商铺经营权纠纷
黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院
民事判决书
(2016)黑0113民初5763号
原告(反诉被告)马秀红，女,1964年8月28日出生,汉族，无业，住哈尔滨市双城区奋斗街三委四组。身份证号码:230182196408280844。
委托代理人：李俊华，女,1987年1月14日出生，汉族，无业，住哈尔滨市双城区运华小区201栋1单元502室。
委托代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师。
被告(反诉原告)：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区团结大街12号。
法定代表人江廷军，总经理。
委托代理人郎书文，黑龙江中实律师事务所律师。
原告(反诉被告)马秀红与被告(反诉原告)黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司(以下简称曼哈顿第二分公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告马秀红委托代理人刘大卫、李俊华，被告曼哈顿第二分公司委托代理人郎书文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马秀红诉称：原、被告签订关于出售曼哈顿新世界购物广场一层40-1号商铺合同。合同约定，商铺面积为9.56平方米，单价每平方米人民币44000元，总金额为人民币420640元。合同签订后，原告支付了首付款270640元。后原告得知，被告在出售该商铺时没有取得任何审批手续，商场未通过质量合格验收，也未通过消防检查合格。销售争议商铺时存在虚假宣传，欺骗原告,2015年5月28日经原告核实得知，被告在出售时未取得预售许可证，根据法律规定双方合同应为无效，被告应返还原告已支付的购房款并赔偿损失。同时该商场另该合同虽名为《商铺买断经营使用权合同》，实为所有权买卖合同。原告提起诉讼，要求判令：原、被告签订的商铺买经营使用权合同无效；被告返还购房款人民币270640元，并赔偿损失；三、退还管理费3363元，并由被告承担本案的诉讼费用.案件审理过程中，原告申请变更诉讼请求，要求判令：一、解除原、被告于2015年2月4日签订的《商铺买断经营使用权合同》”；二、被告返还购房款人民币270640元，并赔偿损失；三、返还已支付管理费3363元；四、诉讼费用由被告承担。
曼哈顿第二分公司辩称:1、案外人曼哈顿双城分公司作为受哈顿新世纪广场的投资人取得了该广场的所有权、使用权及收益权。被告与曼哈顿双城分公司均为曼哈顿集团分支机构，曼哈顿集团统一规划商场出让事宜由被告负责，故被告转让案涉商铺的经营使用权合法有效,2、双方签订的合同是对被告拥有的合法经营权的转让，并非所有权转让原告主张合同为产权转让合同没有法律及事实依据,3、诉争合同没有约定解除条款，合同签订及履行过程也不存在法定解除条件，原告主张解除合同无法律依据.4、原告要求解除合同没有履行事先催告程序，同时超过了法定的时问，其解除权应为消灭,5、原告主张赔偿损失无法律依据，原告在欠付被告转让款的前提下非法出租商铺获取租金至今。
马秀红为证实其主张的事实，向本院提交证据为：
证据一、《商铺买断经营权使用合同》。上访答复意见、视频光盘两份及光盘内容书面材料。旨在证明原、被告双方存在商铺买卖合同关系，系商铺所有权买卖纠纷而非经营使用权纠纷。因被告违约致使合同目的不能实现，应解除合同曼哈顿第二分公司质证意见为:1、对《商铺买断经营权使用合同》真实性无异议，但该认购书没有约定产权事宜，不能推定为是产权商铺.2、对答复意见真实性无异议，但
只能说明对原告反应的问题进行研究，并没有承诺是产权商铺。3、对视频光盘真实性及关联性均有异议，原告不能说明视频拍摄时问及地点，也不排除视频系剪辑而成，从内容看，是对原告主张的产权问题进行研究后才确认是不是产权商铺，不构成承诺，录像中所谓的丘总并不是第二分公司负责人，不能代表分公司对外作出承诺，时任府负责人不是合同的主体，无权对合同内容作出认定，不具有证据效力
视频资料不完全，不能反映当时会场的情况。在此后双方没有达成新的协议，即没有形成一致的意思表示。5、对认购书真实性予以认可。
证据二、收款票据，旨在证明原告支付商铺价款的事实。
曼哈顿第二分公司质证意见为：无异议
证据三、出售商铺广告宣传单、开业时问媒体宣传单，旨在证明被告存在虚假宣传，欺骗原告，同时证明商场开业时并未取得工程竣工验收证明等证照。
曼哈顿第二分公司质证意见为：对真实性无异议。但该证据不存在会何虚假的内容，且没有任何内容能体现被告没有取得工程竣工证明。
证据四、民事判决书复印件两份，旨在证明至2015年8月7日和2015年10月22日被告实际上没有取得竣工备案证书和预售许可证，被告在另案中明确陈述没有。从而对两份证书真实性有异议。同时判决已经证明本案是商铺买卖合同关系。
曼哈顿第二分公司质证意见为：对关联性和证明问题都
有异议，与本案无关，不能证明原告的主张。
曼哈顿第二分公司为证实其主张的事实，向本院提交证据为：
证据一、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司(2012)017号文件，旨在证明被告处分商铺经营权的行为系经总公司授权并经分公司认可的。
马秀红质证意见为：对真实性有异议，必须出具原件。证据内容写的是2012年10月17日，本商铺开工时间为2014年4月20日，内容是双城分公司负责开发建设的商场已进入销售阶段，和证明内容不符。
证据二、建设工程消防验收意见书、单位工程竣工验收意见表、建设工程竣工验收备案证书、商品房预售许可证旨在证明案涉工程已通过工程竣工验收、消防验收。并在原告前取得了商品房预售许可证。
马秀红质证意见为:1、消防验收意见书真实性有异议，应提供原件，如真实也只是针对部分商铺的验收，对涉案房屋上面没有体现。2、审核意见书指的是审核，只是对商铺审计方案的上报，对方案的合格不是真正的消防合格,3验收表和备案证书应提供原件，竣工验收备案证书上有七家单位，但只有五家单位的盖章，故证据真实性和关联性都无法确定，4，预售许可证应提供原件，并且上面体现的是双城分公司，而不是与原告签订合同的公司，主体不对，发证时间是2015年6月25日，该时问双城已经变成了区，但公章体现的是双城市，对真实性有异议。
曼哈頓第二分公司反诉称：反诉原告与反诉被告于20152月4日签订《商铺买断经营权使用合同》。合同签订后反诉原告依约交付了经营使用权，但反诉被告至今未办理贷款手续，反诉原告提起反诉，要求判令：一、反诉被告履行合同义务，办理贷款并支付买断款150000元；二、反诉被告承担延迟支付买断款违约金自2015年2月7日至实际办理完毕贷款之日止的违约金(违约金截止至2017年3月7日暂计34155元、三、由反诉被告承担本案的诉讼费用。
马秀红对反诉辩称：双方签订的合同明确约定余款有权选择银行按揭支付，现在按揭没有办下来是被告的责任，我方没有违约，该合同与其它合同相比，缺少履行期隈曼哈顿第二分公司针对反诉，向本院提交证据为：《商铺买断经营权使用合同》。旨在证明反诉被告已取得该经营使用权，应该按照合同约定缴纳相应费用。
马秀红质证意见为：对真实性无异议，但对证明目的不予认可，我方已提出解除合同以及退款还款。
马秀红反诉证据及证据指向与本诉一致。
曼哈顿第二分公司对马秀红反诉证据质证意见与本诉一致。
本院对马秀红提供证据的认证意见：证据一、可以证实原、被告双方于2015年2月4日签订“商铺买断经菅使用权合同”。2015年4月30日，曼哈顿双城第二分公司对购买商铺业户要求办理产权事宜作出书面答复，并在双城区区长协调会上被告公司表示业户所购买的商铺是产权商铺，以及于2015年5月10日同意为购买商铺业主办理产权等事实为有效证据，子以确认并采信，证据二、可以证实马秀红于2015年2月4日向曼哈顿第二分公司支付商铺款270640元，同时缴纳门楣制作费1082元、年管理费1721元、电表及安装费560元，为有效证据，予以确认并采信。证据三、该证据系被告宣传方式，并未体现与双方合同相关的实质内容，不能证明原告的主张，为无效证据，不予采信，证据四虽该两份法律文书所反映的客观事实与本案有所不同，但该两份判决对案件的定性适用于本案，能够证明本案性质系房屋买卖的性质，为有效证据，子以确认并采信。
本院对曼哈顿第二分公司提供证据的认证意见为：证据经本院核对，该证据复印件与原件一致，对真实性予以认定，因曼哈顿公司双城分公司和曼哈顿公司双城第二分公司皆隶属于曼哈顿公司，故曼哈顿公司对有权对两个公司的业务工作进行分工，能够证明曼哈顿双城第二分公司具有销售本案诉争商铺的主体资格，为有效证据，予以确认并采信证据二、可以证实其在诉前取得商品房预售许可证的事实为有效证据，予以确认并采信。对曼哈顿第二分公司反诉提供证据的认证意见为：该证据可以证实原、被告双方签订“商铺买断经营使用权合同”的事实，为有效证据，予以确认并采信。
经本院审理查明,2015年2月4日，马秀红与曼哈顿第分公司签订“商铺买断经营使用权合同”，合同约定马秀红以价款270640元买断曼哈顿新世界购物广场一层新40-1号商铺的经营使用权。需要贷款的，首付款不低于售价款的50%，即支付270640元，剩余50%款项，乙方(马秀红)有权选择做银行按揭支付，甲方(曼哈顿第二分公司)协助办理贷款手续。同时对合同其它事项进行了约定。合同签订当
日，马秀红支付商铺款270640元，同时缴纳门楣制作费1082元、年管理费1721元、电表及安装费560元,2015年4月30日，被告曼哈顿第二分公司向购买商铺业户作出书面答复意见，内容为：“关于购买双城受哈顿新世界购物广场商铺的业户多次上访诉求，要求办理产权事宜，我公司领导高度重视，并在2015年3月19日已向政府相关部门做过承诺，业户提出认定所购买商铺是产权商铺的情况反映，待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日，另行签订协议，具体落实此前承诺”同时被告公司于2015年4月30日承诺购买商铺是产权式商铺，并于2015年5月10日同意为购买商铺业户办理产权。
另查明，黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司在原双城市设立了两个分公司即：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司和曼哈顿公司第二分公司，负责人均为江廷军，原告所购买商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位系黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司，销售单位系被告曼哈顿第二分公司，曼哈顿新世界购物广场项目于2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51509.91平方米、预售范围为1栋，-1层至4层(回迁39
套、可售22套、预留1套)。
根据原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告之间合同效力问题；二、原告关于解除合同的主张应否得到支持及其请求权是否超过了除斥期间的问题；原告要求被告赔偿损失和利息的主张应否得到支持。
(一)、原、被告签订“商铺买断经营使用权合同书”，虽原告主张被告存在欺诈行为，从而该合同未能体现其真实意思表示，因未提交有效证据，应承担举证不能的法律后果故该合同依法成立、合法有效。在该合同履行过程中，原告主张办理商铺产权手续，被告作出承诺同意办理，双方之问商铺使用权合同关系由此变更为商铺买卖合同关系，即双方对合同的履行内容和性质进行了变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证，故原、被告商铺买卖合同关系依法成立、合法有效。
（二）、原告关于解除合同的主张应否得到支持及该请求是否超过了除斥期间的问题。本院认为:1、原、被告所签订的合同的一个重要履行内容就是原告以银行按揭贷款的方式履行预付款外的付款义务，而该合同未能履行交付是由于在履行过程中，原告无法用其所购商铺办理银行按揭贷款双方在合同中约定由卖方(被告)协助办理贷款手续，但就贷款如何办理以及卖方(被告)如何协助办理、协助办理的方式和时间约定不明且双方就能否以该商铺作为抵押贷款的问题未能达成合意致使贷款问题一直无法落实。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方当事人就合同有关内容约定不明的，可以按照合同法或者交易习惯确定。而按照交易习惯，购买房屋一般以其所购房屋进行抵押贷款且贷款的金融机构由开发商联系或指定，现因被告始终未能明确所办理贷款的金融机构亦不能确定能否以原告所购商铺进行抵押贷款、致使在原告起诉前仍未能办理贷款手续，合同一直未能继续履行，合同目的未能实现。即：被告构成违约，原告有权要求解除合同.2、被告通过书面答复意见和口头承诺的形式对原告要求办理所购商铺产权登记事宜作出了承诺，同意对原合同的性质和内容做出变更，但该办理产权的变更事项却一直未能实现，故原告有权要求解除合同.3、关于原告的解除权是否超过了除斥期间的问题，本院认为，原被告就涉案商铺是否能够办理产权证以及能否以商铺作为抵押贷款问题产生分歧且一直处于交涉状态中，其贷款的期间
实际上一直在顺延，也就是合同的履行期一直处于顺延状态直至原告通过购买同类商铺的其他当事人的诉讼文书得知披告所售商铺未取得商品房预售许可证后提起诉讼，原告请求权末超过除斥期间。
(三)、原告要求被告赔偿损失的主张应否得到支持。本院认为，因被告未能按约定办理按揭货款，亦未能按双方约定办理产权登记手续，存在违约，故原告要求赔偿已缴商铺价款270640元的利息损失，符合法律规定。具体应以原告缴纳款项270640元作为本金，以中国入民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自原告起诉之日起计算至实际被告实际给付之日止。
综上，原、被告之间形成的商铺买卖合同关系，因被告未能切实履行协助贷款及办理产权登记义务致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同应予准许，被告应依法返还收取的合同价款并赔偿原告利息，虽受哈顿第二分公司主张其与马秀红签订委托租赁管理协议并给付了租金，但未能举示有效证据，马秀红亦子以否认，应承担举证不能的法律后果同时，受哈顿第二分公司反诉请求不符合法律规定，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十
七条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉
讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告马秀红与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订的“商铺买断经营使用权合同；
二、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司于判决生效后十日内返还原告马秀红商铺价款270640元;
三、被告黑龙江受哈顿房地产开发有限公司第二分公司给付原告马秀红利息(以270640元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2016年12月28日起计算至实际给付之日止。
四、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司第二分公司于判决生效后十日内返还原告马秀红门楣制作费1082元年管理费1721元、电表及安装费560元。
五、驳回反诉原告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。
案件受理费5410元，反诉费1992元，由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 赵冬梅
审判员 张凯军
代理审判员张彦鹏
二0一七年四月十七日
书记苏楠
