出售商住两用房，买家因新政失去购房资格要全部退款吗
一、原告诉称
原告李某玲称：原告与被告于2017年2月18日在中介公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于西城区的一处商住房屋，房屋总价为143万元。签订合同当日和次日通过转账支付给被告30万元用于还抵押款，其中18万元以定金的名义转账，12万以物业保证金的名义转账。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，导致原告不具备涉案房屋的购买资格。原告主张三方无责解约，被告退回全部定金和解抵押款，遭到原告拒绝后诉至法院，要求1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.被告退还原告10万元定金和30万元解抵押款。
二、被告辩称
被告穆某易辩称：第一，政策属于不可抗力，并非双方所导致。第二，新政出来后没有获得原告解除合同的通知，被告从中介公司获知原告可以继续履行，2017年4月10日中介公司告知被告，原告解除合同，被告已经预定购买别的房屋，没有收到该笔购房款致使被告买房违约，造成被告的损失。
三、审理查明
穆某易与李某玲于2017年2月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》，后双方签订补充协议，约定穆某易将位于北京市西城的一处商住房屋出售给李某玲，房屋总价款为1430000元，合同约定定金10万元，并约定李某玲应于2017年3月5日前支付第一笔购房款30万元。李某玲于合同签订当日支付给穆某易定金10万元。2017年3月6日，李某玲又以房屋定金及物业保证金的形式支付给穆某易第一笔购房款30万元。
2017年3月26日，政府部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对已销售的商业、办公类房屋的购买条件增加了限制。新政出台后，李某玲不具备购买涉案房屋资格。要求解除房屋买卖合同，并要求穆某易退还10万元定金及30万元购房款。双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年4月23日解除。
庭审中，穆某易就其因李某玲未能支付房屋价款造成其损失20万元提交了身份证、解约协议以及房产证复印件，李某玲认为穆某易并未提交购置新房的买卖协议以及定金转账凭证，不能证明其有损失。
四、法院判决
一、确认穆某易与李某玲在二〇一七年二月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一七年四月二十三日解除。
二、本判决生效之日起十日内，穆某易退还李某玲定金十万元以及购房款三十万元。
当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李某玲与穆某易于2017年2月18日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，2017年3月26日，政府部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，李某玲因不具备购买条件，要求解除双方之间的上述合同，系属于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故法院对于李某玲要求解除双方之间的上述合同予以支持，双方均认可合同于2017年4月23日解除，法院不持异议。因双方之间的合同解除，穆某易应当将所收取的定金及房款返还给李某玲，故法院对于李某玲要求穆某易退还定金100000元及房款300000的诉讼请求予以支持。穆某易辩称因李某玲未能按照合同交纳房款，致使其购买其他房屋违约的损失，但穆某易提交的证据不足以证明其损失情况，且其要求李某玲承担上述损失亦缺乏事实及法律依据，故法院对穆某易的上述抗辩意见不予采纳。
综上所述，法院的判决是正确的。
