已实际占有房屋的买受人要求出卖人办理房屋所有权转移登记的请求权不适用诉讼时效的规定
基本案情：
杨其均名下有位于北京市16号楼5单元6××号的房屋一套。2006年4月25日，杨其均与孙亿达签订《房屋转让协议》，协议约定：杨其均在XX银行按揭贷款购买的16号楼5单元6××号房屋，建筑面积177.02平方米，以总价格1877441元转让给孙亿达。杨其均向银行的按揭贷款由杨其均负责在5月20日前为孙亿达办理按揭手续，由孙亿达月供偿还，如孙亿达要求一次性付款，杨其均向银行的按揭贷款由杨其均偿还。房屋交付时间为2006年5月20日。房屋验收交付完毕后，3日内乙方付清房款。房产过户手续在杨其均办下房产证之日算起两年零两个月之内办完开交给孙亿达，办理房产证过户费用由孙亿达承担。孙亿达已按照合同约定将全部购房款支付给杨其均。杨其均自2006年5月起将诉争房屋交付给孙亿达使用至今。
后孙亿达经多次催促，杨其均一直以各种理由推脱，不履行过户义务，故孙亿达起诉要求杨其均协助办理诉争房屋的产权过户手续。杨其均认为孙亿达的起诉已过诉讼时效，而且，在双方签订合同时，诉争房屋已经抵押给XX银行，抵押合同明确约定，没有XX银行的同意不能出售该房屋，故不同意孙亿达的诉讼请求。
案件焦点：
孙亿达要求杨其均办理房屋所有权转移登记的请求权是否超过了诉讼时效。在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，是否影响房屋买卖合同的效力。
律师点评：
转移房地产律师靳双权认为：在房屋买卖合同中，出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实际占有使用房屋的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。本案中，孙亿达已经按照约定向杨其均支付了全部购房款，且诉争房屋自2006年5月20日起至今一直由孙亿达占有使用，故孙亿达要求杨其均办理房屋所有权登记的请求权，不适用诉讼时效的规定。
XX银行是否同意转让诉争房屋，只涉及诉争房屋的所有权转移登记问题，并不影响房屋转让协议的效力。而且，本案中孙亿达同意代杨其均清偿诉争房屋在XX银行的全部贷款本金及利息以消灭抵押权，抵押权人XX银行亦明确表示接受由孙亿达代杨其均清偿债务，故在孙亿达代杨其均向XX银行履行清偿义务后，孙亿达有权要求杨其均为其办理房屋过户手续。
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第百零七条之规定，作出如下判决：
一、孙亿达于本判决生效后十五日内向XX银行股份有限公司北京XX支行一次性偿还北京市16号楼5单元6××号房屋的全部贷款余额(包括本金和利息)以解除对该房屋的抵押。
二、自16号楼5单元6××号房屋的上述抵押权解除之日起十五日内，杨其均协助孙亿达办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户到孙亿达名下，办理该产权过户登记手续所需全部费用由孙亿达承担。
三、驳回孙亿达的其他诉讼请求。
杨其均持原审抗辩意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：就是否协助办理房屋过户手续的问题，杨其均主张孙亿达的诉讼请求已经超过诉讼时效。就该问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由该规定可知，办理房屋所有权转移的登记手续系物权变动的公示方式，故该行为具有物权属性。对于孙亿达来说，其签订买卖合同的目的是取得房屋所有权。现孙亿达已经履行了全部合同义务并占有了房屋，而后若办理了房屋所有权转移的登记手续，即可实现物权，故孙亿达要求杨其均履行协助过户义务系物权请求权，不受诉讼时效的限制，原审法院未采信杨其均关于超过诉讼时效的抗辩意见并无不当。
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
律师建议：
本案的处理重点主要在于对房屋所有权转移登记请求权性质的理解。我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由该规定可知，办理房屋所有权转移的登记手续系物权变动的公示方式，该行为具有物权属性。在出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的，其请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，具体到本案中，孙亿达签订房屋买卖合同的目的就是取得房屋所有权，现孙亿达已经履行了全部合同义务并实际占有使用诉争房屋多年，故孙亿达要求杨其均协助办理房屋所有权转移登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的相关规定。
但需进一步说明的是，房屋买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定请求出卖人交付房屋的，该请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。
另外，本案还涉及抵押权存续期间转让抵押房屋的合同效力问题。我国《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定在性质上不宜理解为效力性强制性规定，违反该强制性规定不应影响房屋买卖合同的效力，而只是对合同是否能够继续履行产生影响。故在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，但买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，应当同意且能够代为清偿债务消灭抵押权，必要时法院应当征询抵押权人的意见，追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。本案中，法院将抵押权人XX银行追加为案件第三人，征询了抵押权人的意见并向其核实了诉争房屋抵押贷款的剩余额度，审核了买受人孙亿达的债务清偿能力，在判决办理抵押财产所有权转移登记的同时有效维护了抵押权人的合法权益。
