府的案件由中级人民法院管辖。”
2.行政复议
在房屋征收案件中，申请人对房屋征收决定不服的，可以向作出房屋征收决定的上一级人民政府申请行政复议。
《中华人民共和国行政复议法》第十三条规定“对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。”

问题二：如何计算国有土地上房屋征收中的停产停业损失补偿额
第一：确定补偿对象
【1】被征收房屋为非住宅中的经营性房屋
【2】被征收房屋具有被登记为营业性房屋的权属证明或经有关部门认定为合法建筑
【3】被征收房屋具有合法、有效的营业执照且载明的住所
【4】被征收房屋已办理税务登记并具有纳税凭证
【5】被征收房屋必须要有实际经营行为。
此外，需要注意的是“住改非”的房屋在办理了营业执照或者具有相应的纳税证明的情况下是可以获得停产停业补偿的。
第二：确定停产停业的补偿范围
停产停业损失的补偿范围一般仅限于直接经济损失，直接经济损失包括预期利益损失、财务成本、违约损失等。
第三：停产停业的计算标准
【1】停产停业损失的补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
【2】并未具体规定停产停业损失的计算标准，各省、自治区、直辖市自行规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

问题三：拿到国有土地上房屋征收与补偿决定怎么办？
在拿到征收补偿决定时，应当考虑以下事项：
第一：是否满足征收补偿决定作出的前提
作出必须满足以下两项条件之一：
（1）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。
（2）被征收房屋所有权人不明确。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”
第二：是否为合法机关作出的征收补偿决定
征收补偿决定决定作出需要经历两个机关。
【1】申请机关为房屋征收部门
【2】作出机关为作出房屋征收决定的市、县级人民政府。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”

第三：征收补偿决定不合理时应自我救济
如果确实对此征收补偿决定不满，那么有两种途径可以解决：
（1）申请行政复议
（2）提起行政诉讼。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”