夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的处理
阅读提示：夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的案件往往涉及到善意取得、表见代理等法律关系，不同法律关系的认定会导致适用不同法律规定并产生不同法律后果。文章总结类案审理情况，从房屋买卖合同效力、善意取得和表见代理制度的适用、家事代理等方面分析司法裁判中的具体法律适用问题。
物权法第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。司法实践中，夫妻一方违反上述规定擅自处分共有房屋引发的纠纷仍然存在，相关的法律适用问题亦值得思考整理。
一、夫妻一方擅自出卖共有房屋纠纷案件的审判概况
分析笔者所在中院及辖区基层法院相关案件，可以发现此类纠纷具有以下特点：一是当事人之间矛盾冲突较为激烈，容易引发申诉上访事件，法院时常着重于调解工作以尽量平衡当事人之间的利益；二是虽然进入诉讼的案件数量较小，然而法院的判决结果不尽一致，无法对人们的行为起到示范性、引导性的效果；三是以判决返还房屋结案的案件往往因购房人已实际入住而难以执行。
根据纠纷发生的具体原因的不同，此类案件主要有以下三种情形：第一种情形是因夫妻感情破裂，一方为争取离婚时的财产利益而单方出卖共有房屋所引起的纠纷；第二种情形是因房价上涨，卖房人期望通过法院判决返还已售房屋而享受当前房屋增值的利益；第三种情形是因房屋已纳入拆迁区域，买卖双方就拆迁补偿款的归属或者分配而产生纠纷。
根据房屋权属登记的权利人的不同，此类案件主要分为四种类型：类型一，夫妻共同共有房屋权属登记在双方名下，其中一方未经另一方同意擅自以夫妻双方的名义将房屋出卖给第三人；类型二，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，登记权利人未经另一方同意擅自以自己名义或者双方名义将房屋出卖给第三人；类型三，夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下，另一方未经登记权利人同意擅自以登记权利人名义或者双方名义将房屋出卖给第三人；类型四，合法的夫妻共同共有房屋未办理产权登记，一方未经另一方同意擅自将房屋出卖给第三人。以上四种类型中，法律对当事人权利予以保护的价值基础并不相同，由此造成法律适用的区别。
二、房屋买卖合同的效力
关于夫妻一方擅自与第三人订立的房屋买卖合同的效力，目前有三种观点：合同无效、合同效力待定、合同有效。效力的争议，主要来源于买卖合同法解释第三条与合同法第五十一、一百三十二条的衔接问题。从法律体系上看，鉴于我国合同法立法时没有采纳物权行为无因性理论，致使以合同方式所为的处分，没有区分负担行为（债权行为）和处分行为（物权行为）。而物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，明确表明我国立法已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。
也就是说，处分行为的效力与合同的效力并非有必然相同的结果。合同法第五十一条规定中“处分”和“合同”，应限缩解释为处分行为即物权的变动，而不包括负担行为即处分合同在内。从客观现实来看，若采用合同无效说或者合同效力待定说，则在买卖合同无效的场合，法律难以保护善意第三人履行利益和期待利益而使处分人承担违约责任。
买卖合同法解释第三条在严守司法解释立法原则的基础上，给人们提供了一个科预见的规范。依据其规定，出卖他人之物时，处分合同的效力应当是确定有效的；真正效力未定的应当是合同的履行结果。故上述前三种类型中的房屋买卖合同应当是有效的。对于第四种类型中，尽管城市房地产管理法第三十八条有不得转让“未依法登记领取权属证书”的房地产的强制性规定，但该强制性规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。依照合同法司法解释（二）第十四条，违反管理性规定的，合同并非无效。综上，在不存在合同法第五十二条规定的合同无效事由的情况下，夫妻一方擅自出卖共有房屋所订立的房屋买卖合同都是有效的。
三、善意取得制度的适用
物权法第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……。婚姻法解释（三）将婚姻法与物权法予以衔接，其第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。所以，在夫妻一方以自己的名义出卖共有房屋时，应审查是否符合善意取得制度的规定。司法实践中，一般认为无权处分人转让不动产，受让人善意取得不动产应当符合以下三个条件：一是受让人受让不动产时是善意，二是受让人以合理价格受让不动产，三是转让不动产依法应当登记的已经登记。
1．受让人“善意”的标准
“善意”应作为第三人利益保护制度设置的必要基础。[1]在判断是否善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人在受让财产时是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定受让人是善意的。如果完全让受让人就其出于善意来作出举证，则加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益。当然受让人的推定善意应当首先符合“一般人”标准，即普通的完全民事行为能力人针对房屋买卖中的外在表象能否辨识转让人属于无权处分人，若能辨识，则应推知受让人恶意。如不动产登记簿上存在异议登记，第三人显然不能成立善意。
在原权利人举证以后，法官应当根据原权利人的举证以及各种客观、外部的情况进行综合判断，以确定第三人是否在交易时具有善意。[2]例如重庆二中院于2011年二审审结的一起典型案例，被上诉人向某擅自将其与被上诉人谭某的夫妻共同共有房屋转让给向某某，一审判决转让行为无效。二审法院认为，谭某举证证明了向某某知道谭某、向某间的夫妻关系，向某某应当知道向某无权处分，最终判决驳回上诉，维持原判。但若向某某有证据证明向某表明其处分财产已得到谭某同意，该证据即使不是真实的但足以使向某某相信为真实的，向某某仍不失为善意。
2．合理价格的标准
通常情况下，如果一个人以超乎寻常的低价出售房屋，正常人应该马上注意到该房屋可能存在瑕疵，因而会做进一步调查，否则就违背了应尽的审慎义务，从而被排除在善意之外。因此，“合理价格”可以被包含在“善意”的认定标准之中。既然在判断是否为善意时，采用推定善意的方法，那么在判断价格是否合理时，也应采用推定合理的方法，即由原权利人对受让人支付的价格是否合理负担举证责任，如果不能举证证明交易价格不合理，则推定交易价格合理。但不同的人在不同的情况下对“合理”可以有不同的理解，这造成了不同法院对“合理”的认定标准有差别。
为统一衡量“合理”的标准，应明确界定“合理”的范围。如何界定，可以参考适用2009年5月13日颁布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的规定（二）》第十九条关于撤销权行使时“明显不合理低价”条件的司法解释，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。房屋交易时，达不到市场交易价格的70%，又无其他正当理由的，应当认定是不合理的交易价格。同时，市场交易价格应当以同时期、同地段、同类型房屋交易市场的平均价格为基准予以确定。
但转让价格达到市场价格的，受让人未必就是善意的。实践中，市场价格是一种普遍平均价格，显示的仅是同等地段相同性质房屋的普遍价格。房屋由于装饰装修方面的因素，可能在交换价值上与市场价格存在较大差异，法官应当依据法律事实进行综合评判。转让价格明显低于市场价格的，受让人也未必就不是善意。例如转让人以为家人就医而急于变现为由转让房屋的，受让人客观上有理由相信转让人低价转让的原因而与之交易，受让人应属于善意。不过在这种情况下，应由受让人证明其支付价格的合理性。
在审判实践中，有当事人为了逃避税收，存在约定价格与实际支付价格不一致的情形。笔者认为，判断转让价格是否合理应以实际支付价格为准。如果当事人约定的价格合理，但实际支付价格不合理，则不应适用善意取得制度。但是，如果当事人约定的价格合理，并约定了按期付款，并且这种约定是符合交易习惯的，那么只要受让人按约定支付价款，即使没有付清全部价款，也应当认定为“以合理的价格转让”。
3．完成登记
重庆二中院日前二审审结了一起房屋买卖合同纠纷案件，被上诉人李某以自己的名义擅自将其与上诉人梁某的共有房屋出卖给王某，一审判决合同有效，并李某、梁某协助王某办理房屋的产权过户手续。虽然王某在二审中自愿撤回协助办理产权过户手续的诉讼请求，但该案所涉及的合同履行问题值得我们加以分析。
登记的公信力赋予第三人凭借登记对抗真正权利人请求的权利。正如王泽鉴先生所言，不动产物权既以登记为公示方法，则信赖此项表征者，纵令其表征与实质的权利不符，对于信赖之人，亦应予以保护。依照物权法第九条的规定，除法律另有规定外，不动产物权的变动，经登记发生效力。如果第三人尚未获得变更登记，则不能使用善意取得制度。相反，如果已经办理变更登记，即使转让人未将该不动产交付给受让人，也可适用善意取得制度。
上述案例中，即使王某是善意的，且支付了合理的对价，由于没有完成登记，不符合善意取得制度的构成要件，双方也不能发生善意的结果，一审法院作出的判决是错误的。其错误的要害，是把依据合同取得的只有相对性的权利，当成具有排他性的物权；[3]而把真正房屋权利人的排他性权利置之不理，使其不能发挥物权排他的效力。
四、表见代理的适用
善意取得制度是从物权法的角度保护善意第三人，而表见代理制度是从债权法的角度予以保护，维护交易安全。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意相对人客观上有充分的理由相信行为人有代理权，而与其为民事行为，该民事行为的后果直接由本人承担的一项民事法律制度。[4]表见代理实质上属于广义的无权代理，是无权代理的一个特殊例外情况。我国法律关于表见代理的规定体现在合同法第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
从保护交易安全的角度考虑，夫妻一方以另一方或者双方名义与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为的行为后果，一般适用表见代理的规定。因此，婚姻法解释（一）第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
有观点认为，对代理权的信任应包含于善意取得制度保护的范围，代理人擅自处分被代理人的财产属于无权处分的主要情形之一。[5]依据物权法第一百零六条之规定，无权处分是适用善意取得制度的前提。所以，在处理夫妻一方以另一方或者双方名义擅自出售共有房屋的纠纷时，一些法官认为，婚姻法为旧法，物权法为新法，新法优于旧法，应适用不动产善意取得制度取代婚姻法有关表见代理的规定。笔者认为此处混淆了无权处分与无权代理之间的区别。无权处分系处分人以自己的名义处分他人之物，而无权代理系代理人以被代理人名义进行活动，如果不以自己名义应属于无权代理而非无权处分”。[6]况且善意取得制度旨在补救让与人无处分权的欠缺，其保护的范围仅限于对处分权的信任，对于行为能力及代理权的信任，不能适用善意取得制度。[7]
因而，在处理夫妻一方以另一方或者双方名义擅自出售共有房屋的纠纷时，应审查是否符合表见代理制度的主客观构成要件。即买受人是否通过网上的卖房信息、随处张贴的卖房告示或者中介机构，与夫妻一方订立房屋买卖合同；买受人在与夫妻一方交易时，是否对涉案房屋权属证书上的权利人进行了必要的审查和识别；签订合同时，是否有夫妻双方的签名，夫或妻一方是否出示了另一方的身份证、结婚证及涉案房屋权属证书，房屋价格是否合理，买受人与夫或妻一方有无特殊的利害关系等因素来综合评判是否形成表见代理。若符合表见代理制度构成要件，则合同对“被代理人”产生法律约束力，可依据合同法第一百零七条规定，要求出让人协助办理房屋产权变更登记手续。若不符合表见代理制度构成要件，则合同对“被代理人”不产生法律约束力。我国并不承认物权行为的无因性，过户登记的行为因此缺乏合法的基础，即使办理了登记手续，在房屋没有被另外善意第三人善意取得的情况下，也依法应当撤销物权登记，恢复到交易行为之前的初始状态。
五、家事代理
家事代理权，又称日常事务代理权、日常家事代理权，是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。[8]具体而言，夫妻一方代表夫妻双方所为的一定行为，视为夫妻共同意思表示，对夫妻双方产生法律约束力，夫妻双方对该行为承担共同连带责任。我国家事代理制度规定于婚姻法解释（一）第十七条第一款：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。为避免夫妻一方因另一方滥用代理权而遭受重大财产损失，该条款将家事代理权的范畴以日常家务（《婚姻法解释（一）》称之为“日常生活需要”）设界，这也是我们分析夫妻一方处分共有房屋能否行事家事代理的重要标准。
日常生活需要包括夫妻双方及其未成年子女日常生活所必要的家庭事项。王泽鉴先生认为，日常家务是指一般家庭日常所处理的事项，诸如购买食物、衣物、家用电视、冰箱、油漆住所墙壁等，应依夫妻表现生活的程度决定之。[9]在日常生活中，为了方便夫妻共同生活，保障财产交易的效率，夫或妻一方都可以代理另一方购买食品、药品、生活用品等。若该代理超过了日常生活需要这个范围，就会构成无权代理。
根据上述分析可知，具有重大价值的房屋不应包含于日常生活需要的范围内，房屋买卖也不应适用家事代理制度。在缺少必要的书面授权形式要件时，夫妻一方对于共有房屋的处分不得滥用家事代理权，同时第三人不得直接援引夫妻一方在处分共有房屋时拥有家事代理权而促成处分行为的成立。
回到上文所列的四种类型中，在类型一、三中，均包含了以非处分人名义处分房屋，应审查是否符合表见代理的构成要件。在类型二中，若登记权利人以自己名义处分共有房屋，则应审查是否符合善意取得制度的构成要件；若登记权利人以夫妻双方的名义处分，则审查是否符合表见代理的构成要件。在类型四中，因房屋未取得产权证书，无论出卖人以谁的名义处分房屋，买受人也无法办理房产变更登记，自不能取得受让房屋的所有权。
